（二） 业主委员会

1.       （i） 业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生。业主 

委员会主任、副主任由业主委员会在其委员中选举产生。第一届业主委员会在本物业整个住宅区竣工并入住后方可成立。

（ii）业主委员会委员的数额一般为十一至十七人，经业主大会决定可以适当增减，但最低不得少于五人。

（iii）业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的人士担任。以下人士有权被选为业主委员会委员：-

（a）       本物业任何一个单元的个人业主；

（b）       假使业主是一间公司，该公司所委派之代表。公司对代表的委派应以书面通知业主委员会。该公司亦有权以书面面通知业主委员会委派另外的代表以取替前委派的代表。

（iv） 业主委员会聘请执行秘书一名，负责处理业主委员会日常事务。

2.       业主委员会应当制订章程。业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制订，并经业主大会批准。

3.       业主委员会极其成员名单应当自选举产生之日起十五日内，报所在地的区房管部门备案。

4.        （i） 所有业主委员会主任、副主任每届任期三年，可连  任，除非：-

（a）   该委员书面向业主委员会辞职；

（b）       业主大会以百分之五十（50%）以上的多数通过决议提前免除其职务；

（c）                   该委员破产，或经法庭判决，在判决后一个月内未能偿还债务或有违法犯罪行为被司法部门确定或正接受调查（轻微违反交通规则罪行除外）或作出其他对本物业公共利益有损害的行为；

（d）             该委员去世，或因身体或心理疾病失去担任委员工作的能力；

（e）             未得业主委员会同意，连续3次没有出席业主委员会会议；

（f）              该委员已停止成为业主，如委员是由一间公司所委派之代表，该公司另委派代表或该公司不再拥有本物业内的单元。

（ii）             主委员会委员可以连选连任。业主委员会委员为兼职，业主委员会主任、副主任均为兼职。

（iii）            业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开七天前将会议通知书及开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表列席会议。

5.       业主委员会向业主大会负责并报告工作。

6.       业主委员会行使下列职权：-

（i） 召集和主持业主大会；

（ii）审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；

（iii）采取公开招标方式聘请物业管理公司对本物业进行物业管理，并与其订立、变更或解除物业委托管理合同，实施公众招标有困难的可以委托市区住宅主管部门实施；

(iv) 审议物业管理公司制订的对本物业的年度管理计划、本物业配套工程和重大的维修工程项目；

（v）审议本物业物业管理服务费和物业维修基金的收费准；

（vi）监督物业管理公司对本物业区的物业管理工作。

    前款第（iii）、（iv）、（v）项规定的事项，应当经业主大会批准。

7.       业主委员会履行下列义务：-

（i） 执行业主大会各项决定；

（ii）遵守和履行物业委托管理合同；

（iii）不得从事各种投资和经营活动；；

(iv) 对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合；

8.       业主委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。

9.       业主委员会应接受市、区房管部门的指导监督。业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。

10.   （I）业主委员会的日常事务由执行秘书负责处理，设有专职业主委员会主任的，只能聘请一名执行秘书；未设有专职业主委员会主任的，业主委员会可根据实际情况聘请人员承担业主委员会的一次性工作。

（II）业主委员会聘请执行秘书和其他人员，均应签订聘任合同。

11.   专职业主委员会主任、执行秘书的津贴数额由业主大会确定；其他聘请人员的临时一次性津贴由业主委员会确定。津贴可从物业管理服务费中支出。

12.   业主委员会委员的人数应为单数。

业主委员会委员工作不认真负责或有违法违纪行为的，业主委员会可向业主大会建议罢免其委员职务。

13.   业主委员会极其委员不应因其在业主委员会内之工作收取费用或补偿，有津贴，不领固定工资。

14.   （I）业主委员会应保存下列事项之记录：-

（a）         业主委员会执行秘书和委员之委托；

（b）        业主委员会之所有会议记录及决议。

（II）上述所提之记录将由业主委员会在指定地方存放，任何业主有权要求查阅。

第四章        本物业之管理

（一）物业管理公司的委托

1.     为了本物业建设和管理的完整和统一，在开始入住后两年内，本物业的物业管理由发展商自行或委托物业管理公司对本物业进行物业管理，在此期间成立的业主委员会，应与发展商或发展商委托的物业管理公司签订物业委托管理合同，但不得终止物业委托管理合同。开始入住两年后，业主委员会可依照中山经济住宅区物业管理条例聘请物业管理公司就本物业进行管理，发展商及发展商委托的管理公司在同等条件下可以优先承包管理，业主委员会亦可针对当时情况与发展商委托的管理公司商讨继续管理工作及更新物业委托管理合同。

2.     在本物业开始入住两年后，如业主委员会仍未成立，由发展商自行或委托物业管理公司继续管理。

3.     发展商或发展商委托的物业管理公司，在本物业开始入住两年内承担物业管理责任或在物业开始入住两年后业主业主委员会尚未成立而继续管理时，可予各业主或业主委员会不少于三个月的书面通知自行终止其管理任务。

4.     在全体业主大会总数相等于百分之五十（50%）以上的业主决议可给予物业管理公司不少于三个月通知终止其管理职务，但在开始入住后两年内不得终止物业委托管理合同。

5.     物业管理公司在管理期满终止时，由业主委员会通过召开业主大会决定是否给予原物业管理公司在同等条件下续约的优先权。

6.     物业管理公司应被视作为本物业全体业主之代理人及代表，根据本公约授予之权力代表全体业主处理本物业之一切物业管理事宜。

7.     物业管理公司须受本公约所载之一切条件、职责和责任约束及须遵守和履行该等条件、职责和责任，并享有本公约给予物业管理公司之一切权利和权力。

（二）委托管理事项

1.       楼盖、部分屋顶、樑、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等建筑物本体共用部位的维修、养护和管理。

2.       建筑屋本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟窗、共用照明、配电系统、楼内有消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务。

3.       物业公用部分的维修、养护、管理和运行服务。

4.       本物业规划红线内属物业管理范围的公用设备（道路、室外公用部分上下水管道、化粪池、沟渠、湖、池、井、水泵房、路灯、自行车房（栅，如有）的维修、养护和管理。

5.       本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理。

6.       本物业的公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾清运。

7.       交通、车辆行驶及停泊。

8.       配合和协助当地公安机关进行本物业内安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保管保险责任）。

9.       社区及物业管理档案、资料。

10.   法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。

（三）物业管理公司的职权

1.       根据有关法律、法规政策及本公约的规定，制订本物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，获取不当利益。

2.       遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按市、区价格主管部门的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。

3.       负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经业主委员会 / 发展商决定后由物业管理公司组织实施。

4.       有权依照法规政策、物业委托管理合同和本公约的规定对违反本公约和物业管理法规政策的行为进行处理。

5.       有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人。

6.       接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受业主委员会 / 发展商和业主的监督。

7.       每半年向全体物业公布小区维护管理情况及经会计师事务所审核的物业管理费用收支状况。

8.       建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。

9.       开展社区文化活动和便民服务工作。

10.   清洁卫生管理。负责小区（大厦）包括楼宇内公共楼道在内的公共地方的卫生清洁，垃圾清运以及经常性的保洁。

11.   除“四害”消杀服务。代表住（用）户与除“四害”专业消杀队伍签订协议，监督做好除“四害”消杀服务工作。

12.   绿化日常维护管理。对小区（大厦）管理范围内公共绿化地的花、木、草地进行定期修剪、施肥，尽力保持绿化物生长良好。

13.   治安防范。保安人员24小时巡逻值班，维护小区（大厦）的公共秩序。

14.   公共设施、设备的日常维护管理。负责小区（大厦）公共场所（地）道路、机电设备、消防设施的日常维修养护，公共排水、排污系统及化粪池等的清疏、维修。

15.   配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养，维持电梯正常运行。

16.   向各业主收取物业管理服务费、物业维修基金及其他根据本公约项下应缴之一切费用。

17.   为物业公用部分及建筑物本体共用部位购买完全恢复原状价值之火险及公共责任保险及为物业管理公司的人员购买一切物业管理公司认为适合之保险。

18.   防止物业公用部分及建筑物本体共用部位任何部分被障碍物阻塞。

19.   为本物业安排水、电及其他必须的服务供应。

20.   消除及拆去在发展地及本物业内任何违法、未经批准或违反本公约规定之设置物、加建物（包括但不限于业主自行安装之阳台、防盗门及防盗网）、招牌、广告、檐篷、装饰、障碍物、天线或其他物体，并向摆放或装置此类物体之业主或有关人士收取移去或拆去此类物体之一切有关费用。

21.   对违例停泊于本物业内的车辆，作出一切合理之处置。

22.   阻止任何人（包括任何业主及合法使用人）以任何不合法、违法土地使用权转让合同或本公约的方式占有或使用本物业的任何部分。

23.   全权代表全体业主作为一个整体与有关部门或其他有关机构单位接洽交涉。

24.   就发展地或本物业之管理事宜，委任律师、建筑师、会计师、其他专业人员和顾问、承建商、工人、雇员、代理人、管理员、看更、清洁人员、其他本物业管理人员及工人，并与该等人士或公司签订有关合同及按有关合同发放薪酬及提供福利。

25.   促使各业主严格遵守本公约内一切条款及规定，包括律师诉讼强制各业主遵守本公约的规定。

26.   为确保业主及使用人对其拥有或使用之单元进行合理之维修，并采取一切有效途径向违反本公约之业主或单元使用人追讨及收取一切有关费用及损失。

27.   把任何违反本公约之业主或使用人之名字极其违反的细则张贴于本物业布告板上。

28.   处理一切与发展地及本物业有关之询问、投诉、报告及来往信件。

29.   于新年及其他节日前后，自行决定于本物业内外装置节日装饰。

30.   假若根据本公约于任何事件进行前必须获得物业管理公司之许可，物业管理公司可拒绝发出许可，或于发出许可时附带条件，包括收取费用，但收取之费用将拨作本物业之管理费用，并列入帐目。

31.   进行物业管理公司认为是有助于提高业主及合法使用人享用其单元和物业公用部分及建筑物本体共用部位的一切其他事宜。

32.   安排本物业或任何部分之集体宣传推广或文娱康乐活动。

33.   办理任何其他与发展地及本物业之物业管理合理需要之事项。

34.   有法律及本公约授予的其他权力及职责。

35.   在预先通知的合理时间内进入或指派承建商或其工人进入发展地及本物业任何一部分，包括任何单元，以进行有关物业共用部分及建筑物本体共用部位、或有关行使本公约赋予物业管理公司权力之任何管理及维修工作（紧急情况则可不需要事先通知）。

36.   将其责任内之部分工作以合约形式委托其他公司负责进行，但物业管理公司仍须就该等工作向各业主负责。

37.   在不违反本公约规定的前提下，就本物业之使用及管理不时订定、增加、删减或更改管理规则、所有业主及合法使用人必须遵守。管理规则应在本物业布告板上张贴，各业主亦可向物业管理公司要求查阅。

38.   防止及采取行动以补救任何业主或其他人违反土地使用权转让合同内任何条项或准许的用途，向应负责的人士取得所有的损失、补偿及费用。

39.   关于物业维修基金，列出维修养护计划报业主委员会审议决定后实施。

上一页  [1] [2] [3] [4] 下一页