第十章　物业的维修维护案例分析

　　案例一　北京市建立住宅公共维护基金

　　想必你对没住多久的新房子大多都有这么一个感受：居室内的装修温馨典雅，时刻追逐着现代化的气息。但是，居室外却是别具味道：楼道内的墙壁不知不觉被淘气的小家伙涂上了乌黑的墨笔，小区内绿油油的草坪也已被运动“健将们”一扫而光，日久失修的公用管道突然间跑水了，小区内的道路坑坑洼洼了，路灯也不亮了。此情此景，物业公司有时也是有苦难言：让大家交钱修公共部位的设施，很难。

　　北京市房地产管理局根据建设部和财政部的要求，从1999年起，业主在购房时，就要交纳住宅公用部位公用设施公共维护基金。

　　1)商品住宅公共维修基金的交纳

　　(1)交纳主体。北京市房地产局和财政局联合发文，自1999年1月1日以后签订商品住宅(包括经济适用房、与住宅结构相连的非住宅等)房屋买卖(预售)契约的购房人均应交纳维护基金。不交纳商品住宅维护基金的房地产管理部门将不予办理其立契过户手续和权属登记手续。

　　(2)交纳时间和地点。交纳人应在办理立契过户手续前，到市或区、县房管部门交纳维护基金。如交纳人已办理完立契过户手续，须在办理权属登记手续前到市或区、县房管部门补交维修基金。

　　(3)交纳维修基金的标准。商品住宅的维修基金按房屋买卖(预售)契约中标明购房款的2％交纳。商品住宅售房单位应在与购房人签订的房屋买卖(预售)契约中明文约定需交纳维护基金的数额及有关事宜。

　　(4)维修基金的代管。商品住宅的维修基金归购房人(产权人)所有。在住宅小区物业管理委员会成立前由市或区、县房地产管理局住宅小区办公室(小区办)代管。各小区办应将收取的维修基金存入市财政局指定的维修基金专用银行账户。维修基金在代管期间，按活期存款利率计息。利息净收益转作维修基金滚存使用。业主管委会成立后，经管委会申请，由市或区、县小区办将维修基金划转至管委会，或同意委托物业管理企业代管。

　　2)公有住房售后维修基金的设立

　　公有住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房，其售后维修基金来源于两部分：一部分是由售房单位从售房款中按多层住宅20％、高层住宅30％的比例划拨公共维修基金；另一部分是职工个人按购房当年新建公有住房成本价基价的2％交纳公共维修基金。如单位在1999年以后按市场价购买了商品房，再根据房改政策出售给单位职工，则在建立公有住房售后维修基金时，售房单位从售房款中按20％或30％的比例划拨的这一部分维修基金，可用单位在购买商品房时已交纳的购房款2％的维修基金相抵扣；职工个人仍按购房当年新建公有住房成本价基价的2％交纳另一部分维修基金。

　　公有住房的售后维修基金由售房单位负责归集并存至市住房资金管理中心系统，由市住房资金中心出具交存证明。公有住房出售后，其住宅区成立业主管理委员会的，经管委会申请，原代收(售房)单位应将维修基金移交给管委会管理，市住房资金管理中心负责监督。

　　3)维修基金的使用

　　住宅公共维修基金专项用于共用部位、公用设施及设备的大(中)修、更新和改造。管委会成立前，由物业管理企业或售房单位提出公共维修基金使用计划，经当地房地产主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，由物业管理企业提出年度维修基金使用计划，经业主委员会审定后实施。维修基金不够使用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会批准决定，按购房人(产权人)占有的住宅建筑面积比例续筹维修基金。

　　4)维修基金与物业管理费

　　购房人如在购房时按上述规定交纳了维修基金，则物业管理企业在收取物业管理费时，应扣除住宅共用部位共用设施设备的大、中修费。在1999年以前购买商品住宅的购房人，如未交纳过维修基金，则按《北京市普通居住小区物业管理服务费暂行办法》的规定向物业管理企业交纳大、中修费。

　　5)维修基金的变更

　　业主转让房屋时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时转移过户。由于房屋拆迁或其他原因造成住宅灭失的，维修基金代管单位应将维修基金账面余额按业主个人交纳比例退还给业主。