五、关于征收补偿的规定更为细致和明确

征收集体所有的土地和城乡居民的房屋，关系广大人民群众的切身利益，社会普遍关注。依据宪法，物权法草案规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。但是宪法中主要是原则性的条款，离具体的操作实践有相当的距离，被征收土地和房屋的个人，尤其是农民群众所拿到的征地补偿少得可怜，他们只能“望宪法而兴叹”！

以笔者亲身经历的事情为证。三年前，山东省进行了胶济铁路电气化改造的工程，意在借奥运帆船赛在青岛举行的东风进一步改善山东的铁路交通。其中，潍坊市的很多农村土地也因为这次“公共利益”的需要而被征收。在这次浩浩荡荡的征地、建设和补偿运动中，农村集体因自己所有的土地被征收而获得的补偿少得可怜；而农民个人更是几乎拿不到任何钱。因为不管是市级管理机关、县区级政府还是镇政府都会以“管理费”或其他什么名目来对征地补偿款进行截留或克扣。据我个人的了解，大量农户的土地（承包经营权）被征收之后，农民个人所能拿到的只能是少的可怜的“青苗补偿费”。残酷的现实和美好的“宪法图景”之间的反差极为明显，这都严重损害农村集体和农民个人的利益，产生了恶劣的社会影响。

新通过的物权法对于征收集体土地和城乡居民的房屋做了更为细致和明确的规定，意义重大。关于征收集体所有的土地问题，物权法规定：“征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并足额安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”；“承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。”这些规定体现了党和国家关于征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则。关于征收单位、个人的房屋及其他不动产的问题，物权法规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”考虑到各地的发展很不平衡，具体的补偿标准和补偿办法，由土地管理法等有关法律依照物权法草案规定的补偿原则和补偿内容，根据不同情况作出规定。

六、住房登记按宗收费

1995年制定担保法时，关于登记收费的问题原来就准备规定按宗收费，因为意见不一，就没有规定，带来很多后遗症：很多地方进行房屋登记时，要收丈量费、评估费、登记费、担保费等费用，而且是按每平方米计算的，还规定每年办一次、每年交一次钱，登记制度和担保法变成了某些部门的“创收来源”和“摇钱树”，更大大加重了普通民众的经济负担。新法统一了收费方式，维护了广大人民群众的利益。物权法第22条明确规定：“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。”也就是说，不管所有权人的房子有多大，登记时一套为一宗，甚至一幢楼为一宗，这样就可以减轻他们的负担。

七、物权法的不足与改进：“站在希望的田野上”

物权法在制定过程中向社会征集了1万多条意见，大量的群众意见被反映在了我们现在的物权法中，它应该可以算的是上是中国“民主立法”的典范。但民主立法是有代价的，为了最大化的反映民众的最热切的呼声和愿望，物权法的很多规定都作了相对模糊化的处理方式，还有大量的援引他法的法律规定。很明显，这样会导致物权法在实践中的效果会大打折扣。作为法律人，我们也只好希望最高法院会尽快做出相关司法解释，人大会尽快出台相关单行配套法律法规，补充下述各项规定之模糊与不足。对此，我们的确充满了期待！

1、登记问题

物权法第10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”此条规定为我们国家在不久之将来出台相关司法解释和不动产登记的单行法预设了大量的空间，也为我国建立一个统一规范的不动产登记制度带来了希望。

2、住宅建设用地使用权自动续期的交费问题

如上所述，物权法第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”这一条集中体现了国家对居民个人住宅建设用地使用权的优先保护，准许70年后自动续期。但遗憾的是，该条也带来一些困惑，例如最大的问题是没有明确70年期满后，使用权人还要不要继续交土地使用权出让金，如果交的话，是按照什么样的标准来收取？相信这都不是一些无关痛痒的小问题，而直接关乎物权法其他规定的公信力和执行。

3、业主的车库和车位没有约定时的归属问题

物权法第74条规定了“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。”但遗憾的是，并没有像原有的草案那样规定，在关于车位和车库的归属，如果当事人没有约定或约定不明，除建设单位能够证明其享有所有权外，应当归全体业主共有。这是一个遗留的问题，同样需要相关司法解释对这一重大问题加以明确。

除此之外，有关“物业管理的问题”、“征收征用统一化的问题”和“占有问题”等规定都有过于简略和模糊之嫌。或许生活的逻辑就是如此：正是因为物权法存在这样那样的不足，才让我们对未来的法律改革和法治实践充满了“节节高”的企盼和希望！

（作者单位：中国政法大学中美法学院）

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