第九章　房屋日常养护及技术管理

第一节　房屋的日常养护概述

　　房屋日常养护是物业管理部门为确保房屋的完好和正常使用所进行的经常性的日常修理、季节性预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作，是物业管理企业房屋修缮管理的重要环节。房屋日常养护的基本原则是因地制宜，合理修缮；对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标准；定期检查、确保安全；及时维护，保证正常使用；最有效的合理使用维修费用；最大限度的充分发挥房屋的有效使用功能。

　　通过对房屋的日常养护，可以维护房屋和设备的功能，使发生的损失及时得到修复；对一些由于天气的突变或隐蔽的物理、化学损坏导致的猝发性损失，不必等大修周期到来就可以及时处理。同时，经常检查房屋完好状况，从养护入手，可以防止事故发生，延长大修周期，并为大中修提供查勘、施工的可靠资料，最大限度的延长房屋的使用年限。同时不断改善房屋的使用条件，包括外部环境的综合治理。

　　一、房屋养护的原则和内容

　　(一)房屋养护的原则

　　房屋养护的原则是：因地制宜，合理修缮；对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标准；定期检查，及时维护；加强对二次装修的管理，确保安全，保证正常使用；最有效地合理使用维修基金；最大限度地发挥房屋的有效使用功能。

　　(二)房屋养护的内容

　　房屋养护的内容包括房屋的日常养护和房屋的季节性预防养护两个方面。房屋的日常养护的来源有两个方面：一是住用户临时发生报修的零星养护工程(包括对业主或使用人进行的房屋二次装修的管理)；二是物业管理公司通过平常掌握的检查资料从房屋管理角度提出来的养护工程，因此，房屋的日常养护包括房屋的零星养护和房屋的计划养护。房屋的季节性预防养护的来源，主要有防台防汛、防梅雨和防冻防寒。房屋的季节性预防养护，关系着业主或使用人的居住和使用安全以及房屋设备的完好程度，所以，这种预防养护也是房屋养护中的一个重要方面。房屋养护应注意与房屋建筑的结构种类及其外界条件相适应，木结构的防潮防腐防蚁蛀、砖石结构的防潮、钢结构的防锈等养护，都必须结合具体情况给予重视。

　　二、房屋养护服务中存在的问题

　　物业管理公司作为房屋养护服务的主体，其接受养护的对象是开发商建造的房屋，其实施服务的对象是房屋的业主或使用人。开发商建造的房屋质量，物业管理公司实施的服务质量，业主或使用人对房屋的使用质量，均会影响到房屋养护服务的质量。目前在这方面存在的问题，多半也是由于这三者的关系处理不当或质量有问题而引发的。

　　(一)由开发商建造的房屋质量而引发的问题

　　上海市建设工程质量监督总站于１996年５月组成五个住宅工程质量检查组，对本市１９95年４月至１996年４月至１996年３月竣工的１00幢住宅工程进行抽查。

　　这次住宅大检查结果表明，上海市住宅工程总体质量水平不高，低水平的合格工程较多。住宅工程实物检查发现存在的质量问题主要有以下几个方面：

　　(１)屋面防水层明贴，泛水高度不足，天沟坡度不足造成积水，架空隔热板安装质量差，铺设高低不平，板面积水。

　　(２)外墙粉刷龟裂起壳相当普遍，易造成墙面渗水，室内及公用走道地坪壳裂严重，有起砂现象。预制楼板安装离缝不足，灌缝不实，造成楼地面发生顺缝方向的贯穿裂缝，楼地面空鼓裂缝、起砂较多，室内墙面平顶不少地方有爆灰、穿边填嵌不密实等问题。

　　(３)铝合金门窗制作安装问题多，例如型材厚度不足，制作马虎，安装不牢，漏装限位，漏打硅胶，致使边角渗漏。

　　(４)木制品制作安装粗糙，木门和隔断制作粗糙，翘曲变形，关闭不严密，开启不灵活，有相当数量夹板门漏设排气孔。

　　(５)部分水箱混凝土不密实，底部渗水。

　　(６)水电安装质量差，配管导线色标混乱，不符标准，压接帽不阻燃，开关串接，多股导线接头不搪锡，卫生洁具用木榫木螺检固定不牢固，避雷带接头、电焊及接地装置不规范，室内给排水管道接口渗漏。

　　(７)工程质量保证资料缺、乱、错现象还存在，原材料质保书复印件手续不符规定要求，水泥、防水材料进场不做质量复试，外省市空心板准用证及试验报告数量不足，隐蔽工程漏项较多，填写不规范。

　　在这次检查中，发现建设单位肢解工程、采用多头发包形式较为普遍，现场质量缺乏管理力度，特别是屋面防水工程和铝合金门窗工程，绝大多数由建设单位转包给其它施工单位，造成这两个分项质量问题较多。

　　商品房作为大宗、耐用、高值的商品，如果它的质量低下，会给业主或使用人带来住用的不便和无尽的精神痛苦；会给物业管理公司在实施房屋养护时，陡增难度，因为有许多房屋质量问题，靠后天维修是无法彻底解决问题的：还会直接影响到房改工作的开展和商品房市场的发展。

　　(二)由物业管理公司的服务质量而引发的问题

　　对物业管理公司的房屋养护的服务质量投诉是业主或使用人投诉的热点之一。

　　从目前投诉的情况来看，主要有两大类型：一是对房屋养护的收费标准：二是对房屋养护的服务质量。过去，无偿养护房屋，人们对养护的要求不太高，认为修得不好，可以叫房管所的人再来修。而有偿养护，业主或使用人不但对收费的多少有自己的想法，而且对维修的质量要求也特别高。双方的意见不一致，就会引起投诉。

　　物业管理公司与业主或使用人纷争迭起，这些情况的出现其原因是多方面的，有的是因为个别物业管理公司确实存在多收费、乱收费，个别服务人员的服务态度差、服务效率低；有的是因为个别业主或使用人对物业管理还缺乏一定程度的了解，期望值太高。

　　物业管理公司在实施房屋养护时，其服务质量的好坏会直接影响到其与业主或使用人之间的关系，以及物业管理公司本身的声誉。因此，物业管理公司要一切为业主或使用人着想，一切为业主或使用人服务。对于发生的问题和纠纷，不是先去分清是谁的责任，而是先去将问题解决。只有这样，才能将物业管理公司的房屋养护服务质量搞上去。

　　(三)由业主或使用人对房屋的使用质量而引发的问题

　　《上海市居住物业管理条例》第四章，就物业的使用对业主或使用人提出了具体的要求，其中第二十九条明确规定：业主或使用人装修住宅，应当事先告知物业管理企业，物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或使用人。

　　随着人们生活质量的提高和房改工作的顺利进行，住宅装修就像购买大屏幕彩电、高档音响等大件一样，成为人们的普遍追求。

　　然而许多业主或使用人无视法规、条例，违章装修住宅，这是法制观念淡薄、房屋使用质量不高的一种表现，由此，引发了许多问题。

　　目前，违章装修的现象随处可见：有的破坏了主体结构；有的推倒了承重墙；有的在墙上打孔打到邻居家；有的凿地面忽视限度，导致往楼下渗漏水；有的在天面上装修时把天花板都钻穿了；有的随意扩大住房使用面积等。

　　“二次装修热”反映了社会的发展给人们创造了“安居”的环境以及人们生活观念的变化。“二次装修热”中有四个面值得引起重视：一是目前住宅设计不是很合理，建材、设备明显落后，装修材料与产品整体上还不能满足市场需要，配套能力不强；二是“二次装修”刚刚兴起，人们对此还缺乏应有的常识和一定的财力后盾；三是有关部门缺乏应有的指导和引导；四是设计施工技术力量不足，装修“游击队”活跃，五花八门的装修公司，有的技术不行，有的不负责任，有的缺乏起码的职业道德，致使装修市场较为混乱。

　　由此可见，物业管理公司如何管理好业主或使用人的二次装修事关重大。管得好，就会营造出一个住用户信任、环境幽静、整洁、美观的祥和气氛。管得不好，不仅会缩短房屋的用寿命，而且会噪声四起，连绵不断，装修废物到处乱放，弄得四邻不安，怨声载道。如此违章装修，不仅危害当今，而且殃及以后，必须呼吁人们重视，群力制止，以避后患。

　　三、房屋日常养护的类型

　　房屋日常养护可分为零星养护和计划养护。

　　(一)零星养护

　　房屋的零星养护修理，指结合实际情况确定或因突然损坏引起的小修，包括：

　　１.屋面筑漏(补漏)、修补屋面、修补泛水、屋脊等。

　　２.钢、木门窗整修、拆换五金、配玻璃，换窗纱、油漆等。

　　３.修补楼地面面层，抽换个别楞木等。

　　４.修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等。

　　５.拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等。

　　６.抽换个别檩条，接换个别木梁、屋架、木柱、修补木楼等。

　　７.水卫、电气、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等。

　　８.下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等。

　　９.房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。

　　日常零星养护项目，主要通过维修管理人员的走访住房和业主或住户的随时报修２个渠道来集。零星养护的特点是修理范围广，项目零星分散，时间紧，要求及时，具有经常性的服务性质。

　　零星养护应力争做到“水电急修不过夜，小修项目不过三，一般项目不过五”。

　　(二)计划养护

　　房屋的各种构、部件均有其合理的使用年限，超过这一年限一般就开始不断出现问题。因此要管好房子，就不能等到问题出现后再采取补救措施，而应该订立科学的大、中、小修３级修缮制度，以保证房屋的正常使用，延长其整体的使用寿命。这就是房屋的计划养护。

　　例如：房屋的纱窗每３年左右就应该刷一遍铅油保养；门窗、壁橱、墙壁上的油漆、油饰层一般５年左右应重新油漆一遍；外墙每１０年应彻底进行１次检修加固；照明电路明线、暗线每年检查线路老化和负荷的情况，必要时可局部或全部更换等。这种定期保养、修缮制度是保证房屋使用安全、完好的非常重要的制度。

一般楼宇设施的保养周期和翻新周期，见下表4-9-1、表4-9-2。

　　物业管理企业应根据具体楼宇所选用的设备、材料型号的质量来推算其使用年限。

　　另外，还要做好季节性的预防保养工作。例如，防风台、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等。

　　四、房屋日常养护的内容

　　房屋日常养护的具体内容包括：

　　(一)地基基础的养护

　　地基属于隐蔽工程，发现问题采取补救措施都很困难，应给予足够的重视。主要应从以下几方面做好养护工作：

　　１.坚决杜绝不合理荷载的产生

　　地基基础上部结构使用荷载分布不合理或超过设计荷载，会危及整个房屋的安全，而在基础附近的地面堆放大量材料或设备，也会形成较大的堆积荷载，使地基由于附加压力增加而产生附加沉降。所以，应从内外两方面加强对日常使用情况的技术监督，防止出现不合理荷载状况。

　　２.防止地基浸水

　　地基浸水会使地基基础产生不利的工作条件，因此，对于地基基础附近的用水设施，如上下水管、暖气管道等，要注意检查其工作情况，防止漏水。同时，要加强对房屋内部及四周排水设施如排水沟、散水等的管理与维修。

　　３.保证勒脚完好无损

　　勒脚位于基础顶面，将上部荷载进一步扩散并均匀传递给基础，同时起到基础防水的作用。勒脚破损或严重腐蚀剥落，会使基础受到传力不合理的间接影响而处于异常的受力状态，也会因防水失效而产生基础浸水的直接后果。所以，勒脚的养护不仅仅是美观的要求，更是地基基础养护的重要部分。

　　４.防止地基冻害

　　在季节性冻土地区，要注意基础的保温工作。对按持续供热设计的房屋，不宜采用间歇供热，并应保证各房间采暖设施齐备有效。如在使用中有闲置不采暖房间，尤其是与地基基础较近的地下室，应在寒冷季节将门窗封闭严密，防止冷空气大量侵入，如还不能满足要求，则应增加其它的保温措施。

　　(二)楼地面工程的养护

　　楼地面工程常见的材料多种多样，如水泥砂浆、大理石、水磨石、地砖、塑料、木材、马赛克、缸砖等。水泥砂浆及常用的预制块地面的受损情况有空鼓、起壳、裂缝等，而木地板更容易被腐蚀或蛀蚀。在一些高档装修中采用的纯毛地毯，则在耐菌性、耐虫性及耐湿性等方面性能较差。所以，应针对楼地面材料的特性，做好相应的养护工作。通常需要注意以下几个主要的方面：

　　１.保证经常用水房间的有效防水

　　对厨房卫生间等经常用水的房间，一方面要注意保护楼地面的防水性能，更须加强对上下水设施的检查与保养，防止管道漏水、堵塞，造成室内长时间积水而渗入楼板，导致侵蚀损害。一旦发现问题应及时处理或暂停使用，切不可将就使用，以免形成隐患。

　　２.避免室内受潮与虫害

　　由于混凝土防潮性有限，在紧接土壤的楼层或房间，水分会通过毛细现象透过地板或外墙渗入室内；而在南方，空气湿度经常持续在较高的水平，常因选材不当而产生返潮(即结露)现象。这是造成室内潮湿的两种常见原因。室内潮湿不仅影响使用者的身体健康，也会因大部分材料在潮湿环境中容易发生不利的化学反应而变性失效，如腐蚀、膨胀、强度减弱等，造成重大的经济损失。所以，必须针对材料的各项性能指标，做好防潮工作，如保持室内有良好的通风等。

　　建筑虫害包括直接蛀蚀与分泌物腐蚀两种，由于通常出现在较难发现的隐蔽性部位，所以，更须做好

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