三、在计算服务费用总成本的基础上，乘以我方投标承诺的优惠百分比作为实际收取费用。

　　四、服务款项收取方式：

　　物业竣工接管时，由物业管理公司从开发商处收取物业总造价1％的管理基金。

　　物业管理中日常服务收费由全体业主派出代表(固定或者轮流)收取并交至物业管理处。收取时间为每月1次，下月15日以前交至物业管理处。

　　五、材料设备供应方式：

　　管理所用材料、设备除临时所需的个别种类外，应由甲方供应到现场，乙方提供材料堆放场所；临时所需材料设备由业主认质定价，乙方负责采购，并按委托管理合同有关规定执行。

　　六、服务质量必须能使业主的合理要求得到满足。

　　在合同中制定出对物业管理公司高质量满足业主要求服务的奖励与不能提供符合业主要求服务的处罚。

　　七、为保证服务质量所需的技术升级费和协调费，应由物业管理公司通过精心组织管理和加强成本核算自行消化，不得向业主另行收费。

八、文明管理，确保安全，实现无重大事故。

投标文件六

　　1.企业信誉

　　2.企业资质(证书式样见图3-2-1)

　　3.企业荣誉证书(略)

4.企业安全生产证明资料(式样见图3-2-5)

5.企业物业管理服务质量证明资料(式样同上)

6.近几年所接管主要物业的服务质量、期限、安全情况及物业管理班子配备明细表。班子配备明细表。

投标文件七

物业管理要点

　　物业管理服务可以说是一门学问，本公司以小心计算成本及为客户创造最理想的环境为原则，并通过长期的工作改进和提高，努力创造条件使每一座大楼的收益和投资潜质都能达致极限。这种“投资管理”的哲学，能使业主充分保障其不动产的投资权益，不但使其保值，更能使其增值。

　　××物业为高级工贸建筑，其物业管理重点兹分析如下：

　　一、工贸大厦管理

　　工贸大厦需要极为周全的服务，特别是当代的新型高级发展计划，还要照顾相当复杂的电动和机械装备的操作和保养，这些都需要有专门知识和技术。这些装备不仅包括升降机和停车场电梯，还包括高技术的现代化设备，如电脑控制的大楼自动化系统、中央空气调节设备和通风设备、保安监视和控制系统、自动滤水器、火警和其他消防装置，以及后备电力供应设备等。租用户对这类大楼，特别是出入口大堂、洗手间和公共通道等地方的管理水准期望相当高。大楼的外墙也必须定期清洁，以保持大楼的外貌美观。一幢工贸大厦是否能得到完善管理，对该物业的租金及售价水平有很大影响，同样对其资本价值也会影响。

　　二、停车场管理

　　现今停车场设备的管理多采用先进的自动化管理系统来满足繁忙的日常运作需要。采用自动化管理，可以减少人为差错，节省人力资源，加快车辆流量，从而使物业管理运作更为顺畅，租用户及访客利用停车场设备也更加方便快捷。此外，停车场上的停车程序也必须做出周详安排，以确保用户能获得所需服务。停车场必须设有闭路电视监控，保障访客安全。大楼后备电源发电机须与停车场自动化系统及照明系统接通，以备在紧急时段仍能操作和提供必要的服务。停车场内必须装有足够的通风系统，供应新鲜空气，以符合卫生安全。停车场经营管理策略应按照自给自足的原则确定收费标准，以降低管理费，而无须从管理费内补贴，这对整幢大楼的出租、出售和营运都有着正面的积极作用。

服 务 内 容

　　依据××物业现时的工程进度及运作安排，本公司建议首先向物业提供管理顾问服务，待大楼竣工后再提供管理运作服务。

　　一、物业管理顾问服务

　　物业管理顾问服务的项目包括：

　　(1)开发设计建设期间的管理顾问服务

　　①提供大楼图纸专业意见；

　　②提供大楼设施专业意见；

　　③提供大楼建材专业意见；

　　④预估大楼管理运作成本；

　　⑤大楼管理进度检讨；

　　⑥停车场管理建议。

　　(2)物业竣工验收前的管理顾问服务

　　①制订租约条款、管理守则和租用户手册；

　　②员工培训计划；

　　③财务预算。

　　(3)用户搬运及装修期间的管理顾问服务

　　①移交大楼单位与用户程序；

　　②装修工程及物料运送控制程序；

　　③保安控制；

　　④搬运控制；

　　⑤安全控制。

　　(一)开发设计建设期间的管理顾问服务

　　这项服务将于大楼建筑施工期内提供给业主参照。

　　1.服务的功能

　　(1)在管理前期能针对性地提出大楼现存且可能影响未来的管理问题，使业主能有时间考虑增减设施。

　　(2)节省日后管理设施修改或增加的费用，并可避免影响物业管理运作。

　　(3)在租用户入住前可订立管理费及其他费用的分摊原则，使日后管理运作能够顺畅。

　　2.服务内容

　　1)提供大楼图纸专业意见

　　就本大楼的设计平面图、立面图、剖面图及基地现况提出与日后管理相关的专业意见及分析。这项工作主要是针对大楼设计在落成后对管理操作的实际运行是否能产生积极作用及其可行性而制订的。本公司将建议业主对部分设备的增添预留出空间，如中央监控室及相关设施的预定位置、垃圾处理室的适当位置、停车场的设备需求、车辆日常进出运作的安排、电梯系统运作规划、大楼自动化系统及其他各类设施的预留等。

　　2)提供大楼设施专业意见

　　就业主预定的各项大楼设施提出对将来管理运作有利的顾问意见，主要从使用者角度出发选择设施种类及配备，并提供是否适合日后使用者需要的意见。

　　大楼设施包括：

　　①电梯；

　　②消防设备；

　　③电气设备；

　　④照明设备；

　　⑤给排水系统、大楼自动化系统；

　　⑥垃圾处理设备、洗窗机设备；

　　⑦后备发电机设备、大楼广播系统；

　　⑧停车场管理系统等。

　　3)提供大楼建材专业意见

　　就业主选定的建筑材料提出对日后管理工作有影响的专业意见，例如对建材的耐用性、清洁性、质量优劣的鉴别，判断材料能否对使用者达到预期效果，以及对管理者能否妥善处理等加以分析。

　　4)预估大楼管理运作成本

　　就业主预定的各项大楼设施及配备，提供初步管理运作收支及人力资源费用预算供业主参考。

　　5)大楼管理进度检讨

　　本公司将针对建筑期内的不同情况提供意见，内容包括：

　　(1)分析及评估大楼施工期间的图纸是否配合先前提出的专业意见。

　　(2)当有重大设计修改时，派专业人员参加会议，与各有关单位配合协调并了解工程进度，以便即时提出专业意见，使日后的管理运作能够控制在一定的程度，省却将来因修改设计而带来的费用及时间耗费。

　　(3)就各厂商提供的设施及配备向业主提供专业意见，例如该设施日后的保养程序，零件配备是否足够，维修保养服务是否满意，以及该项设计对管理者是否容易处理等，以此作为业主及建筑师的参考。

　　6)停车场管理建议

　　依据现在的停车场规划提出管理顾问意见，内容包括：

　　(1)制订停车场整体经营策略，如出租营运的安排及收费标准等。

　　(2)停车场车辆楼层分配及运作形式，包括月租停车、计时停车及货运车日常运作模式的评估。

　　(3)就选定的停车场设备从管理者角度出发给出分析及建议，包括人力安排及维修保养服务。

　　(二)物业竣工验收前的管理顾问服务

　　1.制订租约条款、管理守则和租用户手册

　　就租约条款部分，本公司将提供标准租约样本供业主参考，并通过本公司代理部与物业部的协调，参照业主意见，在条例中制订特定租约条款及细则。

　　物业的管理守则将作为租约条款的一部分，本公司将依据国外的专业管理规范配合特定环境，制订一套符合标准的管理规章。

　　除租约条款和管理守则外，本公司将与各承租户制订租用户手册，使租用户在搬入和使用大楼前对管理运作能有充分了解，从而配合好物业管理公司的服务。

　　2.员工培训计划

　　本公司将物业管理视为一项由人力作主导的服务行业，所以深信在物业管理中担当第一线管理人员的员工必须接受专业的特定训练。这些训练除灌输现代化物业管理知识外，还应包括其他项目，如领导才能或公共关系等课程。培训结束的考察将是理论与实务并重，且配合适当的演习，保证员工能熟悉并实际体会突发事故的应变措施及程序。

　　关于物业管理员工的培训，本公司设有较为健全的训练计划，具体训练课程有：

　　(1)业主及管理公司简介(包括人事组织及结构)；

　　(2)管理员工职责；

　　(3)管理员工在物业管理中扮演的角色；

　　(4)员工守则、行为及纪律；

　　(5)物业专门名词介绍；

　　(6)物业保安措施及辅助巡逻设备；

　　(7)物业设施的定义及应用；

　　(8)管理服务的目的及重要性；

　　(9)移交及回收物业单位的程序；

　　(10)防火知识及消防装置；

　　(11)无线电通话机的使用；

　　(12)物业管理的基准；

　　(13)紧急事件处理程序：

　　①水管爆裂；

　　②火警应变；

　　③电力故障；

　　④煤气泄漏；

　　⑤雷电及台风；

　　⑥盗窃或抢劫；

　　⑦处理租用户投诉；

　　⑧处理可疑物体及恐吓电话；

　　⑨偷车；

　　⑩拾获财物；

　　11 发现租用户受伤或意外；

　　12 物业内违例或遗弃车辆；

　　13 急救学常识；

　　(14)领导才能、组织能力及责任感等。

　　对于物业维修技工，其训练课程除选择上述部分项目外，还会加插以下课程：

　　(1)机电维护的措施及程序；

　　(2)物业空调运作流程；

　　(3)维修工具维护及保管；

　　(4)物业设施的操作流程等。

　　本公司计划在营运前为驻物业现场的管理员工提供上述训练课程，务使各职务人员能在正式投入管理工作前，对专业管理模式及执行方法取得系统的、深入的认识并获得应有的训练机会。

　　3.财务预算

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