一、关于土地使用权期限的问题

　　物权法出台前，人们经常担心自己住房70年后土地使用权的归属，而且由于不同地块开发周期的差异，常造成买房人土地使用年限缩短。

　　例如浙江宁波的张先生于2004年在上海浦东某小区购得一套约150平方米的商品房，但是等房产证办出后发现土地使用权期限已经过了14年，张先生将开发商告上了法庭，请求其赔偿相关损失。但是此前由于相关法律法规尚不健全，其损失到底是否会产生及如何计算均无明确依据，最终败诉。

　　现在依据《物权法》的规定，市民的住宅建设用地使用权期间届满以后，自动续期。上述案例的情况在《物权法》通过以后迎刃而解。

　　二、关于车库、车位的归属问题

　　此前，关于小区车库、车位的权属问题，并没有一个统一明确的规定，这实际上是建筑物区分所有权、特别是业主共有相关制度在我国物权法立法上的缺位。实践中通常是开发商通过出售、出租等方式处分小区车库、车位，业主的合法权益容易受到侵害。

　　据杨浦某小区业主反映，小区一块空闲场地被物业公司改造成了停车场，经小区业委会和物业协商，由物业公司管理并收取停车费，所收款项物业公司和小区业主三七分成，但需给业主停车一定的优惠。但后来物业公司并未兑现承诺，还擅自提高了业主停车费。双方纠纷不断，闹得不可开交。

　　根据《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。同时规定，对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人，业主依法有权更换。据此规定，上述案例中的停车场的所有权应当归业主共有，业主有权自己管理或者聘请物业管理，物业公司只能依照合同的约定享有权利并承担义务。

　　三、关于相邻关系的问题

　　民法通则涉及到了通风、采光等具体的相邻关系问题。第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。但是由于规定过于笼统，导致实践中侵害权利人通风、采光权的情况屡见不鲜。特别是个别开发商，为了在有限的土地上尽可能开发出最多的楼盘，甚至不惜违反有关国家工程建设标准，开发楼盘的日照、通风、采光等均不符合相关规定的要求，对业主及其他不动产权利人的合法权益造成极大侵害。

　　《物权法》则明确规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人不得违反国家规定排放大气污染物、水污染物，弃置固体废物，施放噪声、光、电磁波辐射等有害物质。除明确了不动产权利人拥有通风、采光、日照等权利，还增加了禁止污染物、废物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质的违规排放条款，明确了不动产相邻权人权利遭受侵害后的请求权基础。

　　但仍需特别提醒的是，广大买房人在购买房屋时一定要事先对所购买房屋的通风、采光、日照等是否符合国家有关工程建设标准做到心中有数，及早防范避免纠纷。

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