紧急事件处理

（一）重大会议

为会议的顺利进行做好一切准备工作，组织人力、物力有针对性和主动地做好突击清洁工作，加大保洁力度，完成会议中安排的临时性工作，会议结束后，迅速清理现场，并防止意外事故发生，如烟头、设备长期运转等引起的火灾、机密性文件的遗失等。

（二）暴风雨及无法避免的自然灾害

组织人力进行突击性清理工作，保证沟、渠、通道畅通，雨水口、接水口、地漏无异物堵塞，加固防灾设施，检查网架、支架、门窗是否归位，消除一切潜在的危险性因素，同时，积极参与抢险救助，迅速恢复现场，保持天伟区行政中心整体形象，将损失降低到最小程度。

（三）水警、火警预防及排防、善后处理

当楼层内水管、接头爆裂造成楼层浸水时应迅速关闭水管阀门，并迅速通知护卫和维修人员前来救助，然后用扫把扫走流进电梯厅附近的水，控制不了时将电梯开往上一层，并通知维修人员关闭电梯；如办公室浸水，应先抢救办公室、楼层内的物品资料，用垃圾斗将水盛到水桶内倒掉，再将余水扫进地漏，用拖把拖干地上的水迹。

如员火警等特殊情况，积极组织突击小组搞好特殊清洁工作。

（四）参观、采访、迎接上级检查的处理

如有外宾或上级领导参观，可根据需要提前通知物管事务所，我方根据业主要求进行突击性服务。

第十二章  房屋本体及附属设施维修养护计划和实施

提要：

房屋是公司设施的维修养护，是物业管理工作重点之一，我们制定了一套对房屋本体及公用设施维修养护计划及实施细则，最大程度地发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，努力为用户营造一个安全、健康、文明的工作场所。

一、房屋建筑管理的重点

房屋建筑主体结构在使用过程中产生的自然损坏和人为损坏，导致物业使用功能降低或丧失，为恢复其原有功能，必须及时有针对性的进行定期维修和定期养护工作。

随着科学技术的不断进步，装饰材料的品种日益繁多，决定了今后我们在物业管理工作中，针对不同装饰材料常采取多样化的维护管理手段，如木质材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蚀；地毯的防潮、防蛀蚀、防变色；皮革材料的防腐蚀老化；大理石、花岗岩等石质材料的防腐蚀、防变色，都是今后装饰工程维护的重要内容。

二、房屋主体和公建设施维修养护目标

我们针对该中心房屋主体和公用设施维修养护的目标是：保证房屋的使用功能和安全、维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率98%以上，房屋零修及时率为100%，维修工程合格率为98%以上，重大工程维修率100%。

三、房屋本体及公用设施维修养护范围

根据要求，在充分分析行政中心的建筑及质量结构的基础上，我们确立了房屋本体维修养护范围：承重墙部位（包括基础、梁、盖顶、柱等），房的抗震结构部位（包括构边柱、梁、墙等），内外墙面，楼梯间，公共通道、门厅及公共屋面等部位的维修和养护，电梯、消防设施、主体上下管道等设备设施的维修养护详见第八章（机电设备设施管理）。

公用设施维修养护范围：区内道路、室内外停车场、室外管网、标识系统等。

四、房屋本体及公用设施维修养护计划

对房屋本体及公用设施的维修养护管理，我们坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性维修养护相结合的原则，编制科学性和操作性强的维修养护计划。

根据建设部第10号《房屋建筑工程质量保修办法》有关规定，在正常使用情况下，新建房屋工程的保修期限为：

（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间、外墙面的防渗漏为5年。

（三）房屋装饰工程为2年。

在保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的质量问题，由施工单位负责整改，物业管理处配合业主单位主管部门进行检查和监督落实，处理结果以书面形式报业主单位主管部门，唯正常使用因素和保修期间出现的一般性房屋损坏，管理处负责维修养护，大、中修或更新由管理处制订修缮计划，报业主单位批准后实施。

房屋本体或公用设施维修养护计划、方案及标准详见下表：

第十三章  社区文化和便民服务

一、社区文化与物业管理的关系

吃好穿好，这是很长时间以来中国人对生活的要求。而随着社会经济不断发展，人们的需求也同样在悄悄发生改变，享受物质生活的同时，强健自己的精神生命，成为几乎所有人共同的目标。因此，宏丰物业公司相信，追求有文化内涵的物业管理服务，将成为未来物业管理市场的一大特色。

宏丰物业人相信，任何以人的生活为主要内容的领域，比如国家、城市、社区，必然应该有一种文明健康、积极向上的居住氛围。而人的精神生命的强健，也必将带动其物质生活的大发展。宏丰物业人希望自己的业主是物质的，也是精神的富有者。然后，将这样的理念和价值观，传达至与我们息息相关的整个城市、国家和民族。

物业管理公司只有同业主充分沟通，启发业主自律和参与意识，相互配合，才能形成双向共管的局面，使物业管理收到事半功倍的效果。而社区文化正是建立这种沟通的桥梁。

二、天伟区市级行政中心社区文化总目标

1、更好地塑造开放、高效、亲和的政府形象。

2、满足公务人员对高品位文化的需求。

3、面对世界，展现中华民族文化特色。

4、面向全国，体现强市升位风采。

            实现物业管理与社区文化的良性互动，促进物业管理水平的不断提升。

三、天伟区行政中心社区文化的特点

没有文化的环境不算是文明，没有文化的商品不是精品，没有文化的服务不是享受，没有文化的竞争不能取胜。随着社会经济、文化的飞速发展，物业管理已从对物的管理，不断提高到精神文明、物质文明双丰收的高度、倡导管理与服务齐抓，软件与硬件并重的管理理念。

在天伟区行政中心社区文化的建设中，我们将不断学习，深刻领会党和政府关于“两个文明”建设的指示精神，听取机关干部对社区文化工作的意见、建议，领会其真正含义，做到既是宣传者，又是执行者，更是组织者。配合区委、区政府的大目标，以各种形式开展丰富多彩的文化活动，塑造高尚的价值观和正确的人生观，营造新时代的文化背景。抓住当今世界社会主流脉搏。站在时代的前列，实现物业管理与社区文化的良性互动，促进物业管理水平不断提升，共同打造出：

·一种全新的工作环境和生活环境

·一种高尚的文化氛围

·一种崇高的思想境界

1、以机关文化为背景，注重突出：

·思想性、政治性

·高雅性、品味性

·专业性、鉴赏性

2、结合区域文化，营造特色文化

·历史文化

·本土文化

·民族文化

3、多种形式：

·文化艺术活动

·体育活动

·节日庆祝活动

·教育活动及日常办公

快节奏、高效率地为民办事是天伟区行政中心干部职工的工作作风。在这里，办公人员相对较为集中，办公时间长，脑力工作负荷量大，常年累月，没有闲暇，我们本着为机关服务，为领导服务，为广大干部职工服务的思想，采取多种形式，有目的、有计划地进行策划，组织系列活动，创造清新、明朗、高雅的办公环境。

4、组织特点：

·计划组织与自愿参加相结合

·分散与集中相结合

·日常与节日相结合

·高雅艺术与大众文化相结合

办公人员总体素质高、文化品味高，爱好广泛，并具有一定的专业性，这就需要我们抓住时机，在紧张繁忙的工作之余，充分利用任何点滴时间等一切可利用的条件，根据个人兴趣，各岗位职能和工作特点，参照国家政策、道德风尚、民族习俗，在天伟区机关事务管理部门领导下，结合当前形势，开展多种形式展现机关文化风采，体现机关文化特色的一系列社区文化活动。

物业管理渗透在后勤服务的整个过程中，作为物业管理的重要组成部分，社区文化同样蕴藏在物业管理体系中，在社区文化开展过程中，针对每项具体的操作运行程序，均设置短期目标与长远目标，根据功能区域，创立主题文化。如：绿色文化、清洁文化、餐厅文化……使天伟区行政中心处处都凝聚着我公司的文化底蕴。

四、社区文化定位

定位：围绕三项主题，体现三个特征，使天伟区行政中心成为我国政府物业专业化管理的新亮点。

1、三项主题

（1）创造工作和生活全新观念

——体现天伟区政府与时俱进的精神。

——科技兴国、科技兴市，科技兴区、交流新科技、新文化。

——提供更多的欣赏文学、艺术和体育运动的机会。

——防止“第三种状态”——亚健康。

（2）热爱地球、保护环境

——从宣传栏、“用户手册”、网站到 “宏丰报物业专刊”，全方位宣传环境保护理念。

——响应政府府组织的系列环保活动。

——开展循环经济概念与城市建设讲座。

（3）做新世纪的文明使者

——按照政府建设文明城市的要求，争做文化长沙人。

——法定节日开展系列有针对性的主题活动。

——组织开展各种形式的社会公益活动。

——倡导关注社会、扶贫帮困。

2、三项特征

（1）“人性化”的管理理念

以“人”为核心，以环境为重点，体现出深厚的文化氛围以及对人的尊重和关心。当人们步入天伟区行政中心，立即能感受到优雅、舒适的环境，安全有效的交通管理，方便快捷的信息服务和举止文明、热情周到的一流服务。这仅仅是天伟区行政中心社区文化最基本的外在体现，通过对环境管理中的文化改进，启发人们的自律意识，培育人们的文明意识，才是现代办公大楼社区文化的重要内涵。

（2）具有超前的文化视角

天伟区行政中心对其社区文化的要求必然要体现出一定的前瞻性。随着社会的发展，社区文化从概念，形式到内容都必须以全新的审视角度去定义、规划和实施，从而丰富工作人员对工作环境，生活质量和品位的更高要求。

（3）宁静、祥和的文化氛围

倡导文明、优雅的社区文化、尊重群体性、个体性对高品位文化的需求，在安静的办公环境中营造精神乐园、宁静、详和的文化氛围体现了对他人的尊重，同时蕴藏更为精深的文化和细腻的情感。

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