第三节  发展物业估价业务的现实意义

20世纪80年代以来，中国进行了土地使用制度、住房制度及其他相关经济体制的一系列重大改革，相对成熟的物业市场已初步形成，物业估价业务也应运而生，并逐渐趋于规范。随着可持续发展战略的提出，大力发展物业估价业务已显得尤为必要。

一、有利于促进市场经济体制的完善

物业估价的原始需要来自物业交易，如物业转让、物业抵押、房屋租赁等。在传统计划经济体制下，土地使用者不得以买卖、出租、抵押、赠与、交换等方式将土地转让给其他单位或个人使用。随着市场经济的发展和物业市场的不断建立和完善，物业估价已成为必要需求。自1995年1月1日起施行的中国房地产业的一部大法——《中华人民共和国城市房地产业管理法》确定了国家实行的五种基本管理制度，其中有四种是与物业估价业务有关的，它们是：“国家依法实行国有土地有偿、有期限使用制度”，“国家实行房地产价格评估制度”，“国家实行房地产成交价格申报制度”，“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。该法对物业估价业务的要求也有一些具体规定，如第十二条规定：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”；第三十二条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”；第三十三条规定：“房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估”。由于物业交易总是伴随着巨额资金的流动，涉及经济建设的许多方面，不真实的物业价格不仅会对生产领域和消费领域产生影响，而且还会影响到政府管理层对产业的宏观调控，因此，大力发展物业估价业务在经济体制转轨时期就显得十分必要。

二、有利于促进物业市场的稳定运行

物业本身的特性决定了物业市场是不完全竞争市场。物业不能像其他商品一样，在市场竞争中形成容易被众人判别的统一价格。而且，物业价格很高，随经济、社会、行政等因素变动而变动，非专业人员很难客观地把握。如果缺乏合理的价格，在市场交易时，容易使一方蒙受很大损失，而另一方却获得不正常的巨额收益。这种不公平、不合理的交易现象，必须借助专家评估才能消除。物业价格是物业生产、流通、消费的指南。但是，由于个别因素或物业商的投资行为，物业价格不能真实反映市场的供求表现，此时，不真实的价格将对物业的生产、流通和消费产生错误信号。例如，目前写字楼、商厦价格过高，物业投资者可能对物业市场前景形成乐观看法，并投入大量资金。如果缺乏真实需求，这样高昂价格难以持续而跌落，并导致物业市场运作秩序混乱。发展物业估价业务，可以帮助人们了解物业的真实价格水平。

三、有利于促进物业融资业务的开展

从融资角度看，单位或个人在物业经营或交易的过程中往往需要向银行借款，银行从控制贷款风险角度出发，通常要求借款方以拥有的物业作为抵押担保物，而贷款额的大小主要取决于作为抵押担保物的物业价值的大小，因此银行就需要从抵押贷款的角度进行物业估价，以决定其贷款的数额和期限。同时，物业保险也需要确定    物业的投保价值，物业保险的实质是财产保险，由于土地具有不可毁灭性，往往不用投保，所以物业保险主要是地上建筑物的保险，投保估价也主要是指对地上建筑物的估  价。物业的投保估价与物业的交易估价有所不同。对于前者，保险公司更关心的是财产的成本价值；对于后者，当事人更关心的是资产的市场价值。此外，近年来在中国恢复的典当业为物业典当创造了条件，物业拥有者因融资需要将物业典给承典人，并从承典人处取得典价，这个典价需要通过物业估价来确定，以避免对承典人或出典人利益的损害。

四、能够为物业税的开征提供客观依据

发达国家实践证明，物业税是财政的主要税源之一。在许多国家的税收中，物业税占有较大比重，一般在30%左右。有关物业税收的种类很多，其中属于从价税的有房产税、土地增值税、遗产税、契税、房屋与土地合征的物业税、物业与其他财产合征的财产税等，上述诸税种的计税价格，除土地增值税为物业转让价格减去扣除项目金额后的余额外，其余均为物业价格本身。随着房地产业的发展和物业市场的逐步完善，中国开征物业税已成为必然趋势。从这个意义上看，大力发展物业估价业务，能够为物业税的开征创造条件。

五、有利于解决好物业权益纠纷

物业权益纠纷案例是民事纠纷案例的重要部分。要做到权益分割合理、产权明确，

一般是依据物业价值分配，这就需要进行物业估价。目前，需要进行估价的物业权益纠纷通常有两类：一类是物业交易的当事人因对有关的物业价格看法不一致而产生的纠纷；另一类是诸如遗产继承案、离婚案等案件的处理过程中涉及物业的分配或分割的纠纷。对于前一类纠纷，通过物业估价可提供给当事人一个有说服力的、公正的、权威的结论，有利于市场的稳定和发展；对于后一类纠纷，通过物业估价，将难以分割的物业的实物形态转化为能按法律要求进行分配或分割的价值形态。另外，在某些涉及物业交易的违法违纪案件中，也需要进行物业估价。

六、有利于搞好物业征用拆迁补偿工作

随着经济建设的不断推进、文化和社会福利事业的不断发展，市政设施建设、旧城改造、新辟开发区、征用农田等都要涉及征用拆迁补偿的数额问题。补偿额的大小需要借助物业估价来确定，合理确定补偿金额对征用与被征用双方都事关重大。如果估价不准确，补偿金额不合理，不仅损害农民的利益，引起农民与国家的矛盾，对征地者来说，也难以形成合理的土地利用成本约束，带来滥征、多征少用或土地投机等问题。

总之，任何事物进入市场后，都必须而且只能有一个游戏规则，即一个价格体系。随着物业二、三级市场的开放，由于中间环节全是市场行为，物业市场的核心，即价格评估的重任就需要借助大力发展物业估价业务来完成。中国物业估价工作起步晚，但加入WTO后的物业二、三级市场更加活跃。面对物业的抵押、买卖、出租、析产、拍卖、作价入股、以及企业改制、法院仲裁等不同的估价目的，要采用不同的估价方法，使估价程序更加规范，估价结果符合物业市场发展的经济规律及法律、法规的要求。因此，物业估价业务在开放的二、三级市场中的作用和地位是十分重要的。要规范物业市场，必须进行物业估价。只有这样，才能维护物业当事人的合法权益，使物业估价制度步入规范化、法制化的轨道并与国际惯例接轨，保证并促进中国物业估价行业持续、快速、健康发展。

基 本 概 念

物业  物业估价  估价对象  估价目的  估价主体  估价标准  估价程序  估价 方法

思  考  题

1．物业的主要特性有哪些？

2．物业权利包括哪些基本种类？

3．在认识物业估价过程中，最核心的是要把握住什么内容？

4．导致物业估价产生的原因是什么？

5．物业估价有哪些主要特征？

6．物业估价包含哪几个基本要素？

7．物业估价的三大基本方法是什么？各自的含义是什么？