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| 第七篇 物业管理常用资料 | |||||
作者：admin 文章来源：本站原创 点击数： 更新时间：2006-03-17  |
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第七篇 物业管理常用资料 第二章 物业管理法律知识 社会主义市场经济是法制经济。物业管理的发展离不开一个既有竞争又有秩序，并日趋成熟 的物业管理市场。市场的良好运作取决于市场规则的完善和制度。当前，需要制定好物业管 理的各项基本法规和工作制度，使这个极有生命力的行业从创业开始就纳入法制的轨道。 第一节 物业管理的立法 物业管理与房地产开发是紧密相联的，所以在制定各项房地产开发的法规时，也要考虑制定 物业管理的法规。由于物业管理是改革开放、社会主义市场经济制度下的产物，对于这个新 生事物人们在认识上出现了滞后性，使得物业管理的法规建设未能跟上房地产发展的需要， 致使物业管理在实际运作中，物业管理公司与业主的权利与义务的法律关系不明确，管理问 题层出不穷。随着住房制度改革力度的加大，住宅商品化步伐加快，物业管理已成为一个十 分重要的社会问题。现在许多地方的老百姓对买房的积极性不高，其主要原因之一就在于现 有住在公房的房屋修理都不到位，若购买房产，房屋属于私有之后，房屋需要修理找谁呢? 担心物业管理落不到实处。这些不仅影响着业主对物业的使用，而且还直接影响着房地产业 的开发。所以，加快物业管理法规建设，应是当务之急的大事，已引起各方面专家、学者以 及国家有关领导的重视。物业管理立法的重要性、必要性可以体现为如下几点： 着紧密依存的关系。所以物业管理工作能否开展及开展得好坏，必须从开发环节的始端抓起 ，即从房地产开发商抓起。要使开发商承担起应有的物业管理责任，只有通过法律才能保证 。立法规定房地产开发商应该承担的物业管理责任大致有： 项 设施。例如小区内幼儿园、小学、商场、邮电所、美发厅等公共服务设施，物业管理的用房 等； 程质量上水平，为今后物业管理工作的开展奠定良好的基础； 的先天不足，保证物业的质量。 好，因此各个物业管理公司的操作行为都不一样，千差万别。尤其是与业主(使用人)直接相 连的收费标准问题没有规范，致使物业管理公司可以随意定价，随意确定服务范围，业主( 使用人)尽管身受其害，却又投诉无门，起诉无法，无可奈何。 内容由物业管理公司自行确定，带来了很大的随意性和自由度。一些服务质量好的物业管理 公司给居住者留下了美好的印象；反之一些服务质量差的物业管理公司甚至在观念上都颠倒 了服务与被服务的关系，给业主(使用人)带来了苦恼，这显然不利于物业管理的健康发展。 因此必须通过立法，从法律上明确物业管理公司的权利和义务，规范其行为，并置于政府的 管理和业主(使用人)的监督之下。 会是小区物业管理的决策机构，对小区物业管理所涉及的重大问题(包括收费标准)作出决策 ，并监督物业管理公司各项工作的开展。但目前的现状是：许多小区都没有成立业主(使用 人)管委会；有的虽已成立，但未认真履行权利，物业管理公司一方决定服务的标准，收费 的标准；物业管理公司可以直接或间接地侵吞业主的权益，而业主(使用人)只得被迫听命任 人摆布，虽叫苦不迭却又无可奈何。这就是没有物业管理立法所带来的后果。因此，必须通 过立法确定业主的正当权益，并确定业主(使用人)管委会的监督作用，以保证业主(使用人) 的权益不受侵犯。 有了迅猛的发展。物业管理这一新生事物在我国的出现，使得大量的物业管理公司、管理处 应运而生，且越来越迅速膨胀，出现了社会办、企事业办、房管所办、街道办、开发公司办 、中介代理公司办等情况。目前，由于物业管理市场还未建立起来，各个物业管理公司都各 行其是，自立一套，这与房地产的发展极不适应。所以必须加快立法，建立、颁布《审查资 质条例》、《物业管理市场若干规定》等有关法律法规，建立完善的物业管理市场。物业管 理公司无论谁来办，都必须进行资质审查，纳入市场管理，接受业务指导与监督，明确物业 管理公司开展服务时的责、权、利，使物业管理公司在各项法律法规条件下，健康发展。 第二节 物业管理的法律关系 法律关系是指法律规范在调整人们行为过程中所形成的一种特殊的社会关系——法律上的权 利和义务的关系。物业管理的法律关系是法律关系中的一种，即法律规范在调整人们在物业 管理行为过程中形成的权利和义务的关系。 ，物业所有者或使用者，政府业务主管部门及相关单位、个人等。 业，含房屋及其他附属设备、公共配套设施)、行为。至于非物质财富，即精神、文化财富 ，在物业管理法律关系中比较缺乏，个别的如某管理单位、小区或大厦的荣誉称号、发明专 利等，可以列入物业管理法律关系的范畴，但同时也属民法、专利法等范畴更宽、更准确的 法律规范的调整范围。所以，物业管理法律关系的客体一般为物和行为两种，这也是物业法 律关系区别于其他民事、经济法律关系的特点之一。 所承担的义务。 定的主体所享有的，作出某种行为的可能性。它既可以表现为享有权利的人有权自己作出一 定的行为。例如，物业的所有人或使用人可以合法使用物业及其附属的公共配套设施；也可 以表现为享有权利的人有权要求他人作出或不做一些行为。例如，物业所有人或使用人有权 要求物业管理公司不得在休息时间视察房屋、维修房屋；同样物业管理公司有权要求住户不 得拒绝或干扰管理人员的合理入户巡查等。 所必须承担的某种行为的必要性或责任。它表现为负有义务的物业管理公司或物业所有人、 使用人必须按照物业所有人(或使用者)的要求作出一定的行为，如按时交纳管理费、纠正违 章并赔偿已造成的损失等。 者，或者是物业使用者，或者是主管部门等。义务主体有时也为特定的，如交费者，某装修 施工者等；有时是指不特定的人，如维护公共设施(房屋树木花草，公共水电设施)的外观统 一、结构安全，或维护住宅区的公共卫生、环境安宁的人等。凡是有可能对上述物业及状态 造成侵害的行为人都是义务的承担者。物业管理的法律关系纵横交错，权利的主体和义务的 主体经常处于交叉混合的状态，如住户在享有使用物业权利法定权利的同时，又负有维护物 业完好的公共秩序的义务；物业管理公司在行使法定权利同时，又负有不侵害住户的合法权 利，为住户热情服务的义务。 经营宗旨以及有相应的管理机构和人员，能以自己的名义享有民事权利、承担民事责任和经 济法律责任等。物业管理公司应是独立的企业法人。因此，在市场经济中，其市场地位、经 济运作、法律地位等应与其他企业一样有相同的权力和义务。同时由于行业的自身特点和服 务对象的经济承受能力以及我国的国情，企业在追求利润时，绝不能一味地只考虑利润，而 要受到一定的约束。 关系，双方之间的关系是平等的。经济法律主体之间的关系，不存在领导与被领导、管与被 管的关系。随着住宅商品化的普及，住房制度的改革，业主产权关系明确，将逐步形成一种 以业主或使用人委托形式为主，政府指定或产权单位自管等形式为辅的物业委托管理模式。 这样，物业管理公司与业主(使用人)之间的法律关系就会更加明确、具体，双方的权利、义 务的内容、形式主要靠法律法规或合同的形式予以确定；小区管委会(业主的代表机构)可以 根据拟定的法规、合同内容公开招聘物业管理公司，竞争择优上岗。 前我国城市建设管理体制正处于改革发展阶段，政府缺乏足够的人力物力，因此物业管理公 司在向业主(使用人)提供服务的同时，还承担着政府对城市管理的部分职能。其内容有：建 筑物外观、区域内的市政设施、区内的环境、区内的保安等社会管理工作。一个小区的落成 和使用意味着新的居民群体的形成，必然存在着每家每户的社会管理、社会公益问题。物业 管理公司应和各级政府、医疗、政法等部门加强联系，随时传达新政策、新法令、协助开展 工作。 ，并监督物业管理公司的管理行为。各业主在业主管理委员会中权利的大小，取决于他在该 物业中所拥有的业权份额的多少。 对与该物业有关的一切重大事项拥有决定权。其拥有权力具体包括以下几个方面： ，或是房地产开发商下属的物业管理公司或行政部门已经在管理。在物业正式运行一年，其 间业主管理委员会已经产生后，业主管理委员会有权根据一年来的管理情况决定是否续聘或 改聘该物业管理公司。业主管理委员会与物业管理公司正式签订聘用合同，是物业管理公司 今后开展工作的依据。 定各种服务收费标准。但是否合理，是否符合国家有关政策的规定，业主管理委员会有权要 求物业管理公司对计算收费办法进行说明；如果不合理的，业主管理委员会可与物业管理公 司一起讨论、协商、修改，使费用标准更趋于合理，使全体业主乐意接受。 业管理公司开展工作。 遇到阻力时，业主管委会有义务出面调停。 决这些问题。 产生的办法是按物业比例(如果全部是分散的个人，则可按业主比例)来选举产生代表，而不 应以单位来决定。这样才能保证业主管委会所形成的决议具有代表性、公证性和权威性。业 主管理委员会成员数占全体业主的比例目前还没有一定的规定，但代表性原则是必须坚持的 。从实践来看，这个比例数应在业主数量的20%～30%之间。当然参加管委会的代表，要有较 强的参与意识，要有热心为大家服务的精神。 拟好，只要在管委会上审议、修改、最后表决通过即可。 全体委员和物业管理公司的有关领导开会，经过讨论表决，形成决议，然后由物业管理公司 具体执行。这时物业管理公司应把会议决议印发给所有业主，使每个业主都能知道会议的内 容以便配合物业管理公司开展工作。 第三节 物业管理法律规范形式与责任 一、物业管理的公共契约 管理公司共同签订的，明确物业管理人与业主(使用人)之间权力、义务关系的合同(有的地 方称之合约、契约，或公约、公契)。这种公约或称契约的性质是公民之间共同约定、相互 制约、共同遵守的行为准则，在香港，公共契约具有法律效力，在法律上对签署各方都有约 束力。但我国目前还没有任何法律或法令认可公共契约具有的法律效力。推行物业管理公共 契约有四点好处： ，不能适应迅猛发展的物业管理的需要，而且范围和内容上也不可能事无巨细，面面俱到。 而物业管理公共契约可以起到即用即定、拾遗补阙的作用。 单位与住(用)户之间矛盾摩擦日益增多，采用这种自治自理形式的公共契约实施管理，可以 有效地减少各种矛盾发生。 象，政府职能部门对此契约的制订规定了一些公平性原则。例如，规定了物业管理公司合理 的收费及财务公开并接受监督，尤其规定了业主公平权益等有关的权利与义务，充分体现了 业主至上，全心全意为业主服务的思想。 美的住宅小区，谁还能随地乱扔杂物，随便吐痰呢?公共契约促使人的自我道德完善，促进 了社会主义精神文明建设。 约DMC(多层大厦公共管理契约)时的要点作一些介绍。 物业管理公司必须在3个月之前通知对方，而在物业入伙刚开始2年则不必有此期限。 比例以物业单位数目规定如下： 定应取决于单位的实用面积、位置等。主要原则是业主不应支付超过其权益份额的费用，并 且发展商不能对那些未售出的权益份额逃避应支付的管理费用。 立业主管理委员会，再由业主管理委员会选举产生主席； 受； 委托的仲裁者； 审计； 段合理时间； 法律诉讼费用。该利息应划入管理帐目； 要的维修工作(紧急情况除外)。由于业主疏忽而造成的损坏等，业主应支付此维修费用； 部位的位置，其公共部位的图纸须保存在物业管理公司办公室。公共部分占总体的不可分割 权益份额由物业管理公司代表全体业主持有； 不超过3年之内应重新招标再续约； 人授权以豁免其法律责任； 约必须由职 [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] ... 下一页 >> |
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