今年年初，王先生花40多万元买了一套使用面积104平方米的一楼住宅，这套房子最吸引他的地方莫过于门前那块20多平方米的小花园。等交钱时，开发商却说门前绿地每平方米的价格按住宅每平米价格的60%收取。《物权法》出台后，王先生听说花园属于公共用地，便找到律师要起诉开发商用欺骗的方式将公共面积出售给他。近日记者从多家律师事务所了解到，像王先生这样到律师事务所咨询《物权法》的业主越来越多，问题主要集中在房产开发商是否有权附送花园、赠送天台；物业公司是否有权将小区公共用地出租出售；因此产生的收益是否也归业主所有等等。《物权法》实施后，真的能“我们的地盘”我们作主吗？开发商售楼仍用老把戏记者走访发现，哈尔滨市新近开发的一些楼盘对于《物权法》似乎并不在意，附送花园、天台的促销方式仍然如故。一些开发商将一层住宅的窗前绿地归属于购买一层住宅的人使用。这样购买了一层的住户就可以在整体绿地归全体业主所共有的同时，还有自己专属的一块绿地，圈起小栅栏，就成自家一统的格局。而顶层住宅在销售时，赠送楼顶天台。有的业主在购买了顶层后，在自家屋内修起通往天台的楼梯，在天台上盖出几十平方米的大屋作为自家的阁楼，简单的改动就在普通的居民楼上创造出一个豪华“复式楼”。在商品房销售中，尽管板式楼的一层、顶层是最难销售的，但是随着赠送窗前绿地、楼顶天台的承诺，不仅这两层楼的销售形势大为好转，而且价格也由最低价格变为与最好的楼层价格一样高，形成了购房业主高兴、开发商更高兴的“双赢”局面。

　　点评：

　　记者从律师事务所了解到，在《物权法》没有出台前，律师打有关窗前绿地和顶层天台等方面的官司，主要依据《物业管理条例》和《民法》，并不能切实维护业户权益。新出台的《物权法》，摒弃优先考虑投资利益的取向，突出业主权益保护，《物权法》第七十三条规定，小区绿地、天台属于业主共有。由于法有明文，开发商和物业公司擅自改变用途行为将得到有效扼制。因此，一层、顶层业主和开发商“双赢”的喜悦和利益将是建立在其他业主的权利受损害的基础之上的。业主与物业“业权”之争记者走访发现许多市民已经了解《物权法》中规定小区的绿地、道路等公共部位和设施属业主共有，但却很少有人了解，“共有”的概念背后还暗含着获得收益的权利。

　　在新阳路上的某楼盘，停车位争端已持续了好几个月。有业主告诉记者，小区里面的路边被划出不少的停车位，而业主每车每月需要向物业公司缴纳不菲的停车费。这些收入，物业公司从来没有公布过收支情况。原本属于小区全体业主的公共空间，竟成了物业公司“合法”的收益来源。南岗区的刘小姐告诉记者，虽然物业使用的房子属公共所有，电梯口的液晶电视也在播放广告，小区还有不少商业广告牌，但她及邻居从来没有想过房屋的租金收益和广告收入该归谁所有。

　　记者调查发现，对小区公共设施的经营收入归属问题，大多数物业公司不能给出明确解释，一些公司称把收入用于小区管理和维护。也有一些物业公司承认，小区内的公共设施、绿地、道路等属于业主共有，其收益权也应归业主所有。

　　点评：

　　在《物权法》没有出台前，由于对小区公共物品所有权的归属并不明确，致使许多开发商利用这一法律空白，把本应属于业主的公共物品如车位等再度出售牟利。今后，这些设施归业主共有，也就明晰了公共物业的权属，可有效遏制侵犯公共权益的行为。其实这些收益是法律赋予广大业主的权益，任何物业公司擅自使用和侵占都侵害了业主的权益。今后，小区全体业主才是共有财产的所有人，小区的收支预算和维护，应由全体业主或业主委员会决定，物业公司仅是代理的服务机构。业主维权仍有障碍采访中，许多居民都想通过维护“业权”，能够得到这笔收益。对此，不少房地产和法律界人士都表示困难较多。

　　专家认为，一般来说，小区的业主委员会是争取“业权”的主体，但业委会的成立是需要一个过程的，现在的小区大多是分期交付，由于入住人数有限，可能在交付后一两年都无法成立业委会，更无法代表业主与物业公司交涉来争取收益。另外，小区内可供经营的东西不少，但业委会毕竟不是专业的机构，不可能直接从事经营，因此监管也是难题。比如，停车位管理，业主并不能随便雇个人收钱就行的，基本上还要委托物业管理公司，收益状况可能是一笔糊涂账。目前，法律对建筑物区分所有权的专有部分和共有部分的分解还没有明确的、严格的区分，尤其是对不同空间的共有部分其共有主体范围没有明确规定，这对业主维权也是一大障碍。绿地、天台随房赠送可能无效2007年10月1日起生效的《物权法》，用14个条文对建筑物区分所有权制度的宗旨及功能予以了明晰，首次通过法律层面上对建筑物区分所有权制度基本原则和部分内容的规制设计，初步建立起我国建筑物区分所有权制度。但是《物权法》的实施，对那些已经购买了一层和顶层附送窗前绿地和天台的业主将意味着什么？开发商随房赠送的绿地和天台是否还有效？

　　市现代律师事务所孙庆普律师认为，物权法对建筑物的共有部分使用了排除法。即只要不是建筑物的专有使用部分，剩下的就是共有部分。专有使用权的产生有三种方式：1.全体业主共同约定产生，如允许某人在外墙悬挂广告牌。2.商品房开发商在出售商品房时，保留了一部分(如地下停车场)，以后设立专有使用权。3.经全体同意将共有财产转让给第三人。从范围上看业主的专有部分除住宅和经营性用房外还包括其他。但须具备三个要件：1.是构造上有独立性。2.使用上具有独立性。3.通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。比如，绿地没有使用上的独立性，不能像房间一样储存物品，通水、通电，也不能通过登记确权，因此不是建筑物的专有使用部分。开发商对此更没有决策权，不能由开发商决定窗前绿地属于谁，就归谁所有或者专有使用。如果发商采用将一层住宅的窗前绿地归属于购买一层住宅的区分所有人使用，属于无效处置。再如，以往开发商免费赠送给顶层业主的天台，根据《物权法》的规定，房屋的楼顶平台属于建筑物的基本构造部分，应为整栋楼的全体居民所共有。楼顶平台和楼道、电梯一样，是属于业主共同所有的，不能卖给某个业主。这种赠送的行为可能无效。因此建议想购买附赠窗前绿地和顶层平台的业主，在与开发商鉴约时要格外小心，以免引起不必要的纠纷。