第二章                           发展商的权利及特权

（一）在中国法律、法例和法规及中山市物业管理法规文件许可下，发展商除有普通业主的业权及权利外，还有以下特权（在此章包括其特权承让人），而以下特权亦不受本公约内其他条项所限制及约束：

1.       除物业公用部分、建筑物本体共用部位和已转让给其他业主的单元外，发展商独占拥有保留部分，并可全权出售、转让、抵押、出租、许可使用或以其他任何方式处分保留部分或其中任何部分。

2.       在合乎土地使用权转让合同条款下，发展商有权将保留部分的任何部分进行发展或重建，包括建设任何建筑物、结构物或任何设施。

3.       发展商有权将保留部分的任何部分指定及公布为物业公用部分或建筑物本体共用部位，有关指定部分可以是永久性亦可以是暂时性，由物业管理公司负责保养及维修，有关业主须分摊该等部分的管理费用。

4.       发展商有权在其认为合适情况下将本物业及本物业内任何一期命名及更改本物业及本物业内任何一期的名称，各业主无权就有关命名或更改向发展商或任何人士提出异议或索取任何赔偿。但更改本物业及 / 或本物业任何一期的名称前，发展商应提前三个月以书面通知各业主。设置妨碍观瞻或影响他人通风采光、安全、防盗等各项权益的构筑物。

1.                   业主如请物业管理公司对其单元及设施、设备、毗连部位的设施设备进行维修、养护等有偿服务时，应按物业管理公司规定支付有关费用，但物业管理公司有权拒绝其请求。

2.                   明白并承诺与其他非业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有单元的法律关系时，应告知并要求对方遵守物业管理公司的有关规定和本公约，并承担连带责任。

3.                   明白并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系（另有专门合同约定除外）。物业管理公司在管理停车场时，与车主（包括业主及业主客人）之间不存有车辆保管关系。

4.                   在本物业范围内，不得有下列行为：

（I）                    擅自改变房屋建筑及其设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；

（II）                 对房屋的内外承重墙、樑、柱、板、阳台进行违章拆、搭、建；

（III）               占用或损坏任何物业公用部分和建筑物本体共用部位；

（IV）               擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防公用设施；

（V）                  不按规定存放物品、丢弃垃圾、高空抛物；

（VI）               违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等；

（VII）             践踏、占用绿化地，损坏、涂划园林建筑小品；

（VIII）          影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等；

（IX）               随意停放车辆和鸣喇叭，制造超过规定标准的噪音；

（X）                 利用其单元进行危害公共利益、违法或不道德的行为；

（XI）               侵害他人正当权益的行为及法律、法规及政府规定禁止的其它行为；

（XII）            使用、切断、损害、改变、障碍或干扰物业公用部分及建筑本体共用部位；

（XIII）          制造不合理的声响或震荡，或容许水、污物或气体从其单元外泄，以致损害物业公用部分及建筑物本体共用部位或对其他业主及合法使用人构成滋扰、不方便或损害；

（XIV）          使用或容许或容忍其单元或任何物业公用部分或建筑物本体共用部位作任何违反土地使用权转让合同、本公约、管理规定以及适用法律规定的活动或用途；

（XV）             作任何非法或不道德行为，或容许或容忍其他人士作此等行为；

（XVI）          在管理公司指定的地方以外晾晒衣服或弃置垃圾或废物，或将垃圾及废物抛出窗外或抛掷在下层之帐篷或私人庭院；

（XVII）        进行任何工程或行为以致可能影响或损毁任何单元或物业公用部分或建筑物本体共用部位之任何结构、支承、间格、设备及设施；

（XVIII）     作出任何导致影响本物业或任何单元购置的保险的有效性或使用有关保险金因而被提高的行为；

（XIX）          在单元内外进行任何结构或管线更改（得到发展商或物业管理公司同意除外）；

（XX）            安装、架设、建筑任何天线、视讯设备的室外接收器或发射器、广告牌或其他任何建构或构建物；

（XXI）          在单元内指定位置以外的窗口或墙壁上装置空调系统，应尽一切可能减低空调系统所发出之声响及水滴以免影响到邻近单元的业主或合法使用人；

（XXII）       任由其单元内种植的花草树木或任何物件，伸展入其他单元的范围内；

（XXIII）     在单元内外或在物业公用部分或建筑物本体共用部位陈列、展示、架设、张贴、放置、摆放、派发或贩卖任何传单、通告、标语、信件、广告、宣传品、海报或单张；物业管理公司有权在无需通知或警告下，拆毁、移走及清理任何未经批准而违反上述规定之任何物品，及禁止或驱逐任何人士作出任何上述行为，并可对该等人士或物件、装置、设备之负责人或拥有人追讨所有费用、开支、行政费及损失；所追讨得来的费用将用作本物业之管理费用，并列入帐目；

（XXIV）     要求物业管理公司或其职员提供与管理本物业无关的私人服务；

（XXV）        责骂管理公司属下的职员，各业主如对某职员不满，当向物业管理公司提出，由物业管理公司采取其认为适合的行为；

（XXVI）     利用其单元作斋堂、殡仪、宗教活动用途或从事滋扰他人的活动；

任由白蚁、老鼠、蟑螂或任何其他昆虫或害虫在其单元内滋生。

5.                   准时缴交其单位应缴交的一切税费及其他费用。

6.                   各业主应自行负责其单元内部范围及设施（包括由业主独占使用的各种入墙管道及地方）的维修。任何单元内的排水、排污、装修工程或其他原因损害或影响其他单元时，业主须对该单元负起赔偿及维修责任。

7.                   任何业主或其单元之合作使用人违反本公约的规定引致其他业主（个别或全部）或其他人蒙受损失或损害时，该业主及有关合法使用人须负起全部连带赔偿责任。若有关行为构成违反其适用的刑事、民事或行政法律或法规，该业主及有关的合法使用人亦须负上相应的法律责任。

8.                   遵守其单元所在的小区内有关该小区分业主公约（如有）的所有条项。

9.                   受以下权利所约束：

（I）                    受本公约内赋与物业管理公司及赋与发展商的权利和特权的约束；

（II）                 物业管理公司及其代理人无论是否有测量员及人或其他人陪同，若事先曾发出通知（紧急情形下除外），在合理时间进入任何单元以便进行视察、维修、翻新物业公用部分及建筑物本体共用部位及按照本公约之规定执行物业管理公司之权利及职责；

（III）               其他业主在本章第（一）条项所述的权利；

（IV）               受其单元所在的小区内有关小区的分业主公约（如有）所有条项的约束。

第三章                           业主大会和业主委员会

（一）业主大会

1.       业主大会是由全体业主组成，决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。

业主委员会是业主大会的常设（执行）机构。业主委员会经政府有关部门批准成立后，依法行使各项权利，维护全体业主的物业权益。业主大会和业主委员会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。

2.       本物业已入住率X到百分之五十以上时，发展商或其委托的单位应当字区房管部门的指导下，召集第一次业主大会，选举产生业主委员会。

3.       业主大会由本物业的业主组成，业主大会必须经由入住的过半数投票权的业主出席才能举行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。

4.       第一次业主大会的召集人，须于召集会议前十四天将会议时间、地点、内容、形式、业主委员会委员侯选人名单、投票权数、投票人的权利和义务等书面送X每名业主。

5.       （i）业主大会由业主委员会负责召集，并每年至少召开一次。                

业主委员会应负责在会议召开七天前将业主大会召开日期、会议地点、时间及拟在会议上进行讨论的事项和内容送X每名业主，并报区物业管理主管部门。

（ii）经持有本物业全体业主百分之二十以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议之日起二十日内就其所指的提议内容召开业主的大会；逾期未召集的，由提议的业主向区房管部门申请，区房管部门可以责令或限期业主委员会召集业主大会。

6.       （i） 业主大会的决定，由出席会议的业主所投票数的过半数通 

过。

（ii）大会表决可以采用投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票；不足十平方米的，五平方米及五平方米以上的计算为一票，不足五平方米的不计票。

7.       业主大会行使下列职责：-

（i）                     选举、罢免业主委员会的组成人员；

（ii）                   监督业主委员会的工作；

（iii）                  听取和审查业主委员会的工作报告；

（iv）                 决定本物业内关于业主利益的重大事项；

（v）                   修改本公约；

（vi）                 改变和撤销业主委员会不适当的决定；

（vii）                批准业主委员会章程。

8.       本物业所有享有投票权的已住用业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任。

9.       业主应亲自出席业主大会并投票，或委托他人出席和投票，否则视作弃权，并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的，必须出具有效授权委托书。授权委托书必须于被授权人拟出席投票的会议不少于24小时前或于主席批准的较短时间内送X召集人或业主委员会秘书（如业主委员会成立），否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，须加盖法人公章 。

10.   业主大会应接受市区房管部门的指导与监督，业主大会的决定不得与法律、法规和政策想抵触。违反规定的，区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。

11.   每次业主大会须要有会议过程记录，记录有业主委员会保存，并须要由主持会议者证明该记录为有关业主大会过程的真实记录，该本已证明的会议记录必须在开业主大会会议日期后25天内由业主委员会秘书展示在本物业布告板上。

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