物业管理的前期介入

前期介入是指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，再此过程中，物业管理企业从业主与非业主使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业做好管理准备。
（1）前期介入的作用
在传统的观念中，人们常常把物业的开发和设计看作是开发单位和设计院的工作，物业管理是在房屋建成后才开始的，似乎物业管理与物业开发无关。但往往房屋建成后，质量等问题就出来了。例如，有的大厦的电气线路能承载的负荷不够，难以满足业主的需要；有的房屋在施工过程中偷工减料，材料质量也得不到保证。为了避免物业开发过程中出现诸如此类的问题，除了开发商、设计单位、施工监理单位认真执行国家有关标准和严格把关外，物业管理企业提前介入，参与物业开发，也是一种比较有效的措施。主要作用有
1）完善房屋设计要求
2）更好的监督施工质量
3）为竣工验收和接管验收打下基础
4）可以便利以后的物业管理
（2）物业管理介入的方式及内容
按照前期介入的时间和介入方式，可以将其分为：
1）前期介入，充当顾问 所谓的前期介入，是当物业处在规划设计阶段时，开发商请专业经验丰富的物业管理企业做顾问，参与规划设计，是设计在符合国家规范的前提下，尽可能的照顾到业主的要求以及日后物业管理的需要。此时，物业管理企业的专业经验能有效的弥补设计人员的不足，是设计趋于完善合理。同时，由于各种因素的影响，开发商会改变原来的设计思路，边施工、边设计、边修改是物业开发中的普遍现象，对此，物业管理企业也要对开发商的修改设计是否合理进行评判。
2）中期介入，扮演监理 所谓中期介入，是指物业的土建结构已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段，物业管理企业参与进来，一方面熟悉线路管道的铺设走向，另一方面对设备安装的质量进行监督，其作用类似监理。
中期介入物业管理企业日后的设备维修、检修作用很大，这是因为参与人员极有可能就是今后负责工程设备维修的人员，由于对安装布线熟悉，一旦线路有故障，便能迅速查找原因，修复故障。
介于设备安装及装修阶段与今后的管理密切相关，物业管理企业介入的人员主要应该是工程技术人员，尤其应以各设备系统工程师为好，以便于参与设备验收，筹划接管后的设备管理。
3）晚期介入 开始管理 所谓晚期介入，是指物业建设工程基本结束，工程开始竣工验收、移交接管验收和准备入住及筹备开业时，物业管理企业全面介入，开始履行”管家“职责。
    综观上述三个时期的介入，可以看出，物业管理企业在前期介入最好，提出的建议、意见最及时，开发商有充分考虑采纳的余地；中期介入虽然晚一点，但是不少方面可以挽救，可以减少物业接管后的返工，避免一些在后期物业管理中难以解决的问题；晚期介入虽然对物业设计的完善及工程质量的控制为时已晚，但对物业管理企业的全面运作来说也正是时候。按照一般的惯例，物业管理最迟的介入时间应为交付前三个月，既至少需要三个月时间做准备。