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| 《物业管理条例释义》摘要 | |||||
作者：admin 文章来源：中国物业服务顾问网 点击数： 更新时间：2006-04-03  |
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（三）《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动 物业管理活动中的问题，有的是由《条例》所规范的，有的是由其他法律法规所规范的。物业管理活动各方主体也应当遵守其他法律、法规确定的行为规范。《民法通则》、《合同法》、《公司法》、《房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规规定的相关制度，都是规范物业管理活动的法律依据。所以，在贯彻实施《条例》中，不仅要学习领会《条例》的内涵，还要学习和贯彻好其他有关的法律、法规。 比如物业的质量问题。业主购买物业，形成与建设单位之间物业买卖的民事法律关系，有关法律规定由建设单位承担物业建造过程中的质量责任。尽管业主在物业交接后才发现物业质量问题，但原来的法律关系在物业管理阶段仍然存在，业主应当依据有关法律法规追究建设单位的质量责任。 （四）妥善处理政府和市场的关系 物业管理活动中大量的是民事关系，应当通过设定规则，由当事人自行调节和通过司法程序调节。对这些民事关系，不宜采取政府行政措施进行调节。《条例》对不产生外部影响、不涉及公共利益的纯私人事务，不设置政府行政管理权；对不属于政府行政职责的事务，不设定行政规制；对应当由业主自行处理的事务，不设定行政强制措施。同时《条例》明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限，对凡是能够通过民事责任解决的，不再设定行政处罚；对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。 市场规则的完善是市场主体行为规范的基础。物业管理的发展从根本上取决于市场规则的完善和市场机制的良性运行。《条例》按照社会主义市场经济的原则，对物业管理活动的竞争机制、物业服务的定价、物业服务合同等作出了规定。这些规定的目的，就是培育市场，充分发挥市场优化资源配置的作用。《条例》是一部体现政府转变职能的行政法规。各级房地产行政主管部门，必须按照《条例》的精神，把完善市场机制放在重要位置，切实转变职能，做到不越位、不缺位、不错位、不扰民，管好政府该管的事，并简化手续，方便群众。 四、突出重点，扎实工作 全面贯彻落实《条例》、推动物业管理健康发展是今后一段时期各级房地产行政主管部门的重要任务。要以“三个代表”重要思想统揽各项工作，以改善人民群众生活和工作环境为出发点，全面贯彻落实《条例》，加大监督管理力度，规范市场主体行为，保护消费者权益，努力开创物业管理发展新局面。 近期，应着重抓好以下几个方面的工作： （一）加强对《条例》的宣传 物业管理与人民群众的工作、生活息息相关，涉及人民群众的切身利益。在广泛听取群众意见基础上制定的《物业管理条例》，汇集了民智，体现了党的十六大关于党领导和支持人民当家作主，最广泛地动员和组织人民群众依法管理国家和社会事务的要求。《条例》的贯彻实施，同样需要动员和依靠广大人民群众。同时，《条例》涉及众多行政机关如公安、财政、民政、价格、市政公用事业等行政主管部门的监督管理职责，涉及各类社会组织、物业管理活动其他各类主体行为的规范，必须加强对《条例》的宣传工作，使大家深刻领会《条例》的精神和各项规定，自觉地贯彻执行《条例》。 《条例》宣传工作主要应达到四个目的：一是让广大业主了解《条例》所设定的法律制度，运用法律武器保护自己的利益，更充分地行使业主权力，规范业主大会、业主委员会行为，协调共同利益关系。二是使物业管理企业认真执行法律制度，切实履行好服务职能，以优质服务、诚信服务取信业主。三是促进行政部门依法行政，既要保证行政行为不超越权限，不任意干预民事关系；又要认真履行职责，强化执法监督，提高执法水平，保护物业管理活动当事人各方的合法权益。四是使各方面形成合力，共同执行《条例》，促进物业管理，维护社区良好秩序。 （二）完善有关的配套法规和规章 《条例》发布之后，建设部根据《条例》确定的制度，已经印发了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《业主大会规程》。目前正会同或配合有关部门制定《住房专项维修资金管理办法》，修订《物业管理服务收费管理办法》，并抓紧《物业服务合同》、《业主公约》示范文本、《物业管理企业资质管理办法》等的修订工作，研究建立物业管理专业人员职业资格制度。各省、自治区、直辖市要根据《条例》的规定，结合实际情况，抓紧清理和修订现有的物业管理法规与规范性文件，加快制定配套的法规。对《条例》中授权地方制定的具体办法，如物业管理区域划分、业主在首次业主大会上的投票权的确定等，应当尽快作出规定。同时应当根据实际情况，确定应当通过招投标方式选聘物业管理企业的住宅物业的最小规模。 （三）加强对业主大会工作的指导监督 各地房地产行政主管部门要正确处理行政监督管理和业主自我管理的关系，按照《条例》规定，切实履行对组建业主大会和业主委员会的指导责任，促进业主自我管理、自我约束机制的形成。对业主成立业主大会的，物业所在地的房地产行政主管部门要深入实际，耐心细致地做好指导监督工作，引导业主大会在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序，选举热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任业主委员会委员。要通过规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，依法维护自身合法权益。同时，要监督业主大会和业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 （四）规范前期物业管理 要逐步推进建设单位和物业管理分业经营，使物业管理企业真正成为独立承担民事责任的企业法人，实施专业化管理。要加强建设与物业管理的衔接，加强对建设单位履行法定义务情况的监督。《条例》规定，建设单位要在物业管理区域内配置必要的物业管理用房；不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权；要与物业管理企业做好物业承接验收工作并及时移交有关资料；建设单位制定的业主临时公约不得侵犯物业买受人合法权益等。对违反有关规定的，要及时予以纠正。 要规范前期物业管理招投标活动。对达到一定规模的住宅物业，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理；对规模较小的住宅物业可以采用协议方式选聘物业管理企业；其他类型的物业鼓励建设单位通过招投标方式选聘物业管理企业。要按照《条例》等有关规定，加强监督，依法维护招标投标当事人的合法权益。要根据物业管理活动的特点，降低招标投标成本，减轻业主负担。 （五）建立“质价相符”的服务收费机制 要从满足不同类型的服务需求出发，完善物业管理服务标准，引导物业管理企业不断提高服务质量。要明确物业管理服务收费的定价原则、定价方式和价格构成；根据物业管理服务内容、服务质量，制定普通住宅的收费指导标准，方便消费者根据自己的消费水平选择确定相应的物业管理服务。同时要通过深入细致的宣传，使广大居民树立物业管理服务的消费意识。 （六）完善住房专项维修资金制度 要全面建立住房专项维修资金制度，未建立、或未按标准建立专项维修资金的地区，必须按有关规定予以建立或补充。商品住宅和已售公房专项维修资金均应按照业主所有、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则实施管理。各地在完善住房专项维修资金的归集、管理、使用和监管等各项制度同时，要抓好住房专项维修资金的清理，坚决查处挪用行为，追缴挪用资金。对挪用住房专项维修资金的，要依法予以处罚；有关责任人，要追究责任。 （七）整顿和规范物业管理市场秩序 上一页 [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] ... 下一页 >> |
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