厦门市业主委员会登记管理办法

第一章  对业主委员会的管理、指导和监督

　　第一条  为加强对全市业主委员会的管理、指导和监督，规范业主委员会的运作行为，根据有关物业管理法规政策，制订本规则。

　　业主大会活动涉及到业主委员会的，适用本规则。

　　第二条  市住宅局作为全市业主委员会的主管部门（以下简称“市主管部门”），负责对全市各类物业的业主委员会进行管理、监督与指导。

　　第三条  各区住宅局（建设局）作为其辖区业主委员会的业务主管部门（以下简称“区主管部门”），承担对辖区内各类物业的业主委员会的管理、指导、监督、检查与考核工作，协调业主委员会与物业管理单位的关系，提高业主委员会的运作水平。

　　第四条  各区主管部门应建立业主委员会检查、考核制度，检查、考核各业主委员会的运作情况，组织各业主委员会委员学习物业管理法规政策和业务知识；及时派员出席业主大会或业主委员会的重要会议；依法纠正或撤销业主大会或业主委员会作出的不符合法规政策的决议、决定；对运作管理混乱、严重影响工作或侵害多数业主权益的业主委员会，应当及时指导或主持整顿或重新组织选举。

　　第五条  市区主管部门定期或不定期检查业主委员会的工作情况，召集业主委员会成员或执行秘书汇报工作。各业主委员会应主动向各区主管部门请示汇报工作，重要会议应请市、区主管部门派员出席或主持，定期对业主委员会委员及其执行秘书进行培训，提高人员素质和工作水平。市区主管部门有权调阅、查存业主大会、业主委员会的选票、记录、档案及有关资料。

　　第六条  业主委员会执行业主大会的决议，接受业主大会和全体业主的监督；业主大会和业主委员会的决议、决定和重要档案资料应当向业主、物业管理公司通报或公布。

　　第七条  业主委员会委员不遵守物业管理法规政策及业主委员会的章程、决议、制度，经教育拒不改正，或造成严重不良影响的，经业主委员会三分之二以上委员通过，或由市、区主管部门决定责令停任、罢免或撤换，报下次业主大会确认，造成经济损失的还应承担经济责任。

　　第八条  业主委员会的选举及活动范围由市主管部门根据物业区域配套情况及便于管理的原则，会同有关部门划定。

　　在一个物业管理区域内只能设立一个业主委员会。

第二章  业主委员会的选举、登记

　　第九条  业主大会可采取业主代表大会制，即由各栋选举出楼长（或高层各层选举出代表），由业主书面委托楼长（或代表）参加业主大会，楼长（或代表）在投票时只能代表其本人和其它业主委托其代表的份额。

    业主大会可以采取由区主管部门或业主委员会上门发收选票，或集中举行会议等方式举行。业主大会选票应当编号登记，并不得复印；编号应使用彩色。

　　第十条  召集第一次业主大会及选举业主委员会按下列程序和顺序进行：

　　1、开发建设单位在该物业达到第一次业主大会成立条件后3个月内，应向区主管部门书面报送入住情况及物业产权份额清单等资料，逾期不报或拒绝报送的由区主管部门直接向有关部门、单位或业主调取；

　　2、区主管部门在收到前项资料后1个月内向该物业全体业主公告物业产权及投票权份额清单，公布期限为15个工作日；

　　3、前项资料公布无异议后1个月内由区主管部门成立业主大会筹备组或指派筹备工作人员；

　　4、产生业主委员会候选人；

　　（1）筹备组或筹备工作人员、业主在规定期限内推荐候选人，或对候选人资格质疑；

　　（2）第一次公告候选人名单及相应资料；

　　（3）修订候选人名单，再次公告；

　　（4）确定候选人名单，印制选票及候选人简历，正式公告；

　　5、召开第一次业主大会，选举产生业主委员会；

　　6、备案、登记及刻制公章；

　　7、区主管部门建档。

　　第十一条  业主委员会的选举筹备应符合下列规定：

　　1、筹备召集业主大会时，由区主管部门决定是否设立筹备组。

　　2、业主大会筹备组由区主管部门主持工作并派员担任组长，可邀请区主管部门认为有必要参加的人员担任成员，其余成员由开发建设单位、物业管理单位、业主代表按同等比例（每方不超过2人）担任。

　　3、筹备组中各方意见不一致时，由区主管部门裁定。

　　4、筹备组的工作内容：确定并推荐候选人，组织业主大会的选举工作，协调处理有关选举工作中出现的问题。

　　5、开发建设单位、物业管理单位、业主及使用人以及相关单位、人员，应当服从并配合区主管部门的统一筹备及选举工作安排。

　　6、区主管部门可不设筹备组，直接派员筹办业主大会的选举工作，并在开发建设单位、物业管理单位或有关单位、人员不配合筹备工作或不服从工作安排时，直接委托业主代表或有关机构、人员参加筹备及组织选举。

　　7、筹备工作人员应维持选举秩序，并审核业主身份、产权资料、选票、委托人及被委托人资料等。

　　8、筹备及选举期间发生的有关费用，经区主管部门审核后在管理费中列支。

　　9、开发建设单位、业主、物业管理公司应当协助配合区主管部门筹备和召集业主大会，并提供相应工作条件。开发建设单位或业主不提供相应资料，或不提供相应工作条件以至妨碍选举工作进行的，视为放弃投票资格。

　　第十二条  业主委员会候选人的产生应符合下列规定：

　　1、未成立业主大会筹备组的，业主委员会候选人由区主管部门征求各方意见后向业主大会推荐。

　　2、成立了业主大会筹备组的，由筹备组经区主管部门核准后向业主大会推荐。

　　3、单元式住宅的每10名业主联名可以一次性向区主管部门或筹备组推荐一名候选人，但该类推荐候选人数不能超过规定候选人数的三分之一。区主管部门或筹备组认为有必要时可以对该类推荐候选人组织业主进行集中再推选。

　　4、候选人人数比照业主委员会人数增加四分之一以内，业主委员会人数由区主管部门或筹备组按规定比例并结合该物业实际情况确定。

　　5、区主管部门或筹备组应对候选人的情况进行审查，审查合格后向全体业主公告候选人名单，名单公布时限为14个工作日，业主对候选人名单有异议的应在14天之内书面向区主管部门或筹备组反映。区主管部门或筹备组在收集业主意见后十个工作日内公告候选人最终名单。

　　候选人最终名单一经公告，区主管部门或筹备组不再接受候选人推荐提名，但业主大会投票人可在正式选票上另行填写候选人。

　　第十三条  业主身份的确认。

　　1、业主身份以售房合同或产权证登记为准。没有登记的业主的配偶及有关亲属只能受业主书面委托参与投票，但不能担任筹备组成员、业主委员会候选人以及业主委员会成员；售房合同或产权证上登记的业主超过一人的，均可按享有的产权比例行使业主权利，但如同时作为筹备组成员、业主委员会候选人时，必须提前将此关系另行告知全体业主。

　　2、该物业有开发建设单位未售出空房的，由开发建设单位作为业主参加业主大会及当选为业主委员会委员。

　　第十四条  业主委员会的审核与备案登记。

　　（1）由筹备组（如未成立筹备组的由指定筹备工作人员）书面向区主管部门报告筹备及召开业主大会情况，列明候选人简历、所得票数、产权份额、业主委员会组成人员、选票及统计票数清单（应附审票、唱票、计票、监票人签名）。

　　（2）区主管部门负责审查筹备和选举程序是否合法、候选人是否具备资格，审查合格后出具业主委员会备案登记批复意见，加盖“深圳市XX区业主委员会备案登记章”，并报市主管部门审核。

　　（3）业主委员会凭市、区主管部门的批复意见到公安部门刻制公章，公章字样统一为“深圳市XX区XXXXXX（汉字6个以内）业主委员会”。

　　（4）区主管部门建立管理档案，包括：业主委员会名称、成立时间、成员姓名、业主大会选举所有资料、公章式样、业主委员会章程、重大决议、批复复印件。

　　第十五条  分期开发的物业，经已入住的过半数投票权的业主申请，区主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义务相同，但其名称前应加注“临时”字样。

　　临时业主委员会聘请物业管理公司对已分期开发的物业进行管理的，在聘请合同期限（不超过该届业主委员会任职期限）内后期开发入住（用）的物业应接受该物业管理公司的统一管理。

　　如后期开发的物业，在先期开发的物业开始入住后二年之内完成，则应合并成立业主委员会。

　　第十六条  计算业主投票份额时，各类房屋按每10平方米建筑面积为一票，不足10平方米的，5平方米及5平方米以上的计算为一票，不足5平方米的不计票。一份物业的业主的投票权不能分散。

　　第十七条  业主委员会的换届选举及登记

　　业主委员会任期届满前3个月，由业主委员会组织召开业主大会进行换届选举，但须向区主管部门书面报告。

　　对因违反法规政策、管理运作混乱被市、区主管部门予以解散的业主委员会，由区主管部门参照第一次业主大会的选举程序重新选举，指导有关业主代表或直接组织产生业主委员会。

　　由10%以上业主提名召开业主大会，要求改选业主委员会的，须经全体业主过半数的选票通过后报区主管部门，由区主管部门派员调查后决定如何实施改选。

　　30%以上业主不同意换届选举方案的，应当由业主大会专门就换届选举方案进行表决。

　　换届选举出的业主委员会，应按第一届业主委员会的程序向区主管部门申请备案登记，但无须报市主管部门审核及另刻公章。上一届业主委员会应于经批准备案登记之日起15日内，向新选举出的业主委员会移交全部资料及财物。

　　经业主大会通过，每届业主委员会的任职期限可延至五年。

　　第十八条  业主委员会依照业主大会的决定或市、区主管部门的决定暂停履行职责或提前换届选举。

　　第十九条  除按照有关法规政策和本规则规定选举产生（含换届选举）的业主委员会外，其它任何组织、团体或个人均不得以“业主委员会”名义进行活动。

1999年6月30日《深圳经济特区住宅区物业管理条例》修订以前成立并经民政部门注册的业主管理委员会，应按规定办理注销登记，并经区主管部门重新审核备案登记。

第三章        业主委员会职责及义务

　　第二十条  业主大会及业主委员会是代表物业管理区域内全体业主物业权益的群众性监督组织，其合法权益受国家法律保护；业主大会及业主委员会的一切活动均应遵守有关法规政策，在政府主管部门监管下开展工作。

　　第二十一条  业主委员会与物业管理单位之间是平等的民事主体关系，其权利义务由物业管理服务合同和有关物业管理法规政策确定。

　　第二十二条  业主委员会应当建立健全各项工作制度和内部管理制度，并将所订制度报区主管部门备案。

　　第二十三条  业主委员会不设专门编制，不设财务，不从事任何具体经营管理活动，不具体经营管理及维护任何物业及设施设备；政府安居房物业的业主委员会不设专职主任和专职秘书，人员津贴标准应低于商品房物业。业主委员会原则上不聘请顾问，如需聘请，须经区主管部门审查同意；可聘请管理处主任为执行秘书。

　　第二十四条  对于小区的管理体制（如综合管理）、公用配套设施产权与管理、收益等涉及广大业主利益的重大事项，由业主委员会与管理单位共同出面，向有关方面交涉解决。

　　第二十五条  对业主委员会成立之前物业管理单位已形成的固定资产，或用管理服务费总收入以外的经费购置的资产，不列入业主共有资产。上述资产用于为业主服务时，其费用和折旧，应列入物业管理支出费用。

　　第二十六条  业主委员会在接管物业管理聘任权时，应当要求开发建设单位和原物业管理单位对辖区内的共用配套设施设备、业主共有资产、管理费结余、公共收益项目等，进行具体详细明确的划分和交割，并签订接管协议；有权要求开发建设单位提供红线图、规划设计文件、施工验收资料等和产权份额清单（可提供复印件）。共用配套设施设备和共有资产、公共收益等一时难以全部划分和交割的，业主委员会可以先部分接管，并要求有关单位和部门限期划分和交割。

　　第二十七条  业主委员会可以对物业管理公司公布的管理费及基金收支帐目（公布到法规规章规定的大项，不公布原始单据）进行查询，除按法规规定审计外，不查询原始单据。业主单独查询的，须书面授权业主委员会派人按公布次数实施。

　　审计帐目须由业主委员会和物业管理公司共同委托会计师事务所，审计费用计入管理费开支。其中一方在一个月内无正当理由不配合进行委托的，另一方可申请区主管部门指定审计单位。

　　第二十八条  对于尚未实行水、电、气费抄表到户的物业，业主委员会有权代表全体业主与有关部门交涉，要求按市政府要求由有关供应部门直接抄表收费到业主或使用人用户，取消中间层收费；开发建设单位和物业管理单位应当积极配合，办理向有关部门移交手续。由于客观原因暂不能实行抄表到户的二次供电供水的住宅区、工业区或大厦，业主委员会应当认真审查水电费实际收支成本，将审查结果向业主公告，并督促业主按实际发生成本交费。审查水电费收支成本时应当明确：线路损耗和设备损耗摊入每吨或每度水电量；人工费、共用部位水电费、设备维修保养费用等摊入管理费成本，不能重复分摊或收取。

　　第二十九条  对于税务、工商等部门收取的有关税、费，以及物业管理单位按资质等级收取的佣金，应当与管理费成本一起向全体业主告知。

　　第三十条  业主委员会应根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定制订房屋的修缮标准，并敦促业主遵守。

业主委员会应当教育并督促全体业主及非业主使用人遵守物业管理法规政策，服从物业管理公司的正当管理，按照房屋的实际使用用途及时交纳管理服务费、房屋本体维修基金等有关费用，及时维护公共物业，对危害公共安全或影响房屋外观的设施设备及现象（如室外空调架、防盗网、外墙锈水渗水、违章装修、违章搭建占用、天面及毗连部位渗漏水等），应及时督促维修整治，或组织强制维修整改。

第四章 业主委员会委员的任职条件

　　第三十一条  业主委员会成员应当由业主中热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间、品德好、身体健康、高中以上文化程度、年龄65周岁以下人士担任。有下列情形之一的人士不得担任业主委员会委员，已经担任的须停任：

　　1、不遵守业主委员会章程，或不执行业主大会、业主委员会决议、决定的；

　　2、在一个年度连续缺席业主委员会会议三次以上的；

　　3、个人已宣告破产或担任企业法定代表人期间该企业被宣告破产三年内的；

　　4、因身体或精神上的疾病丧失履行职责的能力；

　　5、有违反物业管理法规或本物业规章制度行为，情节严重的；

　　6、不按规定交纳管理费、本体维修基金、停车费等有关费用的；

　　7、受过刑事处分或正在接受刑事犯罪调查的；

　　8、经业主大会认定不适宜担任业主委员会委员的。

　　第三十二条  以单位业主名义当选业主委员会委员且人数超过2人以上的，其人数可按其产权比例设定，或由筹备组决定，但在决定重大事项时应按产权比例投票。

第五章 业主委员会的经费和用房

　　第三十三条  业主委员会的办公费用（含人员津贴）由业主委员会根据本规则规定的标准于年初提出计划，经与物业管理单位协商后由业主大会通过，一并列入管理费项目，由双方共同公布帐目，接受全体业主的监督和质询。

　　第三十四条  业主委员会的办公费用（包括办公费、电话费、人员津贴、水电费、旅差费、会议费、有关活动费用等），原则上按所管理房屋套数每年5—10元的标准使用，超出规定标准的，应与物业管理公司协商后达成一致意见，并报业主大会批准。

　　业主委员会成员及执行秘书不领取津贴以外的固定工资或享受其他福利。

　　第三十五条  业主委员会办公用房从物业管理单位使用的管理用房中划分，按正式委员人数每人平均3—5平方米划分，但最多不超过30平方米。管理用房在200平方米以上的，可划分业主委员会专门办公用房；200平方米以下的不划分专门用房，可与物业管理处联合办公。较大型会议和召开业主大会会议的场地可由物业管理单位提供。

　　开发建设单位按规定提供的商业用房和管理用房（含业主委员会办公用房）不得以任何方式转让、抵押，或出租借用给物业管理单位以外的任何单位或个人。

　　第三十六条  业主委员会与物业管理单位因办公费用和办公用房协商不一致的，由区主管部门核定。

第六章  业主委员会会议及公章管理制度

　　第三十七条  业主委员会会议至少每三个月召开一次。有三分之一以上委员提议，或主任、副主任认为有必要并书面呈述时，可召开特别会议。业主委员会会议必须有超过半数委员出席。未聘请物业管理处主任为执行秘书的，在召开会议时应邀请管理处主任或副主任列席，但讨论选聘物业管理单位事项时除外。

　　第三十八条  业主委员会会议决定问题，采取少数服从多数的原则。

　　业主委员会会议进行表决时，每一委员有一票表决权。若表决中出现赞成票与反对票相同时，由主任或会议主持人在投自己已投过的一票外，再投一票决定票（赞成票或反对票）。但上述规定不适用于对其本人或直系亲属有利害关系的事项，或由单位业主按比例投票情形，或由市、区主管部门主持的会议。

　　业主委员会成员不得在业主大会或业主委员会会议外，以任何方式公开发表与会议决定不一致的意见，或泄露会议讨论情况，但按规定向市、区主管部门陈述的除外。

　　第三十九条  业主委员会会议须由执行秘书或主持人做书面记录，并由主持人签字。有关重要事项会议记录应由全体出席会议的委员（包括聘请委员和列席代表）签字。持不同意见的委员可注明意见。会议记录应当编号造册，由业主委员会妥善保管。

　　第四十条  业主委员会修订业主公约、业主委员会章程，须遵照《业主公约》、《业主委员会章程》的示范文本进行修订。

　　第四十一条  业主委员会及业主大会的决议，不得违背法律、法规、规章及政策规定，不得与市区主管部门的决定以及社会公共利益相冲突。

　　业主大会和业主委员会的决议、决定，应当及时报送区主管部门备案，并向全体业主和非业主使用人公告。涉及到国家法规政策规定时，应提前向区主管部门报告，经审核后方可召开。

　　第四十二条  业主委员会公章由主任或执行秘书负责管理，并按公章管理制度使用；涉及物业管理费用、基金、对上级或外界联系工作、向业主报告、召开业主大会、签订合同等重要事项需使用公章时，必须有三分之二以上委员签字同意。

　　凡违反规定使用公章，造成经济损失或严重不良影响的，由市、区主管部门予以查处，并收回公章。有关责任人承担相应责任。

　　因违反规定使用公章被查处期间，业主委员会暂停对外界发布信息。必要事项可经三分之二以上委员签字同意后由区主管部门加益公章后对外发布。

第七章  业主委员会组织招标

　　第四十三条  物业管理服务合同终止时，业主委员会可与物业管理公司续签管理服务合同，或采用招标方式另行选聘物业管理公司，其程序和顺序为：

　　管理服务合同到期前2个月，由业主委员会召开业主大会会议，就是否与物业管理公司续签合同或如何招标作出决议。同意继续聘请物业管理公司（含聘请原开发建设单位聘请的物业管理公司）的，由业主委员会与物业管理公司签订合同后，报区主管部门备案；不同意继续聘请的，由业主委员会报区主管部门审核后按规定程序组织招标。

　　第四十四条  招标应当采用公开招标或邀请招标方式。评标的评委中物业管理专家人数不得低于总数的三分之二，并于评标前1-2天从市物业管理委员会招标办公室的专家库中随机抽选。

　　实施招标的费用（含发布信息费、场地费、资料费、评标费等）从当年物业管理费中支付。

　　第四十五条  业主委员会应对业主大会的投票人身份及有效票数等进行核对后，将业主大会决议及相关资料报区主管部门审核。

　　第四十六条  业主委员会接到区主管部门同意业主大会招标决定的书面同意意见后，成立招标机构组织实施招标。招标机构中应有市、区主管部门的代表参加，由招标机构对外发布招标信息，在此之前不得发布任何招标信息及与任何物业公司洽谈招投标事宜。