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第三篇 物业维修与设备管理
第一章 房屋修缮管理
第一节 房屋修缮规则
一、房屋在使用过程中的损坏
房屋建成交付使用后，即开始损坏，这是自然规律。
房屋因经受自然界风、霜、雨、雪和冰冻的袭击，以及空气中有害物质的侵蚀与氧化作用，
促使各结构、装饰部件的建材开始老化，或因设计、施工中产生的缺陷，或受外界震动力的
影响，或受蚁患的蛀蚀而造成的损坏，属于自然损坏。
房屋在使用中，因在生活使用上或在生产活动中，各结构、装饰部件受到磨、碰、撞、击或
使用不慎不当，致使结构、装饰部件发生局部损伤或损坏，属于人为损坏。
房屋的各部位，由于所处的自然条件和使用状况的不相同，损坏的发展是不均衡的，即使在
相同的部位，条件相同，但由于使用不同的材料，其强度和抗老化性能不同，损坏有快有慢
，自然损坏是不均衡的。
房屋自然损坏的速度是缓慢的。
二、房屋保护和维修的意义
城市房屋是社会的财富，人民的财产，加强维护和修理，就能使“物尽其用”，保持房屋完
好，延长其使用寿命。
城市的各类房屋建筑代表着不同历史时期当时的社会经济、文化、艺术、科学技术和人民生
活的水平，保护和维修好各个不同历史时期建造的房屋建筑，有其历史意义，并可保持一个
城市特有的风格和特色。
重视房屋建筑的保护和维修，使其能充分地为社会服务，在一定程度上可缓和居住上的供需
矛盾；并可节省国家因房屋失修造成倒坍而产生新困难户的安排所需增加的住宅投资金额。
三、保护和维修的基本要求
(一)保护好房屋的基本要求
1合理使用，不任意拆动原结构，不任意改变原建筑的用途。
2及时保养维修，保持房屋完好。
(二)房屋维修的基本要求
1在城市里，要有一支专业的维修队伍。
2可建立大修、中修、小修三级维修体制，因房制宜，有计划地安排保养维修任务。
3有完善的建筑管理和房屋维修保养制度，有生产上的管理、检查、考核制度。
4各类房屋基本上保持完好状态。
四、房屋修缮工程的特点和有关问题
(一)修缮工程的特点
房屋修缮工程是属建筑工业中工业性作业的范畴，即在原有房屋的基础上，恢复或增加其使
用价值，以满足用户或住户的需要。
房屋修缮工程具有以下的特点：
1修缮工程对象的固定性，施工作业的流动性
由于房屋修缮工程是对原有建筑物(构筑物)的修缮，是固定在一个地点进行的工业性作业，
因此势必造成修缮施工生产的流动。要求修缮工程中的施工组织和施工管理必须因地制宜，
视各种条件的差异，根据客观的实际需要来编制。
2修缮工程对象的复杂性、多样性
修缮工程中居住房屋按建筑结构可归为五大类、十种类型，每种类型房屋又分成九至十个分
部，其中主要分部又分成好几个分项建筑项目。
对各种不同类型的居住房屋，主管部门统一安排三级维修计划，对损坏的项目进行必要的加
固或局部改建，通过修缮全面提高房屋完好程度。修缮前的房屋完好程度和经过大修、中修
竣工验收后重新评定调整房屋完好程度进行对照，从提高的完好率来了解房屋再使用寿命的
情况(各类房屋各项目完好基分见第1章)。
房屋类型的多样性，形成了修缮工程的复杂性，修缮施工中的组织和管理无一定的固定模式
，必须视实际情况而定。
3修缮工程的查勘设计
修缮工程的查勘设计即根据修缮对象不同制订合理的修缮方案。在原有建筑的基础上，为适
合用户和住房的使用需要，根据条件的许可情况，可作不同程度和不同范围的修缮。除进行
一般的修缮外，可对修缮房屋进行局部或较大范围的改造；对居住房屋住房有困难的用户，
查勘人员经主管部门的同意，可灵活地因屋制宜进行分隔、改装、开门、开窗、升高、搭、
放等，积极改善居住条件，部分地改变和增加原有房屋的使用面积。
查勘设计中的“改、搭、放、升”等项目，需经有关主管部门的同意，并遵循管、修、用统
一考虑后的经济、实用、使用合理、安全的原则，充分利用旧料，尽可能以塑料或混凝土代
木(指就地利用旧木料后需再增添木料部分)。
4修缮工程的修缮项目交验和量方统计工作
修缮工程的修缮房屋类型较多，修缮项目繁多、面广、数量大，使用材料的品种、规格也多
。修缮企业的外部需要材料供应、运输、市政设施、劳务等其他部门的配合协作，在修缮企
业内部是多工种的各项目的综合施工作业。除外部协作外，还必须在修缮施工中因工程制宜
地进行各施工阶段、施工环节、工序和工种的很好协调，搞好总体综合平衡。为此，对修缮
施工事先要有计划有步骤，施工中要加强施工阶段、施工环节、工序和工序的交验检工作，
并认真进行量方统计，及时检查计划的实施情况，做好统计台帐的基础工作。
5其些露天作业须有一定技术措施
房屋修缮工程除室内修缮项目外，有很大的一部分修缮项目均为露天作业，它既受季节气候
的影响，又受自然天气条件变化的影响，对房屋同一项目的修缮施工，因气温的差异必须采
取不同的技术处理，如冬期施工的混凝土防冻技术处理，夏季施工的水泥粉刷、混凝土工程
的养护等。施工作业的程序、计划、管理在一定的“弹性”限度内可作必要调整、修改和变
动。
6编制修缮工程计划时应留有余地
修缮工程可变因素多，不可预见的因素也多。施工条件和环境条件的多变，尤其是结构上的
隐蔽工程，如木屋架的腐烂，木构件的白蚁虫蛀等，是难以预测的。因此在编制计划时要有
一定的“弹性”，要充分估计到可能出现的各种情况，留有一定的余地。
7处理好与用户或住户的关系
要取得施工的顺利进行，除与外部有关单位和内部工种间的协调外，还需保持与住房或用户
的密切联系。修缮施工的安全生产，文明服务工作在修缮工程中占有重要的地位。施工时既
要做好安全防护措施，特别是要保证住户和用户的安全。要求每一个施工人员要处处体现全
心全意地为人民服务的精神，进行文明施工，不断提高服务质量。
(二)修缮工程施工管理的基本原则
修缮工程的施工管理基本原则是：经济性、适应性、科学性和均衡性。
1讲究经济效益
提高经济效益是施工管理工作的出发点，贯彻讲究经济效益原则具体体现在实现施工管理的
目标上，讲究的是综合经济效益，即：
(1)完成产量指标高；
(2)工程质量和工作质量好；
(3)按工期完成施工任务，竣工及时；
(4)修缮工程的成本低。
根据房屋的不同修缮要求，综合考虑，制定正确施工方案，并抓好施工工程要素的重点顺序
。
对高级建筑考虑的重点顺序：首先是工程质量；其次是完成产量指标、施工期；再次是成本
。对一般结构的建筑考虑的重点顺序是：成本；完成产量指标、施工期；再次是质量。
2加强服务质量
修缮房屋的根本任务是恢复和增加房屋的使用价值，为满足用户的使用要求。服务质量的好
坏是衡量施工管理水平高低的重要指标，也是修缮工程的根本目的。
3实行科学管理
修缮工程中在较大程度上仍是手工操作，但不能只靠人和体力，而是要靠自然力和科学。
(1)必须建立统一的施工指挥系统，进行组织、计划和控制；
(2)做好各项基础工作，即建立和贯彻各项规章制度，如工艺规程，操作规程，安全技术规
程及岗位责任制；建立和实行各种标准，如各项定额，工期标准；加强信息管理，做好原始
记录的整理、加工和分析工作；
(3)加强职工培训，树立科学管理要求的工作作风，克服手工操作的管理习惯。
4组织均衡施工
均衡施工是指在相等的时间间隔(月、旬、日或小时)内，施工计划完成数量基本划等或数量
递增，即施工进度要均匀。
(1)组织均衡施工的意义
a按技术要求规定的工作量、施工面积、操作质量和工期完成施工任务；
b企业(施工单位)内部各生产环节能均匀地、有节奏地进行施工，设备机具和施工人员都
能充分负荷。
(2)组织均衡施工的要求
a搞好施工计划管理、特别是施工作业计划工作，科学地安排施工进度；
b充分作好施工前的准备工作；
c建立强有力的施工指挥系统，加强施工中各工种的调度和平衡，及时解决施工中发现的
问题；
d搞好施工外部的协作关系，保证物资材料供应的渠道畅通；
e加强材料库存管理，健全原始记录和统计量方验收工作，检查各工种施工环节均衡率的
情况。
(3)施工生产节奏性统计
施工生产的节奏性，不仅要求施工单位按时完成施工的各项计划指标，而且还要求每个施工
队、施工工地、施工班组都能按日，按旬，按月、按季、按年完成计划任务。研究生产的节
奏性，应该把实际指标与相应的计划指标联系起来，检查施工单位是否按作业计划规定的进
度完成生产任务，主要有以下几种方法：
a图示法
图示法是说明施工生产有无节奏性的一种最简单明了的方法。
b计划未完成频率
施工单位有节奏地生产，要求按时完成生产任务，未完成计划任务就破坏了节奏。计划未完
成频率，乃是最简单的反映生产无节奏性的指标。
未完成计划频率，只能从未完成计划的天数来考察，它概括说明班组生产无节奏性的程度，
但没有考察每日完成定额与计划定额存在着多大的差距。为较准确地说明其生产的节奏性，
还可以计划节奏性系数。
c节奏性系数
节奏性系数，是把每日施工生产计划完成百分比，超额完成计划者按100%计算，采用简单算
术平均数的方法求得平均每日计划完成程度，即得节奏性系数。
五、修缮工程的组织机构
为有效地从事修缮工程的施工生产管理，必须有良好的施工生产管理机构的保证。施工生产
管理机构一般由施工生产管理的行政指挥机构和施工生产管理的职能机构所组成。
(一)统一领导和分级管理
统一领导和分级管理的原则是由于有关管理幅度的限制，在修缮工程的施工生产管理中生产
施工的行政指挥机构宜采用三级生产指挥系统。
1生产技术副经理是经理在生产管理方面的助手，在经理领导下，负责企业的日常生产技
术管理工作。设置生产技术副经理(兼总工程师)比分别设置生产副经理和总工程师为好，使
生产和技术联系紧密。如生产技术副经理的工作过重，可设置助手、负责有关方面工作。
2施工队队长是房屋修缮工程队生产行政工作的负责人，在经理和生产技术副经理的领导
下，全面指挥工程队的生产技术经济工作。另设施工队副队长负责有关方面的工作。
3施工工地主任是修缮工程工地的行政负责人，根据工程队下达计划，组织和指挥施工
生产、技术上进行指导，并贯彻和检查施工班组的岗位责任制。
在同一级指挥系统中，既有生产职能部门(组、人员)，又要组成与生产职能部门(组、人员)
相对立的技术监督(检查)部门(组、人员)，可更好实行有效管理，以提高工作质量，工程质
量。
在三级生产指挥系统中，公司一级为主导，加强公司一级的集中统一指挥，注意工程队和施
工工地这两级基层的生产指挥和管理作用。处理好管理幅度和管理层次；集权和分权的关系
。
(二)设置精干、高效的组织机构
组织机构的设置，应围绕修缮工程的经营目标，应该是精干、有效率的，注意节约管理费用
。具体要求是：
1要因事设职、因职设人，业务性质相近的管理职能，如计划和统计、供应和运输、材料
和料具管理、总务和行政等项工作，如工作量不大可合并设立机构；业务性质不同、与多方
面管理职能有制约关系的业务，如质量管理、财务会计等工作，则单独设立机构。
2各机构要有明确的职责范围和权限、要相互协调和配合，建立良好的信息传递和沟通渠
道，使上情下达、下情上达，外情内达，并加强横向联系，并注意节约管理费用。
生产施工管理的职能机构是各级生产行政指挥人员的参谋和办事机构，在业务上起指导、帮
助和监督下级行政组织的作用。设置的形式多种多样，现介绍一种典型形式，如图3-2所示
(略)。
(三)职能人员的合理分工和相互协作
在修缮工程的生产活动中，各项专业管理工作之间都有着密切的联系，既要从各项管理职能
的业务性质出发，进行合理分工；又要加强横向联系，相互协作配合，注意综合管理。
修缮工程管理的具体职能是：
1 计划和预测；
2 组织和指挥；
3 监督和控制；
4 教育和鼓励；
5 挖潜和创新。
通过合理地选择和配备人员，运用先进可行的计划和健全组织，实行统一指挥，建立有效内
部协调、依靠及时而准确的信息系统以及严密合理的控制，使生产经营要素达到最佳配合。
(四)责权统一和经济效益
修缮工程是一项分散复杂的生产过程，以保证其有机整体性，使生产连续地、有节奏地进行
，必须实行经理(队长)负责制。实行经理(队长)负责制，故需做好以下工作：
1建立一个以经理(工程队长)为首的行政领导班子，形成指挥中心。
2以公司(队)的生产指挥机构为中心，组成全公司(队)生产指挥调度网。
3健全和完善各种管理规章和责任制度，做到办事有规范，工作有标准，考核有指标、功
过有奖罚，使各职能部门和职能人员各司其职，各尽其职。
人人有确定的岗位，人人有确定的权限，人人有明确的责任，事事有人负责，保持良好工作
程序，各项技术经济指标实现有可靠保证，达到以最小消耗取得最大成果的目的，提高经济
效益。
修缮工程是连续地施工生产，必须有一定的岗位责任制：
(1)岗位责任制：解决定岗位、定人员、定责任的问题。
(2)交接工序制：上下道工序或工种的衔接施工生产，交清责任，验收质量，保证施工的连
续进行。
(3)巡回检查制：管理人员对工程的关键项目或工程量较大的施工重要部位进行全面检查，
掌握情况，确保质量和安全生产。
(4)机具设备维修保养制：实行定机定员定期进行维修保养，确保台台机具设备完好。
(5)岗位培训制：生产岗位上的各工种施工人员进行技术培训，熟练掌握操作规程和各项质
量技术标准。
(6)安全生产制。
(7)班组经济核算制。
4做到有责有权，责权统一。
合理的组织结构，应该有合理的、明确的职务分工，责任分工，权力分工及合理的利益分配
。责任制形式。
(五)组织结构的主要形式
在修缮工程中采取的各种组织结构主要形式的比较。
六、装修管理规定
依照国家政府有关法令法规、××小区业主公约，为加强本小区管理，保证建筑物的完好和
安全，保持住宅区的美观和清洁，维护全体业主的合法权益，特制定本规定。
第一条 报批程序
1.业主(住户)应提前5天向小区管理处申报。
2.必须详细、如实地填写《装修申请表》，并附工程施工图。
3.装修施工必须经上海××房地产有限公司设计部、物业公司管理处审核同意后方可进行。
4.装修施工队须带好身份证、资质证明、营业执照到管理处和保安总队办理施工人员临时出
入证，施工期间须将证件佩戴在前胸，并在指定区域内活动。
5.装修施工队须到管理处签订《装修工程队治安责任书》及《装修施工保证书》。
6.装修发生违章行为，业主与装修队均为第一责任者，均独立承担责任和接受罚款并限期复
原。
第二条 装修范围
(一)室内：
1.业主(住户、装修队)不得拆改原房屋的承重墙、柱、梁、楼板等主体结构部件。业主和住
户必须严格按申报批复图纸施工，不得擅自改动，业主或住户在装修施工结构部分时，须经
设计部会同工程部验收后，方可进行下一步施工。
2.不得改变房屋及配套设施的使用功能。
3.不得凿除地面和房顶的水泥层。
4.不得改动煤气管线走向(除煤气公司人员外)。
5.未经管理处同意，不得随意改动水、电等管线走向，封闭上述管线，须严格遵守有关标准
。
(二)室外：
1.业主(住户)装修不得影响、占用公用部位，不得在公用部位搭建、做活、高层装修不得以
安装防盗门为由，私自占用楼道公用部位。
2.装修不得损坏建筑物外墙，如外墙破损、污染等。
3.安装空调器须按管理处要求，安装在指定位置，空调出水须排入专供空调使用的管道。
4.安装防盗网、铁栅栏须按照××小区工程设计部门提供的设计方案进行施工，防盗网、
雨蓬
、铁栅栏须使用统一白色钢管和统一尺寸式样，其中空调室外机的雨篷须以雨布制作，但窗
台及阳台上禁搭任何形式的雨篷。
(三)阳台：
1.业主(住户)不得改、拆阳台及外门窗，不得封闭前阳台，封闭后阳台
须申报管理处同意后方能施工，并使用统一白色铝合金、白色玻璃。
2.跃层住户，不得在后阳台、屋顶违章搭建，不得在厅内加层。
3.临平台的阳台，不得开墙改装成门，窗户不得改装成落地窗。平台加栏须经管理处批准并
按统一式样制作。
第三条 装修时间
1.装修施工应安排在上午8：00～12：00，下午14：00～20：00内进行。
2.双休日、节假日应安排在上午10：00～12：00，下午14：00～20：00内进行。
第四条 垃圾清运
1.装修垃圾必须及时袋装清运，其中废弃木材类应用绳全部扎成捆，堆放到指定地点，并按
有关规定缴纳建筑垃圾清运费(家居装修 元/平方米，铺位装修 元/平
方米)。砖石块与木材不分流者、建筑垃圾不袋装者不得出本装修居室，不得入堆放场地。
2.严禁向窗外、阳台外，以及在楼梯、过道、天台等公共场所堆放、抛撒建筑垃圾。严禁将
垃圾倒入下水道或将生活污水由雨水管道排出。
第五条 电梯使用
高层业主(住户)装修使用电梯时，不得与他人争先，散装物品须袋装处理。超重、超长及易
损坏电梯的建材、工具等物品须走安全通道。
第六条 装修管理费用
1.装修施工队在办理临时出入证时，须向管理处缴纳每户人民币 至 的押金。
2.装修施工结束后，由管理处对装修工程进行检查，如无违反本规定及小区其他管理规定的
行为，没有对他人财产或公共场地、设施、设备等造成损害的，将退回押金(不计息)。
3.在装修施工中有违反本规定之行为的，管理处有权进行处罚，罚款在押金中予以扣除，不
足部分由装修施工队另行交付。
第七条 装修责任
1.凡因装修施工造成损坏公共设施、设备及公共部位或给他人财物造成损失的，由装修户承
担全部责任及后果。
2.因装修施工造成管道堵塞、漏水、停电、坠落等事故，装修户须负责修复(或承担修复费
用)，并视情况予以必要的赔偿。
3.因装修施工引起报修的，装修户应承担全部维修费用。
4.在公共部位可允许的且不影响他人的范围内和泥沙，须在铁板或厚胶合板上实施，违者必
须修复损害部位，并向物业管理公司缴纳修复所需费用一倍以下罚款。
5.如施工队违反本规定，不听从物业管理公司的劝阻和安排，本公司有权责令其停止装修行
为。
第八条 管理权限
1.业主(住户)装修管理由所属小区管理处全权负责。装修图纸应交物业管理公司审备，涉
及结构问题须经设计部批准。
2.业主(住户)除粉刷性装修外，其他一律提出装修图纸，按下列审批权限办理审批手续：业
主(提出申请并呈图纸)→管理处主任→设计部→管理处(备案)→发施工队→入场。
3.业主(住户)改动住房内水、电管线走向，须经物业管理公司物业管理部经理签字认同并
备案。
4.因特殊情况需在户内隔墙上开窗或开洞的，需经物业管理公司物业管理部经理同意。
5.任何人均无权批准超过本规定之装修行为。
第九条 违约处理
1.根据政府有关法律规定，对违章事件按下列情况处理：
(1)业主或者使用人擅自改变房屋使用性质的，责令限期改正，恢复房屋使用性质，并处以
修复费×费以下的罚款；房屋室内搭建影响房屋安全、周围环境和市容观瞻的，责令限期拆
除，恢复原样，并处以搭建费用×倍的罚款；
(2)任意占用房屋共用部位的，责令限期改正，恢复原状。逾期可由物业管理部派人清除，
清除费用由占用人承担，并处以清除费用×至×倍的罚款；
(3)侵占或者擅自改变庭园、绿地用途的，责令限期拆除，恢复原状，并处以损失费用×倍
的罚款；
(4)对任意占用楼内楼外道路的，责令限期改正，恢复道路使用，并处以道路占用费×倍的
罚款；
(5)因业主或者使用人过失，造成房屋倒塌等事故，使他人人身财产受到损害的，除负赔偿
责任外，对直接责任者处以 元罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
2.对于拒不遵守本规定的或拒不接受管理处按本规定进行处理的，本公司将会同业主委员会
报请房管部门仲裁或诉诸法律；凡装修队违反本规定的，禁止其进场施工，情节严重者
取消其在××小区装修资格，直到诉诸法律。
3.业主或住户如不遵守本规定，承担由此产生的一切后果，本公司保留追究其法律责任的权 [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] ... 下一页 >>
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