第二节  物业估价概说

在物业交易中，买卖双方都十分关注物业价值的评估，因为这是一个直接关系到双方切身利益的关键性问题。对物业来说，价值概念的界定有其复杂性，物业价值的评估也有其特殊性。它会随着不同估价的对象、目的、依据和方法等而各有差异。本节就有关物业估价的几个基本问题作以阐述。

一、物业估价的涵义

物业估价，英文为Real Estate Appraisal或Real Property Valuation；日本和韩国称为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定；中国香港常称为物业估价。

估价原本仅是对价格的估计，是任何人都可以做出的，不论他的估计是对还是错，但目前估价已发展成为一门专门的学问，一项专业技术。

物业评估是指由物业专业估价人员依据国家的有关法律、法规和有关资料，根据特定目的，遵循适用的原则和标准，按照法定的程序，应用科学的估价方法，并结合估价经验与对影响物业价格因素的分析，对物业的价值、使用价值和最可能实现的合理价格做出真实、客观、合理的推测与判断的过程。

对物业估价还可以由许多不同的方式来定义和说明，但重要的在于理解。正确认识物业估价，最核心的是要把握以下几点：

（1）物业估价既是一门科学也是一门艺术。也就是说，正确的物业价格的推测与判断，必须依赖于一套科学严谨的物业估价理论和方法，但又不能完全拘泥于有关的理论和方法，还必须依赖于估价人员的经验。为此，许多国家和地区都建立了物业估价制度，规定要成为估价师，不但要具备相当程度的估价理论知识，还必须具有两年以上的估价实践经验，只有取得了估价师资格，才能独立地开展估价业务。

（2）物业估价不是对物业价格的主观确定，而是把物业客观实在的价格通过估价活动正确地反映出来。它是基于对物业客观实在的价格的认识后，运用科学的理论、方法和长期积累的经验将其表达出来，而不是把某个主观想象的数据强加给被估价的物业。通常情况下估价表现为一种主观活动，甚至有时带有一些主观色彩。为此，许多国家和地区在建立的物业估价制度中，规定估价人员与被估价的物业有利害关系时要采取回避的办法，有的还主张估价收费标准不能与估价额完全挂钩，以免刺激估价人员过分高估价格，有的还制定了估价规范或标准，防止无准则而导致不同估价人员对同一宗物业的估价结果出现较大的偏差。

（3）物业估价，既是对物业价格的评估，也是对物业价值和使用价值的评估，更是对物业使用权利的评估。通过评估物业价值、使用价值和使用权利的大小，达到评估物业价格的目的。

（4）物业估价工作不是任何人都能从事的工作，它是一项专业性很强的工作，从事这项工作的人需要经过专门的训练和考核，也需要具备专业化的知识和职业道德品质。

二、实施物业估价的主要原因

从国内外物业估价发展的情况来看，进行物业估价存在各种各样的原因，以下分析可能是物业估价的主要原因。

（一）征收物业税收的需要

进行物业估价的重要原因之一可能是为政府提供关于物业具体征税额度的目录。一般而言，这些税收都是以税收辖区内物业的公平市场价值为依据。

（二）银行开展贷款业务的需要

确定作为银行贷款抵押品的物业的价值，这也是物业估价的重要原因之一。在实际操作中，或者是因为法律限制，或者是因为国内政策的缘故，贷款银行的贷款数量一般都不会超过抵押物业价值的一定百分比，即贷款价值比率。

例如，贷款银行可能不愿意贷出超过办公楼评估价值的75%的资金。作为替代，一些贷款银行可能在借款人愿意为这些额外风险支付更高的利息率时，才愿意贷出比抵押物业价值更大比例的资金。在这两种情况下，独立的价值确定都是必需的。

（三）其他原因

在保险公司对于火灾或其他事故导致的物业损失进行赔偿时，估价结果是一个非常重要的依据。另外，如果因为国家征用权而征用私人物业，而市政机构与物业所有者又不能对赔偿数额达成一致，估价师的估价报告是决定该物业赔偿数额的非常关键的根据。

在发达国家，当一位拥有物业的人去世时，一般都要求对物业进行估价，以计算物业的纳税额。分居或离婚协议通常也要求对配偶一方或双方拥有的物业进行估价。在一些土地租赁中，开发商在很长一段时期租用一块空地，用来开发一幢房屋，土地的租金可以根据以后土地的重新估价定期进行调整。而且，在许多交易中，购买者希望得到一个独立的估价，来帮助确定支付价格。

下面把这些原因加以归纳，如表1-1所示。

表1-1  物业估价的可能原因

1．所有权转让

a．帮助预期出售者确定要约价格    b．帮助预期购买者决定可接受的出售价格    c．确定物业交易的依据    d．确定多份物业所有权重组合并的依据    e．决定一项计划交易的价格条款

续表

2．融资和信用

a．确定为一笔抵押贷款提供的物业抵押品的价值    b．为投资者购买物业抵押权证、债券或其他种类的证券提供决策依据    c．对物业抵押贷款保险提供决策依据

3．征用程序的合理赔偿

a．确定物业整体的市场价值（征用前）    b．确定征用剩余部分的市场价值    c．估算对物业造成的损失

4．税收事务

a．确定应税物业的价值    b．把物业分成如房屋一样的可贬值物业和如土地一样的不可贬值的物业，并估算出适当的贬 值比率    c．确定赠与或继承税的税基

5．投资顾问和决策制定

a．设定租金目录和租约条款    b．确定一个建筑重建计划的可行性    c．帮助公司或第三方为雇员购买住房    d．满足保险公司、理赔员和投保人的需要    e．帮助公司购并者发行股票或者修正登记价值    f．确定强行拍卖中的清算价值    g．为委托人提供投资事务中关于投资目的、可选择对象、资金、限制条件和时间安排等方面的咨询建议    h．为分区规划委员会、法院和计划人员提供关于计划活动的建议    i． 为争端双方提供仲裁服务    j． 确定市场供给与需求趋势    k．确定物业市场的现状

资料来源：The Appraisal of Real Estate，10th ed. Chicago：American Institute of Real Estate Appraisers，1992，pp.11～12.

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