第一章                  总  则

第一条    为了规范物业管理活动，根据国务院《物业管理条例》，结合本省实际，制定本办法。

第二条    本省行政区域内的物业管理活动适用本办法。

第三条    建设单位、业主应当通过市场竞争选聘物业管理企业。

第四条    本办法所称物业管理企业是指依法取得物业资质证书，被建设单位、业主选聘管理物业管理区域并在省建设行政主管部门备案的企业。

第五条    鼓励采用新技术、新方法、依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第六条    新建成的住宅小区必须实行物业管理，旧住宅小区、办公用房应当逐步实行物业管理。

第七条    省建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理。

市（州）、县（市）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理，其中物业监察可以委托房地产行政主管部门的监察机构负责。

县级以上人民政府与物业管理活动有关的部门在各自的职责范围内依法做好与物业管理相关的工作。

第二章          物业管理区域

第八条        物业管理区域一般应当符合以下规定：

（一）        有相对独立的公用配套设施设备；

（二）        成立一个业主委员会；

（三）        选聘一个物业管理企业进行物业管理；

（四）        订有一个业主公约；

（五）        建设单位或者业主和物业管理企业签订物业服务合同。

第九条        一个物业管理区域的房屋总建筑面积一般不应低于三万平方米。

第十条        物业管理区域由房地产行政主管部门在社区的配合下按以下规定划定：

（一） 在规划中属于一个居住区或者组团的；

（二）  处于同一街区（社区）位置相邻或者宜于统一整体封闭的；

（三）  基础设施、公共配套设施相对独立的；

（四）  其他应当考虑的因素。

第三章          业主、业主大会、业主委员会

第十一条 物业管理区域内取得房屋权属证书的所有权人为业主。

第十二条 物业管理区域内已出售或者交付使用的建筑面积占物业管理区域内建筑总面积百分之五十的，业主应当在房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，召开首次业主大会会议，成立业主大会，并选举产生业主委员会。只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十三条  业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主人数较多的，可以按一定比例推选代表组成业主代表大会，业主代表大会行使业主大会的职责。

第十四条  物业管理区域内的业主应当在房地产行政主管部门和街道办事处的指导下成立首次业主大会筹备组（以下称筹备组），负责首次业主大会的筹备工作。

筹备组成员由业主代表、建设单位、街道办事处（社区）代表组成。

筹备组成员名单确定后，用书面形式在物业管理区域内公告。

第十五条 筹备组应当做好以下工作：

（一） 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二） 确认业主身份及在首次业主代表大会上的投票权；

（三） 确认业主委员会候选人产生办法及名单并报房地产行政主管部门备案；

    （四） 参照省建设行政主管部门制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则（草案）》和《业主公约（草案）》；

    （五）其他准备工作。

筹备组应当将上述内容在首次业主代表大会召开之前十五日在物业管理区域内公告。

第十六条 业主在首次业主大会上的投票权按以下规定确定：

（一） 住宅类物业、非住宅类物业，按照单户业主拥有的建筑面积每十平方米计为一票，超出部分不计票；

（二） 单户业主在首次业主大会会议的投票权，最高不得超过全体业主投票权的百分之二十。

业主在业主大会的投票权，由业主大会议事规则规定，未规定的按前款规定执行。

物业管理区域内，买受人未取得房屋权属证书的，投票权按本条规定执行。

第十七条 业主在首次业主代表大会上的投票权种类分为赞成票；反对票；弃权票。

赞成票是指在规定的时间内书面签字同意或者在业主大会上表决同意的。

反对票是指在规定的时间内书面签字反对或者在业主大会上表决反对的。

弃权票是指在规定的时间内未反馈书面意见或者在业主大会上未表示态度的。

赞成票超过百分之五十的可以决定物业管理事项，弃权票超过百分之五十的不可以决定物业管理事项。

第十八条 业主可以书面委托代理人参加业主大会。

第十九条 业主委员会（含候选人）由业主大会选举产生，成员人数为奇数，业主委员会的主任、副主任必须由业主担任，并在业主委员会委员中选举产生，任期届满，可以连任，因故离任的，由业主大会选举补充。

第二十条 业主委员会成员（含候选人）应当具备以下条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）熟悉国家有关物业管理的法律、法规；

（三）遵守业主大会的议事规则、业主公约、模范履行业主义务；

    （四）热心公益事业、责任心强、公正廉洁；

    （五）有必要的工作时间；

    （六）有一定的组织能力。

第二十一条 业主委员会应当接受房地产行政主管部门的指导和监督，不得从事任何经营活动。

第二十二条 业主委员会备案的事项发生变更的，应当办理变更备案。

第二十三条 业主委员会因故终止的，应当办理注销备案。

第二十四条 业主委员会凭房地产行政主管部门的备案证明，按有关规定申请刻制业主委员会的印章，印章样式报房地产行政主管部门备案。

第二十五条 居住在本企业管理的物业管理区域内的物业管理企业成员，不能当选该物业管理区域业主委员会委员。

第二十六条 业主公约经业主大会通过后，由业主委员会在十五日内向房地产行政主管部门备案，并告之业主和物业使用人。

第四章 前期物业管理

第二十七条  建设单位在销售物业应当选聘物业管理企业，签订前期物业服务合同，并在申请房屋销售许可证时，向房地产行政主管部门提供前期物业服务合同。

第二十八条  建设单位在销售物业之前，应当制定业主临时公约，业主临时公约范本由省建设行政主管部门统一制定。

第二十九条  物业管理区域内的附属设施设备工程质量验收由房地产行政主管部门负责监督，建设单位应当将附属设施设备竣工验收材料报房地产行政主管部门备案。

第三十条  省建设行政主管部门负责物业评标专家法律和业务知识的培训、考核，并建立省级物业评标专家库。

物业招投标管理办法由省建设行政主管部门制定。

第三十一条  建设工程规划许可中应当明确物业管理用房的具体位置、面积，物业管理用房的面积按物业管理区域内建筑总面积的千分之四预留，不足一百平方米的按一百平方米预留。

建设单位应当按照建设工程规划许可确定的位置和面积建设物业管理用房。

物业管理用房应当是可以独立使用的房屋（地下室除外）。

物业管理用房产权为全体业主共同所有，未经业主大会同意，物业管理企业不得改变其用途。

第三十二条  建设单位申请房屋预售许可证、办理房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房的位置、面积等相关材料。

房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证、办理房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房的位置、面积等同时进行登记。

第三十三条  房屋竣工验收后，建设单位应当向物业管理企业移送物业有关资料的同时，移交建筑工程造价总额百分之三的质量保证金，用于保修期内的工程质量保修，保修期后质量保证金有结余的，物业管理企业应当将其退还建设单位；保修期内质量保证金不足的，建设单位应当补交。

第五章  物业管理服务

第三十四条  省建设行政主管部门应当建立、健全物业管理企业信用档案管理制度。

第三十五条  符合国家规定资质并在本省被选聘的物业管理企业应当到省建设行政主管部门备案，省建设行政主管部门应当自接到备案后十五日内将备案企业的资质、业绩、被投诉情况在省级网站公布。

被选聘管理物业管理区域的物业管理企业，自管理物业管理区域时起免收五年营业税。

第三十六条  房地产行政主管部门应当定期对物业管理企业人员及业主委员会成员进行物业管理法律、法规及相关知识的培训。

第三十七条  物业管理企业可以接受业主的委托提供物业服务合同以外的服务项目，服务资费由双方协商确定。

第三十八条  新建住宅小区、非住宅物业服务收费，实行市场调节价，其他住宅小区实行政府指导价。

物业服务收费实行市场调节价的，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定价格。

物业服务收费实行政府指导价的，有定价权的价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布，具体收费标准由业主与在物业服务合同中约定。

第三十九条  业主将物业出租、出借，应当及时告知物业管理企业，物业服务费用由物业使用人交纳，物业使用人未交纳的，由业主交纳。

第四十条  物业管理区域内共有的机动车停车场（库），应当优先提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人；停车位不得转让给物业管理区域外的单位或者个人，有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位或者个人，出租收入归全体业主。

第四十一条  车辆在物业管理区域内停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。

车主对车辆有保管要求的，由车主与物业管理企业另行签订保管合同。

物业管理区域内停放机动车辆，不得影响其他车辆和行人正常通行。

第四十二条 利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营取得的收益归全体业主，分配方式由业主大会决定。

第四十三条 业主、物业使用人应当按照城市规划行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变其使用性质。确需改变房屋使用性质的，应当经业主大会同意，并依法办理有关手续。

 第四十四条 物业管理区域内的公共照明及物业管理用房使用的水、电、气、热费用按民用价格计量收取。

第四十五条 电梯检测单位应当对物业管理区域内的住宅电梯定期进行免费检测。具体办法由省建设行政主管部门商有关单位制定。

第四十六条 供水、供电等部门应当向物业管理区域内的最终用户收取费用，因跑、冒、滴、漏损耗产生的差额由经营单位承担，不得以任何理由向物业管理企业收取或者向业主摊派。

第六章 物业使用与维护

第四十七条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）拆改房屋承重结构、主体结构，破坏房屋立面；

（二）占用共用部位和消防通道，损坏共用设施设备；

    （三）擅自改变共用部位，共用设施设备的用途；

    （四）违章搭建建筑物、构筑物；

    （五）违章搭设保温阳台或者原设计外的外附式防盗网；

    （六）未经许可设置营业摊点；

    （七）存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品；

    （八）排放污染物、有毒有害物质或者产生超标准噪声；

    （九）侵占、毁坏绿地、树木和绿化设施；

（十）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

第四十八条  供水、供电、供气、供热、排水等经营单位应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护、更新：

（一）业主终端计量水表以外的供水设施设备；

（二）业主终端计量电表以外的供电设施设备；

（三）业主终端阀门以外的供气设施设备；

    （四）业主户外的供热设施设备；

    （五）业主室内地面以下的排水设施设备。

第四十九条  物业管理区域内的垃圾集中和清运由环卫部门负责。

第五十条  物业管理企业受委托代收代缴相关费用，委托单位应当支付相应手续费用。

物业管理企业受供水、供电、供气、供热、排水等经营单位委托，维修、养护相关设施设备的，委托人应当支付相关费用。

第五十一条  供水、供电、供气、供热等经营单位需要的终端计量器具由经营单位负责提供、维修、养护、更新。

第五十二条  城市供水经营单位应当保证物业管理区域内的供水压力达到国家规定标准，达不到国家规定标准，需进行二次供水的，不得收取二次供水费用。供水压力达到国家规定标准需进行二次供水，已收缴二次供水费的，收费单位承担二次供水责任，没收缴二次供水费的，由业主承担二次供水责任。

第五十三条  物业维修资金的收缴、使用等管理工作由房地产行政主管部门物业维修资金管理机构负责。

第五十四条  物业维修资金应当在银行专户存储，按楼建帐、按户核算，专项用于物业管理区域内房屋保修期满后的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

第五十五条  房地产行政主管部门应当定期将物业维修资金的收支和使用情况进行公示。

第五十六条  业主转让物业时，物业维修资金的剩余部分由买受人直接支付给业主。

第五十七条  物业灭失的，物业维修资金的剩余部分应当返还业主。

第七章  法律责任

第五十八条 建设单位、业主、物业管理企业违反本办法规定的，按有关法律、法规、规章的规定处罚。

第五十九条 房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员，不依法履行监督管理职责、滥用职权、循私舞弊、玩忽职守，或者发现违法行为不予查处，不构成犯罪，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附  则

第六十条 本办法所称物业使用人是指物业承租人和其他实际使用物业的非房屋所有权人。

第六十一条 本办法所称共用部位，是指承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、屋面防水、楼梯间、走廊通道、门厅等。

第六十二条 本办法所称共用设施设备，是指物业区域内建设费用已分摊进入物业销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气管道、煤气管道、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非营业性车场（库）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第六十三条 物业管理区域外的物业管理活动参照本办法执行。

第六十四条 本办法自   年月 日起施行。