四、关于物权行为和债权行为的区分问题

　　所谓物权行为是旨在设立、变更或者消灭物权的法律行为；债权行为是旨在设立、变更、消灭债权的法律行为。物权法出台之前，对于物权行为和债权行为的区分原则，存在较大争议。

　　例如，张某向开发商购买了一套价值约80万元的房屋，并登记办理了房产证。后张某签订买卖合同将该套房屋转让给吴某，吴某向张某支付了约40万元。过户登记之前，因张某尚拖欠开发商房款，法院判决解除张某和开发商之间的房屋买卖合同，并撤销了张某的产证。吴某无奈之下只能将张某告上法庭，请求继续履行合同。一审法院认为张某的房地产权证已经被法院撤销，故其事实上已经不是产权人，无权处分该项房产，张吴的合同为无效合同。后虽二审法院改判合同有效，但从本案反映出的是由于物权法的缺失，导致司法实践中没有坚持物权行为和债权行为的区分原则而造成适用法律的偏差。

　　而根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依本条规定，只要双方当事人合同依法成立，该合同就生效，吴某仍可向张某主张自己的债权，但他仅取得债权请求权，物权并未发生变动。同时，物权登记的变化也不影响合同的效力，至此物权行为和债权行为做出了明确的区分。

　　五、关于不动产善意取得制度明确问题

　　关于善意取得，长期以来人们认为只有动产可以适用善意取得，而不动产则不能适用。但从客观善意的角度讲，只要买房人信赖不动产登记机构的登记信息作出行为，则不论其是否知道登记记载事项以外的其他信息，均应认为其是善意。然而司法实践中对此理解不一，往往导致适用法律出现偏差。

　　而《物权法》规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。依此规定，不动产也可以适用善意取得。

    这不仅符合不动产物权变动公示公信的原则，对今后正确处理涉及房地产等不动产纠纷将会起到巨大的作用。（作者为联业律师事务所律师）

　　名词解释

　　物权指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。不动产指土地以及建筑物等土地附着物；动产指不动产以外的物。制定物权法，对明确物的归属，充分发挥物的效用，维护经济秩序，促进社会主义现代化建设，具有重要意义。

　　公示指确认物权设立、变动的依据，如登记。物权公示是为了让他人清楚地知道谁是权利人，以维护权利人、与交易有关的人的合法权益。除有相反证据证明的以外，记载于不动产登记簿上的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人。

　　预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

　　建筑物区分所有权随着住宅商品化，建筑物向多层、高层发展，一栋高楼通常为众多住户所有，这种现象就是建筑物区分所有。建筑物区分所有权包括住户就高层建筑物中对其住宅等专有部分等享有的所有权，对电梯、过道等共有部分享有的共有和共同管理的权利。

　　相邻关系指两个以上相互毗邻的不动产所有人或者使用人，因通行、采光、通风等必需，依照法律规定产生的权利义务关系。

　　共有指两个以上的自然人或者法人对一项财产共同享有所有权。共有关系可以依照法律规定发生，也可以根据合同约定发生。依照民法通则的规定，共有分为按份共有和共同共有。

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