1、品质管理

A.       编制管理体系文件并对文件进行管理。

B.       定期对质量工作、质量记录进行检查。

C.       组织内部审核，监督。对用户意见调查并进行结果分析，制定纠正和预防措施。

D.       各种质量资料和档案管理

2、工程管理

A、指导，检查建筑，供配电系统，空调系统、电梯系统、消防系统设备设施的运行、维护。

B、制定设备设施月、季、年度运行，检测与维修养护计划及实施措施。

C、对设备维修工，运行等业务和技能指导工作。

D、各类技术资料的收集，归纳，整理。

E、维修工程监理，验收。

F、分包方的选聘、管理，合同的起草，执行，检查，评审等。

3、设备维修

A、设备运行，检测与维修养护计划的实施。

B、设备突发事故的处理。

C、配合供电公司，自来水公司，电信公司，有线电视台，燃气公司等业务单位的维修检查工作。

D、根据用户报修要求，及时维修并保证质量。

4、设备运行管理

A、供配电，给排水，空调，电梯等设备系统的安全运行。

B、填写设备的运行记录，保证真实无误，资料保存完好。

C、设备及设备机房的清洁卫生。

D、按整合型管理体系对设备运行进行监控巡视，做好巡视记录表。

E、按设备性能要求，严格遵守操作规程安全操作，杜绝设备运行责任事    故发生。

F、负责节点，节能，节水计划的实施。

5、环境管理

一、        物业区域的清洁保洁工作。

二、        清洁工作质量监督并记录，发现问题及时处理。

三、        垃圾分类收集。

四、        “四害”的清杀工作与定期防疫工作。

五、        垃圾清运，并督促环卫部门及时清运垃圾。

6、绿化管理

第四章     绿化的养护管理（施肥、造型、修剪、补栽等），，维护整体环境形象。

A.       植物、植被病虫害的防治工作。

7、公共安全管理

（1）公共安全防范

A、安全管理工作计划的制定和实施。

B、安全巡视，按规定巡逻路线，时间实现24小时巡查值班。

C、夜间控制来访人员，按规定程序办理来访手续

D、维护进出车辆秩序，做好车辆出入登记。

E、突发事件应急方案及预防措施的制定和实施。

F、协助公安、武警的治安保卫工作。

G、消防检查和防火监督管理。

（2）消防安全监控

A、24小时值班，发现异常情况迅速通知相关人员进行处理，并报告值班领导。

B、密切监视大楼外来人员进入主要领导办公室区域的行为，预防突发事件的发生。

C、密切监控消防设备设施的运行情况，发现异常，立即按有关程序操作，防止火灾发生。

D、密切监视交通情况（如车辆的进出等）

8、社区文化管理

A、制定社区文化活动计划，并组织实施。

B、组织开展宣传教育，公益活动及精神文明活动。

C、组织刊展便民服务。

D、协助用户去办各种类型的庆典活动和各种文化宣传活动。

四、运作程序

现场调查

 

                通过对行政中心建筑，设备设施及周边环境全面深入的调查研究，拟定初步的  管理方案。

               

前期介入

物业管理的前期介入是一个非常重要的环节，在前期介入中，管理人员和工程技术人员将对建筑工程质量和在今后投入使用中可能出现的问题，向甲方管理人员书面提出整改意  见，督促施工对进行整改，熟悉设备，设施调试，操作，养护，实现顺利接管，收集设备的条件、易损件、技术说明书、图纸等，并归纳存档。

前期培训

 

对员工服务意识、服务技能的岗前培训，经考核合格后方可上岗。

交楼验收

                      由公司技术部门、管理处经理、工程技术人员等组成验收组，按物业管理要求对行政中心的建筑及设备设施进行验收，同甲方，监理方，施工方作好交接记录工作。

组建机构

 

按精干高效，一专多能的原则设立行政中心物业管理处，在服务中心和公司的领导监控下，对行政中心进行全方位的物业管理。

正式入住

 

 相关前期准备工作完成后，正式全面实施物业管理。

五、内部运作机制

（一）            双闭环控制模式

小闭环是对工作过程的微观控制，主要通过个人，部门，管理处三级执行，通过自检，监督系统，任何一项工作内容的均实施三级闭环控制，对照工作计划与标准，针对检查出的问题及实施过程中出现的新情况及时改进纠偏，控制工作按计划和标准实施；大闭环是公司质量管理部，技术管理部门对管理处阶段性工作的宏观控制，工作计划与绩效标准按公司发展战略制定，同时充分考虑业主要求，行业新标准，新技术新工艺和新的管理模式，对管理处每一环节都进行严格的监督和考核，重点是对工作结果进行检查，分析和评价，提出改进措施，融入下一步工作计划与标准的订立中，形成一个严密的闭环。在具体执行中实行逐级负责制，即将工作目标分解落实到各部门和个人，所有的工作都有相应责任人，下级对上级负责，上级检查，监督、指导下级工作。

管理环环相扣，形成一个有机结合的质量环，在具体运作中，管理处经理既是日常工作的指挥者，监督管理者，又是被监督者，评价者，各项指令下达后，执行人员即开始动作，执行过程中的信息通过反馈渠道回到各级指挥部，部门负责人作出校正，判断，评价，各级管理人员还要从检查，评比结果中对管理中存在的问题加以纠正，从而保证管理的有效和不失控、不变形。

2、激励机制

激励是用闭环控制的动力，使管理不断运转，在控制中导入激励机制，以充分调动员工积极性，挖掘内部潜力，确保系统在充满活力的中不断运行，激励系统包括目标激励，岗位激励，奖惩机制三部分。

目标激励：在公司的工作中，提出创建物业管理名牌企业的长远目标，并将达到这一目标具体分解到每个部门，每个员工的目标管理责任中，签定年度目标管理责任制考核协议书，年终考核。

岗位激励：实行内部公开竞争上岗、能者上的岗位淘汰制度，为员工提供充分展示的舞台。这一企业文化思想是我公司长久发展的根本动力。

奖惩机制：奖惩机制实行以奖为主，以惩为辅，通过奖惩达到提倡企业文化价值观和竞争意识、危机意识等。

3、监督机制：

（1）外部监督

既物业管理委员会，管理局对管理处进行监督。

（2）内部监督

公司品质管理部对管理处进行质量考核，管理处各职能部门相互监督制约，内部形成质量监督闭环体系。

（3）业主监督

公司设24小时投诉电话，总经理投诉热线，24小时投诉受理流程。

第二节  工作计划

一、前期介入计划

专业、科学、规范的物业管理前期介入，将为今后物业管理服务品质的提高及降底管理成本，打下坚实的基础。针对行政中心，现代化、智能型、设施设备多规模大的物业特点，本公司如果中标，将成立前期物业管理介入工作组，以国际先进的物业管理理念，专业化、科学化的管理方式，介入天伟区行政中心的前期物业管理工作。

（一）、前期介入人员安排

组长：公司总经理兼任

副组长：行政中心物管事务所经理

其它成员：公司本部工程部工民建、电气、弱电专业工程师各2名，项目经理2名、品质管理部、资源管理部、市场推广部、计划财务部主管级职员各1名。

（二）、工作方式

            组长每周组织会议对一周工作作全面布署，并检讨各项工作的完成情况。

            副组长全日制现场办公，负责行政中心现场工作的协调与安排。

            各专业工程师及中心物管员按工作内容全日制现场工作，副组长每日组织会议对当日工作作全面检讨。

            工作组其它成员按现场半日工作制工作，按计划完成各口工作，每周向副组长提供工作报告。

（三）、工作内容