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| 《物业管理条例释义》摘要 | |||||
作者：admin 文章来源：中国物业服务顾问网 点击数： 更新时间：2006-04-03  |
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行业发展初具规模。物业管理服务以房地产业发展、房地产市场发育为依托，涉及社会服务业务的多个领域，包括了房屋及相关设施设备维修养护、环境保洁、绿化养护、保安、家政等众多服务内容，成为与广大人民群众生活、工作息息相关的新兴行业。截至2002年底，物业管理企业总数超过2万家，从业人员超过230万人，相当于我国社会服务业从业人员的23％。 竞争机制基本形成。近几年，全国有50多个城市开展了物业管理项目招投标活动，深圳市已有100多个项目采用了招投标方式确定物业管理企业。以招投标方式选择物业管理企业，促进了公开、公平、公正的市场竞争机制的形成，一方面突出了业主的主导地位，保障了业主权益，降低了物业管理费用；另一方面也促进了物业管理服务质量的提高。 法制环境不断改善。国务院有关部门制定了一系列有关物业管理的规章和规范性文件，如《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》、《物业管理企业资质管理试行办法》等。上海、天津、重庆、广东、广西、海南、湖南、江西、河南等20多个省市制定了物业管理条例，其它省市也颁发了物业管理办法。这些法规、规章和规范性文件，有效地改善了物业管理的法制环境。 但是，在我国物业管理取得重要进展的同时，在物业管理的发展过程中，各种社会矛盾也逐渐显现出来。主要表现在： 相关主体的法律关系不明确。物业管理涉及业主之间的关系，涉及业主、物业管理企业、建设单位相互间的关系，也涉及业主组织与其他组织的关系。在物业管理实践中，单个业主的利益与业主共同利益的平衡，房屋质量的责任，共用部位、共用设施设备的利用与收益的归属，物业管理服务的质量，专项维修资金的使用等等，都是容易出现纠纷的热点问题。根源就在于相关主体的法律关系不明确，责权利界定不清晰。 物业管理企业服务意识不强。相当一部分物业管理企业从原房管部门或单位后勤管理部门转制而来，与业主之间的服务与被服务关系没有确立，物业管理的服务特征被淡化。部分物业管理企业，过度追求利润，不按照合同约定提供相应服务，收费与服务不相符。一些物业管理企业擅自处分应由业主处分的事项，侵犯业主权益现象时有发生。一些物业管理企业员工素质低，甚至发生损坏业主财产、殴打业主的恶性事件。 业主委员会缺少制约。由于缺乏对业主委员会的有效制约和监督机制，民主协商和少数服从多数的原则没有得到充分体现。有的业主委员会不能真正代表大多数业主的利益，个别成员甚至把个人利益置于业主共同利益之上，任意决定业主共同事务，损害其他业主利益或业主的共同利益。 业主自律机制不完善。房屋公共空间、共用设施设备以及土地的共同使用权，决定了业主财产的关联性和业主共同利益，也构成业主共同决定实施物业管理的财产权基础。协调业主共同利益，需要建立业主自律机制。业主公约是业主共同的行为准则，但一些业主没有严格遵守。由于住房福利制的长期影响，相当多的业主没有完全确立有偿服务的观念，没有完全确立履行合同约定义务的观念。 前期物业管理矛盾突出。有的开发企业侵占配套建筑和设施；有的开发企业为促进物业销售，对物业管理作不切实际的承诺；有的开发企业制定的业主公约侵犯业主的合法权益。由于缺乏严格的物业承接验收手续，物业使用过程中暴露出来的质量问题责任不清，损害了业主权益。有的建设单位自办物业管理，建管不分，虽然在一定时期内推动了物业管理和住宅销售，但不利于保护业主在物业管理活动中的合法权益。 专项维修资金管理不规范。一些地方没有按照规定从房改售房款中提取专项维修资金，或者提取了但被挪用；一些地方商品房专项维修资金由建设单位或者物业管理企业掌握，不能按业主意愿使用，住房共用部位、共用设施设备的大、中修及更新改造不能及时进行，侵害了购房人的合法权益。也有一些地方住房专项维修资金由政府行政部门管理，没有按规定计入购房人的账户，使用时既要申请还手续繁琐。 上述问题充分反映了依法规范物业管理的紧迫性。《条例》为规范物业管理活动提供了基本的法律依据。全面贯彻落实《条例》，是解决当前存在的问题，规范发展物业管理的根本出路。 二、提高认识，加快发展 党的十六大确立了全面建设小康社会的宏伟目标，明确了本世纪头二十年我国经济、政治和文化建设与改革的主要任务。各级房地产行政主管部门及其工作人员应当站在实现全面建设小康社会目标的高度，充分认识规范发展物业管理的重要意义。 （一）规范发展物业管理有利于促进经济增长 住房消费是今后相当长一段时期居民消费的热点，以住宅为主的房地产业是全面建设小康社会时期国民经济增长的持续推动力。1998年以来，随着城镇住房制度改革的重大突破，居民住房消费的积极性得到充分调动，促进了居民消费结构转型，也促进了房地产业的持续快速增长，对国民经济增长起到了重要的推动作用。但是目前我们所认识到的居民住房消费，仅仅是居民购买住房这一个方面的消费。实际上，居住消费本身包含众多的消费环节，可归纳为四类基本消费支出：一是购房消费支出；二是家庭装饰装修、家具家电等消费支出；三是使用过程中的水、电、气、暖等方面的长期消费支出；四是房屋大、中修及设施设备改造以及物业管理消费支出。后三类消费支出要大大超过购房支出。 据测算，在50年的住房使用期内，包括房屋大、中修及设施设备改造和其他服务消费的累计支出贴现后，与购房当年住房价格的比例为1：1，砖混结构住房为1.5：1。因此物业管理不但有利于刺激居民购房积极性，其本身也对扩大消费、拉动经济增长有重要作用。2002年，北京物业管理产生的国内生产总值70亿元，上海78.5亿元，深圳50亿元，分别占城市国内生产总值的 上一页 [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] ... 下一页 >> |
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