第二章    日常物业管理经费收支测算

提要：

　　每年按收入的15％提取管理酬金，其余全部用于居住区的物业管理；

　　在物业管理经费收支上，我们将“取之于民，用之于民”作为物业管理收支的基本原则。收入方面，坚决按招标书确定的参考价格及XX市房地局、物价局等政府部门的定价标准执行；政府部门没有规定服务项目的收费标准，坚持略低于市场平均价格执行。支出方面，以服从业主利益为前提，坚持“事前预算，事后核算，量入为出，合理使用”的资金管理原则，并采取必要的增收节支措施，在降低管理成本、提高服务质量的同时，确保资金的合理使用，实现物业管理在较低收费条件下的高效运营。

　　一、物业管理资金的筹措与使用

    管理资金是物业管理正常有效运作的基础和必要条件，为此，我们把物业管理经费收支的管理作为管理处工作的又一重要内容，确保XXX居住区物业管理的经费收支实现良性循环。

XXX居住区日常物业管理资金流程图

  弥补前期亏损　　  如有节余　      物业管理资金　　　      　  　      管理佣金

  或转下期使用

　　   　有偿服务收入　   停车场经营收入　   管理服务费收入　    会所经营收入

 　　　　　　  　　 　 社区　　  停　　 人员　  日常　   会

 　　　　　　　　 　   商务　　  车　　 行政　  物业　   所

 　　　　　　　　   　 活动　　  场　　 税金　  管理　   管

                       的开　　  管　　 及其　　  　     理

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二、日常物业管理经费收支测算

　　（一）测算依据及说明

　　1、XX市政府有关物业管理的法规和文件。

　　2、《规划设计方案》提供的原始数据。

　　3、根据实地调研，我们预计：除商业用房的推出有一定的滞后性外，房屋销售形势良好，据此，我们对相关经济指标预测如下：

　　4、管理处员工工资待遇：经理1人，2200元/人.月；经理助理1人，1500元/人.月；主管2人，1200元/人.月；其他管理人员、操作层员工34人，平均工资待遇600元/人.月。

　　5、税费按管理处总收入的5.5%计算。

　　6、XX物业多年从事物业管理工作所积累的经验数据。

　　7、XXX居住区物业管理人员配置和物资装备计划。

8、XX市及XXX居住区与物业管理收支相关的市场行情。

（二）XXX居住区物业管理费收取标准（由XX物业公司和XXX置业公司参照有关标准商谈后制定）；

（三）日常物业管理收入测算（由双方商谈制定标准后再做测算）

　　（四）日常物业管理支出测算（同上）

    三、测算结果分析

    经初步测算，管理处年收支盈亏情况如下（单位：万元）：

    测算结果分析：

    （一）收支盈亏及原因（根据XX公司和XXX置业公司双方商谈的收支标准测算和分析）

    （二）收支亏损的弥补办法

    针对小区入住后最初年度可能出现的亏损，管理处将利用小区入住初期消费需求量大及商业配套短期内不够完善等条件，开展一些满足业主入住及生活必需材料、物品的经营项目，在方便业主入住和生活的同时增加管理处收入，以弥补出现的亏损，仍不足部分用以后年度的收支节余弥补。

    （三）收支盈余资金的使用

    从入住后起，管理处收支将逐步达到有一定的盈余的水平，我们根据XXX居住区物业管理的实际需要，将盈余资金用于弥补以前年度的亏损或结转到下个年度使用，也可用于建设和完善小区社区文化活动设施，使有限的资金发挥最大的效用，不断完善小区的功能，促进物业的保值增值。

　　四、增收节支的措施

　　（一）根据业主的需求，不断拓展有偿服务项目，利用居住区的商业需求开展多种经营活动,努力增加营业外收入。

　　（二）将成本指标完成情况与员工的利益直接挂钩，增强员工的成本意识，提高员工控制成本的积极性和主动性。

　　（三）严格控制办公用品消耗,坚持物尽其用的原则,节约办公费用开支。

　　（四）加强物料采购、使用、保管、审批等程序的管理，加强物料成本的控制。

　　（五）加强设备管理和养护,使之保持良好状态,减少维修支出,降低运行费用。

　　（六）强化总公司财务部对管理处资金、物资使用的监督职能,制定严格的管理制度,监督各部门的各项财物消耗过程。

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