专业化、高质量的物业管理如今是人们生活中不可缺少的一个内容。但是，随着实施物业管理的社区数量不断增加，人们在享受服务的同时，也对物业提出更高的要求，物业服务中不尽如人意的地方也确实存在。原本应该服务于广大业主的物业并未能和业主们融洽相处，一些物业公司甚至和业主矛盾重重。物业与业主各执一词，都有一肚子委屈。于是，不断有业主提出：“我们自己来管理小区算了。”近日，我们的“近邻”北京有一个叫做“品阁”的小社区，148户业主就自己成立了一家服务公司对社区内的物业进行管理。这个消息经央视报道后引起了很多人的关注，天津的不少社区展开了专题讨论，非常希望“引进”这种模式。

　　新闻事件：“品阁”小区因为“自治”一夜成名

　　“品阁”是北京海淀区一个只有148户业主的小社区，就因为业主们实行了对小区物业进行自治管理的模式，这些天来，它成了全国闻名的小区，在天津市民中也有了一定的知名度。记者通过新报在“搜房网“上的”新社区新新闻”论坛对天津市民进行了调查——业主物业“自治”大家怎么看，很快成为最热点的话题。从天津业主的反馈中可以发现，大家认为“品阁”社区最成功，也是最让人们羡慕的地方就是：“小区实现物业自治以后，社区环境、治安等大有改观，物业费也省了，半年时间从原来每平方米每月2.2元降到了2元，小区还增加了不少新设施。 ”很多参与讨论的业主认为：“业主就是希望自己交的物业费能够真正地做到透明使用，只有业主自己参与到物业管理当中才能做到这一点。”为了能对社区进行有效、合法的管理，北京的这个社区还正式成立了“三自品阁社区服务公司”，公司聘请了保洁、门卫、修理工等，也解决了社区里一些无业人员的工作问题，把技术含量较高的房屋、工程及电梯管理，承包给了专业的维修公司。由于是自己当家，小区业主是出钱出力又精打细算，所以，半年时间就有了盈利，公司负责人提出：公司盈利会有1/3作为小区的建设基金，1/3用来冲减下一年的物业费，每平方米物业费再省两毛钱大概没问题，还有1/3用于奖励经营者也是理所当然。对于“品阁”的管理，天津人也是非常认同的。

　　记者调查：业主与物业的矛盾集中在四个方面

　　“现在，业主与物业成了一对矛盾体。”这是很多业主在论坛上发出的一种呼声。记者在调查时发现，业主与物业间的矛盾主要集中在四个方面——物业费是否合理、物业是否能接受业主的意见、物业合同的执行和物业的服务态度成为最突出的矛盾。

　　在参与我们调查的近百名业主中，60%以上是因为物业费问题与物业产生矛盾的。有的业主甚至说：“拒绝交费可以帮助物业意识到咱们业主的价值。”人们不是不想交钱，而是希望自己的钱交得有道理，有收获。

　　物业对业主的要求“不上心”是业主们另外一个不满意的地方。网名“bbsgl ”的业主说：“我们这个小区，经常有很多外来人员频繁出入，造成小区极大的安全隐患。一次晚上10点多，我看到小区里有一些不明身份的人打架，保安也不问问。我们请物业领导高度重视此类问题，及时整顿，可是一直没有回音。对于业主反映的问题不及时解决，这也是很让人烦恼的事。”

　　在调查中，记者发现有20%左右的业主对于物业的工作作风很不满意，因为物业对业主提出的一些建议和要求根本“不上心”。

　　此外，物业公司不能履行服务承诺，有的物业管理公司在对物业实施管理过程中，不经过物业管理委员会和业主的同意，擅自减项，或不按合同执行，这也是让业主非常不满的。此外，物业工作人员的服务态度也让不少业主不舒服。

　　业主讨论：

　　实现物业“自治”

　　存在三大难题

　　在论坛上参与讨论的市民有近百人，其中90%以上非常认可“业主自治”。但他们认为：自己当家为自己做事的想法虽然好，但是要实现这个目标存在三个难题——管理的专业性、经营者的能力和居民的全力配合

　　网名“小果冻”的业主认为：这种方式小社区可行，现在我们的社区大多是上千户居民，小区太大，居民们的想法不容易统一，而且以前物业遗留问题太多.自己管理经验不足，弄不好就可能造成更多问题。

　　业主“clo3”提出：北京那个小区自己成立了一个公司，经营者是以前的业主委员会成员，又有经营的经验。现在在小区里马上找到这样的人不太可能，而且自己成立公司需要太多的手续，目前从本小区情况看也不可能有人专门去做这件事。所以，业主委员会对外招标物业公司的方式应该是更可行的办法。

　　业内人士：小社区比较适合“自治”

　　业内人士介绍，即将于今年10月1日实施的《物权法》规定了三种物业管理的模式，其一为业主自行管理，其二为委托物业管理企业管理，其三为委托其他管理人管理。除了第二种，第一种和第三种目前都属于新模式。

　　根据现在执行的《天津市物业管理条例》第十六条规定，业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业管理服务企业中任职。因此“业主自行管理”模式，除非不存在任何经营行为，否则很可能是业主大会或业主委员会直接聘请专业服务公司提供保安、保洁、绿化等专项服务。由于这种模式存在专业知识缺乏和监管机制先天不足等弊病，因此尽管它的出现对物业管理市场的健康发展有着积极的意义，但很难真正成为业态的主流。

　　不过对于一些规模较小的楼盘，由于物业收费标准的限制和规模效益的不足，物业管理企业操作有难度，尝试使用新模式，只要依法进行，倒可节省一定的费用。

　　波莹公寓“自治”让社区变样

　　如今，在很多小区，物业公司由于种种原因撤离后，造成小区无人管理的现象频频发生，于是，小区物业“自治”这种物业管理的新模式就应运而生了。河北区王串场街波莹公寓小区是本市第一个也是目前唯一一个实现物业“自治”的小区，通过将近两年的“自治”，小区的环境面貌、人文氛围都发生了巨大的变化……

　　物业公司撤离小区无人管理

　　于2001年投入使用的波莹公寓小区位于河北区王串场一号路康健道上，共有7座楼24个楼门、337户业主。刚开始，为小区服务的是开发商指派的物业公司，2005年4月，由于种种原因物业公司宣布撤离后，波莹公寓小区陷入了无人管理的混乱状态，给居民生活造成了极大不便。

　　政府部门协助小区实现“自治”

　　小区陷入无人管理状态后，李秀玲、张宝荣等几位业主主动承担起了打扫小区卫生的工作，同时，她们四处奔走联系物业公司。但是，由于小区状态混乱、面积小等原因，没有物业公司愿意接管。

　　为尽快改变这种局面，2005年6月，在辖区居委会的组织、指导下，波莹公寓小区经过民主选举成立了新一届业主委员会，李秀玲任主任，张宝荣、侯福生任副主任，此外还包括2名委员。2005年8月，小区业委会带领几位热心业主找到河北区王串场街物业办。物业办负责人金爱莲、郭洪钢立即深入小区进行调查，在了解了小区的复杂情况后，经过民意调查，在大多数业主认可的前提下，由街物业办牵头，波莹公寓小区成立了由业主委员会、街道居委会、墙子派出所共同组成的小区自治管理委员会。2005年9月1日，自治管理委员会正式进驻小区，开始了物业“自治”的历程。

　　“4050”进驻服务小区面貌一新

　　王串场街成立的万事佳家政服务有限公司派出了10名服务人员进驻波莹公寓小区，其中包括1名管理人员、6名保安和3名保洁人员，他们负责小区的日常物业工作。街物业办负责人金爱莲告诉记者，这些服务人员都是街道辖区内的“4050”下岗失业人员，派他们进驻小区，既能为业主服务，同时还为他们解决了再就业问题。

　　“4050”人员进驻小区后，为业主提供了优质、周到的服务，没过多久，小区的卫生、治安环境都大大改善，面貌焕然一新。

　　费用“量出为入”管理公开透明

　　王串场街物业办干部郭洪钢告诉记者，自治管理委员会制定了物业收费标准，具体定在0.25元/平方米。郭洪钢表示，小区在物业收费方面一直坚持“量出为入”的原则，收取上来的费用只用于支付“4050”人员工资、物业所需水电费、环卫垃圾清运费以及一些必要的公用设施维修、养护费用，由于不以盈利为目的，因此收取的也只是成本费用。

　　业主委员会主任李秀玲告诉记者，业委会每个月召开一次例会，小区每个季度收取一次物业费，并会定期召开业主大会将费用具体使用情况公示，做到了公开透明。

　　业主打消疑虑小区亲如一家

　　王串场街物业办负责人金爱莲告诉记者，最初实施物业“自治”时，一些业主对这种模式抱有怀疑态度，但随着时间的推移，这些“4050”人员的人性化服务感动了小区业主，也取得了他们的信任。更重要的是，邻里之间改变了以往冷漠的关系，笑脸随处可见，整个小区真正成了一个大家庭。