机电设备设施管理

提要：

设备管理做到“三好”，“四会”，“五定”

制定各系统的应急处理方案，有备无患

制定合理的经济运行方案，提高运行效益，节能降耗，节约运行成本

区行政中心是一个多功能的综合性现代化物业，其机电设施设备系统复杂，设备装机容量大，种类多，系统中智能化，自动化程度高。如何保证设备安全运行是整个物业正常运作的基本条件，所以，机电设备的管理非常重要。

一、行政中心机电设备设施特点

区行政中心机电设备设施系统由两部份组成：一部份是常规的机电设备设施，主要有（供配电、中央空调、电梯、给排水等）系统组成；另一部份是智能化设备设施系统，主要有电话、网络、有线电视、火灾自动报警，闭路控等系统组成。其特点体现在：

1、涉及专业面广，设备先进，现代高新技术运用于其中，对设备管理与维修人员素质要求高；

2、自动化程度高，调试操作复杂，运行管理与维修难；

3、机电容量大，运行成本高，节能降耗是中心高效运作与管理的关键。

二、机电设备管理原则和目标

1、机电设备管理的原则

（1）预防为主，采取日常保养与计划性维修并重，使之时时处于良好状态；

（2）做到用好、修好、管理好；维修人员会维修、会使用、会保养、会检查；定时、定量、定人、定点、定质的方针；

（3）实行操作人员与专业人员相结合，以操作人员日常维护为主，专业人员定期处理相结合的原则；

（4）完善设备管理和定期维修制度，制定科学的操作规程，合理科学的维护计划；

（5）修旧利废，合理更新，降低成本，提高经济效益；

（6）规范供配电维修管理工作，确保中心正常用电。

2、消防、监控中心（消防、监控室）管理总则

（1）建立24小时值班制度；

（2）值班人员严格执行交接班记录；

（3）准确、真实、清晰地填写记录；

（4）无关人员不准入内，值班人员不做与本工作无关的事；

（5）室内应配备灭火器材，应急灯作备用。

3、设备设施管理目标

通过日常养护与及时的维修，使其时时处于最佳运行状态，延长设备使用寿命，提高物业的运作效益，确保主要设备的完好率达100%，零、急修及时率达100%。

三、机电设备设施管理维修保养方式

1、日常维护保养：主要由操作人员通过日常经验，用听、闻、视、摸等方式对设备进行巡检，利用仪器仪表对主要部位进行检测，发现故障及时处理。操作人员巡视至少两次，维修技师每周至少检查一次；

2、一、二级保养采取月检、季检的方式：维修技师对设备的局部或全面解体，清洗或更换零部件，每月/季至少进行1次；

            大修，每年根据设备运行情况对主要部件进行维修调试。

四、各系统设备设施的管理要点及措施

1、供配电系统

区行政中心实行双回路供电，配备发电机组的供电方式，主要设备设施有变压器、高低压开关柜、应急电源、照明系统等组成。

第九章    公共秩序管理

一、管理目标

通过物业管理周密、严格、规范、高效的安全管理，保证行政中心日常公共秩序井然有序，各类重大活动和日常工作的正常进行，人身、财产得以保障，实现零事故的目标。

二、安全管理内容

 1、公共安全管理：主要是保障行政中心人身财产安全、公共秩序维持、公共活动的正常开展。

2 、消防安全管理：主要是防火及防止各种自然灾害。

3、交通安全管理：主要维护行政中心交通秩序，防止交通事故的发生和车辆被损被盗。

4、保密安全管理：主要是保守行政中心各项工作机密，防止各种资料、文件和信息的泄密。

三、安全管理手段和方式

安全管理的方式:A、人防技防相结合

以闭路监控，消防监控系统为主导的24小时监控为主，主要区域，主出入口设立固定岗哨，辅助以流动岗哨。

B、固定岗、游动岗、机动应急分队，建立一个严密可靠的安全体系。

保安岗位设置以填补技防“盲点”为准则，根据行政中心实际情况设置车辆出入口岗哨，车库岗哨和机房、机要等重要区域岗哨等；流动岗哨接指定路线或所反映定路线流动调查，一般情况下的安全管理按原定班次，时间，人员，岗位，或性质来执行日常管理任务，特殊情况下的安全管理，则按事件的性质采取相应的应急措施，如重要活动，突发性事件的临时处置，管制，并没定突发性事件处理方案。

四、公共安全管理

公共安全管理内容包括：日常治安保卫、安全监控，大厦内保。广场外保，巡视检查，地下车库安保等。

1、岗位要求

（1）政治合格，精神饱满，规定着装，仪容、仪表整洁，做好上岗签名；

（2）保持充沛精力，具有高度责任感，使命感及奉献精神，

（3）建立岗位值班记录，并做好换岗和交换班的口录和书面汇报。

2、安全监控工作程序

            安全监控系统设立24小时候监控值班岗，全面了解和严密监视物业安全状况。

            密切注意屏幕情况，发现可疑情况定点录像，在大堂、客梯，楼面及要害部发现可疑情况要采取跟踪监视和定点录像措施，并通和在岗人员进行询问盘查，同时向管理员报告。

            监控中心人员严守秘密，严禁泄漏本物业监控点等安保方面的详细资料。

3、流动岗工作要求

            按线路巡逻，保持高度警觉，发现可疑情况立即报告，发现衣冠不整者和其他闲杂人员要求离开或阻止其入内。

            维持门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要及时，手势要规范，态度要热情。

4、巡视检查工作要点

            巡视范围包括办公区各层楼面，各机房，各处道坡，车库等。

            按巡逻路线巡视检查，发现问题及时解决，遇重大问题通知管理员，巡视严格杜绝盲点。

            巡视中思想集中，做到“看、听、闻、问”，发现一般问题及向班长汇报，并注意消防设施及器材的完好性。

            巡视时有礼貌，认真回答工作人员的查询，实行文明服务。

            接到治安、火警报警，及时赶到现场了解情况，做出正确处理。

5、停车管理工作要点

            停车合理，指挥规范，车辆俯视和整齐。

            关注已停车辆，防止用户粗心而造成损失。

            有重大活动安排，事先预留车位，摆放醒目标志。

6、各区域的安全管理

⑴、公务办公室安全管理

公务办公区是行政中心安全管理的中心点。行政中心除日常办公，同时政府的窗口办公、信访接待的特点，这方便了市民，提高了办事效率，增强了政府与市民之间的交流与沟通，但同是也为安全管理增加了难度。]

该区域特点是：不仅工作繁忙，活动多，会议多，而且前来办事的人员成份复杂，流动性大。因此，安全管理的重点是：安全防范，防火、防意外事件发生，防泄密，重点区域是领导办公专区，按一级安保区域防卫，建立健全来访制度；监控中心密切注意所有重要区域的即时动态，随时保持与巡逻值班的联系。

当有贵宾接待任务时，加强外部的警戒和内部的巡查，贵宾通道指导派专人守卫，监控中心密切注意各方面动态，应急分队随时待命：遇有异常情况发生时，协助其他警力做好安全控制工作，并妥善处理善后工作。

在召开大型会议，记者招待会以及领导接待市民的时候，除提前做好一切准备工作外，重点加强事前的巡视检查力度，监控中心注意一切动态，增加外都警戒和内部巡查人员，应急分队处于待命状态，防止意外事件发生。

在窗口办公区域，配合政府相关部门接待来访群众，合理安排接访秩序，当有大批群众上访时，配合外部警力保护领导。制止一切滋事行为，防止暴力事件发生，同时充分利用功能区域，妥善疏散上访群众，及时做好沟通化解工作，做到有礼、有节，杜绝与上访群众产生冲突，同时不影响其他区域的正常办公。

⑵、公共用途区域安全管理

行政中心的公共用途区域面积大、功能多、人员流动量大并且人员相对复杂，针对各功能区域的特点，要求管理必须十分到位，杜绝管理盲点区域和无序。

会议安全管理

①会议按其重要程度可分为一般性会议和重要会议

            1一般性会议侧重以安全服务为管理重点，维护公众秩序，有效控制人流方向，防止不法分子破坏，杜绝意外事件发生，保障会议正常进行，会议结束后，及时清理现场，对遗失的文件，会议记录等及时上交有关部门。

            2召开重要会议时，会前做好相关准备工作，会议期间配合外部警力确保领导和贵宾的安全，会堂周围、通道要求畅通，对一切可能发生安全事故的设备设施及时处理，会议期间密切关注会堂内外一切情况，严格监控全场情况，对来历不明的人和物及时进行盘查和处理，同时做好一切应急准备，应急分队处于待命状态。

②、贵宾接待对象的级别可分为一般贵宾和国家领导人等重要贵宾

            1一般贵宾接待时主要是以安全服务为主。维护接待室周边秩序，保持贵宾通道时刻畅通；管理人员主要巡视检查设备设施的使用功能。维持正常的公众秩序，引导不熟悉环境的办事人员。

            2当有重要贵宾接待任务时，提前做好接待的准备工作，检查接待区域的所有设备设施，在贵宾通道增设固定岗，加强接待区域附近的巡查，配合外部警力确保领导和贵宾的安全，利用先进监控设备监视实时动态，巡逻保安与监控中心时刻保持联系。阻止不明身分人员靠近接待室。

            3行政中心有上级领导乃至中央首长会经常前来检查指导工作作，外商、外宾会经常来参观访问，为此，我们将建立一套适合行政中心日常接待的系列防卫方案，一级加强防卫，一级防卫。一般防卫等三种方案，确保各项活动的顺利进行，见下表：

五、消防安全管理

贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针，实行人防、技防的有效结合，以消防监控中心为指挥中心，利用先进的消防监控系统和消防设备设施，执行日常消防防范工作。

消防管理工作必须常抓不懈，通过各种形式，加强员工的消防意识和技能培训。所有消防队员 持证上岗，保证员工优良素质，组建一支反应迅速，技术过硬的义务消防队，按时对消防系统进行联动测试，定期进行消防演习，提高员工防火。灭火技能。

（一）消防监控设施管理

行政中心消防监控系统主要对大楼的消防设施、设备的状态进行监控，在发生消防事故时，自动进行灭火救灾。

1、消防监控中心值班员24小时对大楼的消防系统进行监控，发现报警立刻通知值勤保安到现场查看确认，防止超标准使用报警，确属火警则按火警处理程序进行处理、属误报的，查明原因，消除故障，恢复系统。

2、误报电梯迫降时，立即用对讲机通知电梯内乘客保持镇静，配合解散工作。

3、定期对消防系统进行巡视检查，检测，发现问题及时排除，保证系统的正常运转。

消防巡视检查的内容：

            消防通道是否畅通无阻。

            消防器材是否已按要求配备。

            消防栓内水枪，水带是否完好。

            消防水源是否满足要求。

            烟感，温感，喷淋头是否完好。

            做好相关记录

在下列场所，应增加巡视频率：

            扑灭火灾后的现场。

            在动火作业的前后。

            重点防火的位置。

            装修施工现场。

            食品加工区域。

4、严格执行交接班制度，加强消防监控中心管理，杜绝闲杂人员随意出入。

（二）消防事务管理

1、物业管理经理是防火负责人，负责组建义务消防队，不定期检查，指导大楼消防管理工作及处理及处理消防管理中的重大问题。

2、安全管理员定期对物业消防管理工作进行检查和指导。

3、坚持“预防为主，防消结合”，做好大楼的消防工作。

4、做好消防培训工作，使所有员工都具备相应的消防知识，能够熟练使用各种消防器材、设施。

5、做好消防宣传工作，利用网络等媒体宣传有关消防及救生知识，组织消防知识竞赛，使所有用户都能具备一定的消防常识。加强对义务消防员消防知识和业务技能的培训，定期进行消防实战演习，内容包括：人员逃生，救生，常用消防工具的使用，火灾时人员紧急疏散，大楼各消防系统的功能检测等。

（二）防火管理

防火管理是消防工作的重点，加强监控中心的监控和日常巡视检查，发现事故隐患及时排除，保持消防设备设施完好，是消防安全管理工作的根本目的。

会展中心是一个集会议，演出、放映为一体的多功能建筑，活动时人流密度高，其舞台设备功率大，局部发热量较大，杜绝电器设备超负荷运行，避免电气着火现象发生，会议中心内严禁吸烟，在醒目位置悬挂各类防火标示牌，活动会议进行前，管理人员提前到位，对会议中心进行全面检查；活动进行中，管理人员与设备维护人同坚守现场，确保消防通道畅通无阻；活动结束后，及时全面检查会展中心内外，对不必要使用的用电设备一律切断电源，消出隐患。另外一个防火重点是食堂，因为食堂存在的火灾隐患较多，除严格按公司规章制度实施管理外，应加大消防检查力度，特别对操作间易污染的烟感，温感，喷淋头经常进行清洗，保持设备设施的正常工作状态；定期对食堂排烟道的油垢进行检查，督促食堂管理单位定期清理，避免局部的小火情。经常检查燃气的管道及炉头，点火器具，还定期请燃气公司的专业人员前来检查，并及时调整或更换不合格的零件；严禁用潮湿或浸水物品操作电动加工机械加工食品，离开或下班时关闭照明用电或不必要使用的动力电源。

六、车辆安全管理

行政中心配置有地下车库，地下停车场有序停放，凭卡出入。

（一）内部车辆管理

1、各种安全标识，与全安位的保安监控紧密配合，保证无管理盲点。

2、各种安全标识，保证行驶安全，如限高牌，限速度，转变凸镜，道路指示牌等。

3、车辆按规定方向行驶，做到持卡行车，一卡一车，安全有序。

            实行24小时值班巡逻制度，定时对地下停车场进行全面巡视，查看车辆有无损坏，漏油、漏水情况和车辆防护状态是否完好，是否有可疑人员滞留等。

（二）外来车辆管理

1、执行停车场管理制度，以标准的交通指挥动作指挥疏导车辆，发放停车卡，按规定停泊车辆，防止交通事故的发生。

2、控制好停车场的出入口，防止无关人员进入停车场，贷车进行开箱检查。

3、发生交通事故时，立即保护和控制现场，防止车辆睹塞现象发生。。

七、保密安全管理

严格人员录用，所有物管人员进行政审。保密法规、保密制度的学习纳入日常培训，以提高思想觉悟。管好通讯线路和设备，堵住文档意外流失之源，重要活动专岗专人，严格控制录音录像器材进入办公大楼，从各个方面积极防范，共同做了行政中心的保密工作。

（一）进行《中华人民共和国保密法》的专门培训。经考核合格后方能上岗。

（二）对发现的遗失文件，资料，及时上交物业管理外，由物业管理处上交管理局。

（三）一律不得摘抄、外传、议论机密性文件及机密方案，做到不该看的不看，不该说的不说。

（四）严格控制外来人员的在办公区域的录音，录像工作，对一切泄密行为立即制止并送有关部门处理。

（五）不泄露行政中心内部工作人员的私人电话，工作时间及生活规律。

（六）不经主管部门批准，一律不允许参观人员入内参观大楼要害部住和核心设备。

（七）对施工人员经过严格审查后发放临时出入证，对施工现场进行监督及跟跟踪。

八、安全状态控制管理

我们将行政中心报警的应急处理纳入安全状态控制管理，将报警信息分成两类：非确切报警信息，确切报警信息，根据报警信息反映的不同事件，定义了四种状态：一级状态、二级状态、三级状态、四级状态。建立以监控中心为指挥调度中心，相关管理员为分状态，分阶段现场指挥的指挥体系，针对不同的状态，调动不同的应急反应力量，采取相应的处理程序、分级应对，限时到位，通过完善各状态应急处理的调动、组织、协调、保证及时、快速、有效地处理各类异常情况，为行政中心提供快速安全的工作环境良好的公共秩序。

九、队伍建设

            护卫人员优先从优秀的退伍军人或武警学校学生中选拔政治合格、军事过硬、作风正派的人员。

            班组长从公司现有管理处中抽调政治可靠，思想稳定，作风正派，技术过硬的班组长担任。

            实行半军事化管理，建立完善的培训体系，长期组织军事素质，消防专业技能，车辆指挥，应急处理、服务礼仪等的培训。

            实行严格的考核定级制度，表现优异的护卫人员实行授星，拉开收入差距以达到奖勤罚懒，留住人员的目的。

            实行严格的军事训练，每天早训，晚会、每周两次军训，一次班务会。

            寝室实行军事化管理，养成良好的习惯。

            建立党支部，团支部，形成坚强的战斗力。

            严格执行请销假制度和交接班制度。

            建立应急分队值勤制度，通常按休息班，30%的人员比例可以外出，每次时间不超过四小时，晚上十点前必须归队，在节日庆典或有重要保卫任务时，全体待命。

            实行值班人员报岗制度，中班每小时，夜班每30分钟，向监控中心报告岗位值勤情况一定，以及时了解各岗位和人员的值勤情况。

安行监督机制，物业管理处安全管理员对值班人员的工作进行督查，指导。

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