第二阶段      交接启动期阶段

一、阶段期限

本阶段从本项目竣工验收前三个月起至本项目入伙止。
顾问人员 小组职位 主要职责
XXX 客户总监
 • 顾问小组组长及总协调人
• 负责小组人手调配与工作质量管理
XXX 项目经理及工程顾问 • 顾问小组副组长
• 策划整体前期物业管理顾问工作
• 监督顾问工作的进度和执行
• 担当物业管理营运顾问的工作
• 提供资料、策略及解决方案
XXX 管理顾问 • 执行物业管理工程顾问的工作
• 提供资料、策略及解决方案
XXX 小组统筹 • 负责与甲方的日常联系
• 顾问小组秘书
XXX物业管理服务平台专家小组 • 内部顾问组织，向项目小组提供管理知识、工程技术、数据分析及培训支持

二、服务目的

本阶段的工作是协助贵司建立物业管理营运制度，协助筹划、监督与指导物管承接验收、物业单元交付、二次装修管理、开荒清洁管理、商场开幕筹备，协助筹建小区管理处、协助招聘管理处员工，进行管理人员培训。

三、服务项目

(一) 建立小区物业管理营运制度
(1) 保安管理制度
(2) 消防管理制度
(3) 设备设施管理制度
(4) 清洁制度
(5) 绿化管理制度
(6) 商户管理制度
(7) 停车场管理制度
(8) 装修管理制度
(9) 小区标志管理规定
(10) 财务管理制度
(11) 行政管理制度
(12) 档案管理制度
(13) 人力资源管理及培训制度
(14) 采购管理制度
(15) 证照管理
(16) 推广活动管理制度
(17) 服务承诺制度

(二) 协助筹划、监督与指导物管承接验收
指导物业管理单位筹备及进行验收接管本项目的建筑物及其设备设施，并依照《物业管理条例》第二十八条和第二十九条的规定，与甲方办理本项目承接验收手续和甲方向乙方移交本项目资料手续。承接验收属于新建物业的承接验收。承接验收是在政府有关部门和甲方对施工单位竣工验收的基础上进行的再验收。内容包括：
(1) 土建验收
(2) 机电设备系统验收
(3) 设备设施试运行及调试
(4) 施工资料、图纸及保证书的接收查验
(5) 各类证照的接收查验
(6) 监督施工单位提供设备设施操作培训予管理处人员
(7) 施工缺失遗漏跟进，包括安排施工单位的返工整改工作、进行覆验、督促有关工作的进度

(三) 协助筹划、监督与指导物业单元交付
协助物业管理单位，根据发展商的要求，与及相关的法律法规，策划及代表发展商交付物业单元给业户，内容包括：
(1) 草拟交付通知书
(2) 草拟交付文件，包括水电底数纪录表、物业单元验收纪录、二次装修申请书等
(3) 指导物业单元预验收的工作
(4) 策划交付时间排程
(5) 建立物业交付中心及相关工作
(6) 监督交付后跟进工作，包括整理交付纪录送交甲方存盘、跟进验收整改，对租户投诉抱怨作出跟进回访等

(四) 二次装修管理
协助物业管理单位，根据发展商的合同条款、《装修管理协议书》、与及相关的法律法规，统筹及管理业户二次装修的整个过程，包括：
(1) 建立装修场地管理规定(包括施工动火规定、防火责任规定、材料进场规定、违规处罚等)
(2) 建立二次装修审批规程(包括小区及标识设计规定、制作有关文件、编制审图指引等)
(3) 建立装修施工巡查制度
(4) 建立装修垃圾清运制度
(5) 建立装修期清洁及环境卫生管理制度
(6) 指导装修图纸审批
(7) 监督装修施工巡查
(8) 指导装修完成竣工验收
(9) 建立商户装修数据文件管理

(五) 开荒清洁管理
协助统筹开荒清洁工作，包括：
(1) 建立开荒清洁工作排程
(2) 协助选聘开荒清洁公司
(3) 监督开荒清洁过程和进度
(4) 指导开荒清洁验收工作

(六) 入伙筹备
协助发展商筹备入伙事宜，包括：
（1） 协助统筹入户进电梯时间及卸货区的使用
（2） 协调广告公司的媒体宣传与采访
（3） 协调推广公司与商户的现场推广活动
（4） 策划正式开业仪式的保安工作
（5） 策划正式开业仪式的紧急应变
（6） 指导开业前消防及事故演习

（七）协助筹建小区管理处
     根据发展商的要求和小区管理运作的实际需要，合理确定小区管理处组织架构和人员编制。
 (八) 监督管理处员工的招聘工作
工作包括检查招聘信息的发布、参与招聘骨干管理人员的面试、指导管理处建立人事档案、建立员工宿舍制度、订购制服等。
(九) 入伙前培训
派出人员在本阶段的培训课程担任讲师，或设计课程内容，由管理处主要人员主讲，培训项目包括：
(1) 本项目功能介绍
(2) 本项目设备设施简介
(3) 本项目管理服务内容
(4) 营运，保安，消防，清洁的督导与监控
(5) 服务仪容及着装
(6) 客户服务标准
(7) 本项目的服务收费(包括基本服务及有偿服务)
(8) 服务承诺
(9) 岗位职责
(10) 处理紧急状况(例如停电、停水、空调故障、消防事故等)
(11) 紧急状况演习，包括消防演习

四、介入时间及方式
作为贵项目之物业管理顾问公司，本公司需要在项目竣工前三个月开始交接启动期的顾问服务工作。
•执行架构和组织。

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