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| 第二篇 物业管理实务及范例精解 | |||||
作者：admin 文章来源：本站原创 点击数： 更新时间：2006-03-17  |
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第二篇 物业管理实务及范例精解
的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可，并且很多物业管理企业也是 这么做的。然而，从物业管理的实践来看，并非如此简单。我国的物业管理是从传统的房地 产管理脱胎而出的，体制虽变，但管理手段却大多没有更新，物业管理一直滞后于规划设计 和施工建设，开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素 。以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋和配套设施建造时的方便和节约，而没有从管 理角度把房屋建成后的管理联系起来统一规划，造成建成后物业管理上的矛盾和漏洞。如现 在常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，脱排水的管道未顾及，以及水、 电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题。这种整体布局上的缺陷，即使业主时有抱怨， 又使物业管理工作难以完善，并且以后往往也难以弥补。如果开发商在规划设计阶段就选择 好物业管理企业，即利用物业管理企业的丰富经验和专业知识对规划设计提出修改意见，使规 划设计更符合使用管理的要求，可为以后的管理工作打好基础。 最佳效应的一种管理形式，它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营 销等阶段均有着密不可分的联系。因此，物业管理应建立追求全过程最佳效益的现代化管理 模式，在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的要求，考虑到社会经济发展的 居住水平提高的需要，要有一定的超前性，要从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程 效益。物业管理是一种对物业全过程的管理，其首要环节即是物业的前期管理。 前的阶段性管理。物业前期管理工作虽然尚未形成对物业运行主体的管理。但是就其管理的 内涵分析，它应属于企业管理的一个管理阶段。 因此，无论是对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行 的是硬件建设，物业管理企业对物业进行的是软件管理。前者是形成物业，后者是发挥物业 的功能作用，虽有区别但又相互联系。对于开发商而言，进行投资决策、规划设计、选择适 当的地段、房型及附属设施，并通过施工建造形成物业，其目的是为了增强对业主的吸引力 度；然而对于业主而言，却不止于此，业主还将对物业管理进行权衡。从某种意义上讲，物 业的硬件建设相对较为直观，而软件管理却要长期相伴。随着人们观念的转变，业主即会从 使用者的角度，也会从所有人的角度对物业管理进行选择、评价。在物业开发阶段适时地选 择恰当的物业管理企业，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物业更符合使用和管理的要求 ，因此，这是开发商不容忽视的重要环节。对于物业管理企业而言，首先应参与市场竞争以 获取物业的管理权。在同开发商签订了物业管理协议书后，即应着手配备与物业相匹配的管 理人员，开展各项物业前期阶段的管理工作。由于将来的业主管理委员会拥有“决定继聘或 选聘物业管理企业”的权利，因此，物业管理企业在前期管理中能否形成有序的管理秩序， 能否满足业主的服务需求，能否在业主中树立良好的、有效的管理形象，对于物业管理企业 来说是一个把握机会、占领市场的重大问题。毋庸置疑，物业前期管理将使硬件建设与软件 建设相得益彰，对物业实行前期管理不仅是物业管理者的需要，同样也成了房地产开发商的 需要，当然更是业主维护自身权利利益的需要。 管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困拢着物业管理企业，诸如物业质量、设备性能、 设施配套以及综合服务等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和建筑 商。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限 制在最小范围之内，就必须开设物业的前期管理，使前期管理同规划设计、施工建设同步或 交叉进行，由物业管理企业代表业主从管理者的角度，对所管物业进行一番审视，从而把那 些 后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐项加以妥善解决，减 少后遗症。 。如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设 施建 设、设备安装等物业的情况了如指指掌。因此，必须在物业的形成过程中就介入管理，才能 对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录。唯有如此， 物业管理企业方能更好地为业主服务。 ，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，在对物业实体实施管理之 前，还应设计物业管理模式，制订相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，筹备 成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。这些均 应在物业前期管理阶段安排就绪，以使物业一旦正式交付验收，物业管理企业便能有序地对 物业实体进行管理。 建的，前期管理首先必须不断开拓，通过投标竞争来接洽业务。 ， 考虑拟接管的物业与本企业的资质等级是否相符，该物业的接管能否发挥本企业的优势， 做到扬长避短，又要考虑能否在该物业的管理权竞争中取胜，如果明知竞争对手实力比自己 强大，就不必勉强竞争。可靠性是指该物业的建设是否有保证，业主的资信条件是否较好并 能协作配合，等等。以免管理权竞争得手后，由于业主或建设方面的原因，工作仍留有漏洞 ，造成今后的物业管理难以完善，给企业带来不应有的损失。可盈利性是指物业管理企业根 据自己的经营目标，测算物业的管理能否给企业带来正常利益，或近期虽无利润但企业能在 该地区打开新局面，争取更多的业务。 应与第一业主(开发商)共同协商，又要与未来业主或使用人取得联系，听取意见。 出入办法、停车场管理办法、管理费收取办法等物业辖区综合管理办法。 要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理建议。 的 合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空 调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。 计划督促整改。 相应的规章制度，其中还须与开发商一起草拟有关文件制度。 理办法等。 合管理办法等。 关系，又有经济关系。 部分进行联络、沟通。 业管理工作将以人为中心而逐步展开。 下详述)；业主按要求进行验楼、付款、签约、搬迁、装修、入住等。在办理入伙手续时， 物业管理公司应以方便业主为出发点，坚持集中办理与分散办理相结合，主动向业主介绍物 业情况。为业主搬迁入住提供帮助，为业主进行房屋装修提供指导；业主也应积极配合物业 管理公司，尽量按时办理收楼手续，及时付清有关费用、认真签订管理公约，遵守各项管理 规定。下面的例子，足以说明业主及时办理收楼手续的重要性。 延迟收楼的法律后果是什么呢? 入伙(交付使用)通知，约期办理收楼手续。通常，购房人应在约定期限内办妥房屋验收手续 。如一时因特殊原因无法收楼，必须及时征得开发商或物业管理公司同意。购房者擅自延迟 收楼的行为，在法律上移之为受领延迟，是对不动产买受方的协助义务相应规定的一种违反 。其法律后果，反而使对方当事人(开发商)在房屋买卖合同关系上的相关风险责任得以减免 ，又在房屋管理、维护等关系方面产生出新的权利、义务问题，这使购房者可能承担赔偿他 方损失的责任。具体而言，约定期限内无正当理由不收楼，开发商可通知购房者并将房屋钥 匙交物业管理公司。此时即视为房屋已经交付，风险责任也随之向购房者转移。其后，如发 生房屋遭损的意外，开发商便获免责，而由购房者承担后果。如因管理、维护导致损失，也 应由购房者负责赔偿。 公司办理，哪种办法比较规范? 接向业主移交物业恰恰是最合理的一种做法。除开发商兼具物业管理职能的情况外，开发商 通知业主入伙前已先行与物业管理公司建立了聘用、代理关系。由于物业管理公司直接参与 了物业的工程验收，使物业管理公司对将要管理的物业的施工质量有了清楚的了解，物业管 理公司在全面验收接管的基础上，完全能负责地向业主进行单元房屋移交。 双方须完成的一系列相关手续，涉及的均是业主与物业管理公司之间的权利、义务。上述情 况也决定了入伙手续由物业管理公司直接办理为宜。 括入秋通知书、入伙手续书、收楼须知、缴款通知书。这些文件都由物业管理公司负责拟定 ，并以开发商和物业管理公司的名义，在业主办理入伙手续前寄发给他们。在实际操作中， 有些物业管理公司还准备了验楼情况一览表、楼宇交接书等，供业主在验楼时使用。 时间办理，必然要给入伙手续办理带来许多困难。所以，应在通知书上注明各楼宇或各层办 理的时间，分期分批办理。 法。 一般在入伙手续书上都留有分部门的确认证明，业主每办完一项手续，有关职能部门在上面 盖章证明。 的各种证件、合同和费用的文件。
避免相互扯皮，使问题能得到及时解决而制定的文件。 二、入伙通知书 、××建筑工程公司、××物业管理公司等组成的验收小组验收合格，准予入住。 产 公司财务部、地产部、物业管理公司等有关部门将到现场集中办公，一次办完手续，为您提 供快捷方便的服务。 ，还应带上您的委托书、公(私)章和本人的身份证件。 点……)先办理财务及收楼手续，再到××物业管理公司(地点……)办理入伙手续。 书》，按如下顺序办理入伙手续。 四、收楼须知 时，产生遗漏而引致不便。望您能认真阅读，务勿遗忘。 入伙手续。 逾期办理者，每逾期一天应缴纳人民币×元的逾期金。超过半年不来办理的房产。将由本大 楼物业管理公司代管。代管期间的管理费用仍由购楼业主承担。超过三年不来办理手续，视 为无主房产，交由有关部门依法处理。 款缴清后，财务部将在您的《入伙手续书》上盖章。 入伙手续书》上盖章。 入伙手续书》上盖章。 户手册》、领取钥匙等。当以上事项办好后，您(业主)在《入伙手续书》上签章，并交由物 业管理公司保存。 位将为业主免费修理。但是，如果使用不当所导致的问题，则由业主自行支付修理费用。 设施。装 修前，需向物业管理公司提出书面申请，获准后方可进行，并按规定缴纳一定的装修管理费 。 ××房地产开发公司××物业管理公司年 月 日 ，请同时缴清以下款项： 修时的储备资金，计人民币 元。 后，按规定清退，计人民币 元。 ，检查了所购房屋的建筑质量和初装修情况，认为： × 楼×层×室已经具备入伙条件，可以入住。开发商和业主双方均同意签署本楼宇交接书，以 便开发商将业主所购买的该单元房屋通过本楼宇交接书正式移交给业主。现业主已检查了该 单元的建筑质量和初装修情况，双方一致认为，该单元可以交付给业主，业主可以接受该单 元。因此，双方签订本交接书、并确认下列条款： 保修义务； ”的规定，业主并无异议； 发商予以协助。有关税费按国家规定分别由双方各自承担。 开发商(代表)签字： 业主签字： [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] ... 下一页 >> |
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