④煤气泄漏；

　　⑤雷电及台风；

　　⑥盗窃或抢劫；

　　⑦处理租用户投诉；

　　⑧处理可疑物体及恐吓电话；

　　⑨偷车；

　　⑩拾获财物；

　　11 发现租用户受伤或意外；

　　12 物业内违例或遗弃车辆；

　　13 急救学常识；

　　(14)领导才能、组织能力及责任感等。

　　对于物业维修技工，其训练课程除选择上述部分项目外，还会加插以下课程：

　　(1)机电维护的措施及程序；

　　(2)物业空调运作流程；

　　(3)维修工具维护及保管；

　　(4)物业设施的操作流程等。

　　本公司计划在营运前为驻物业现场的管理员工提供上述训练课程，务使各职务人员能在正式投入管理工作前，对专业管理模式及执行方法取得系统的、深入的认识并获得应有的训练机会。

　　3.财务预算

　　现今的专业化物业管理，除需要专业管理人员及特定的管理系统设备外，对整幢建筑物的财务管理更为重视。精确的事前财务预算及分析能充分保障物业投资者的权益，另一方面，也能确保并增加不动产的价值。物业管理预算应当把握各项物业支出及定期收入，制订出一套完整而合理的预算方案，并预留基金用作长期保养及更新计划，以确保该项物业投资能达致效益极限。

　　本公司将为该物业提供一套依照现今发达国家及地区所采用的先进预算模式拟就的财务预算案。预算案内每一内容及项目均针对该物业所选择的设施和设备作出评估，而该项评估以使物业能达到专业管理服务为目的，所有数据及服务条件都以高品质管理服务为依据。

　　该项财务预算应包括下列各项支出，以便作为确定日后管理运作费用的基础：

　　(1)管理员工薪金

　　①薪金及年终奖金；

　　②加班费；

　　③劳工保险费；

　　④制服及洗衣费；

　　⑤员工训练费。

　　(2)维修及保养费

　　①升降机；

　　②排水设备；

　　③电器装置；

　　④保安系统；

　　⑤消防设备；

　　⑥后备发电机设备；

　　⑦给水设备；

　　⑧楼宇维修；

　　⑨大楼标志及指示牌；

　　⑩通讯及广播；

　　11 大楼自动化系统；

　　12 垃圾处理设备；

　　13 清洗贮水池；

　　14 卫生设备；

　　15 洗窗机；

　　16 停车场设备等。

　　(3)公共事业支出费

　　①电力；

　　②自来水；

　　③电话。

　　(4)杂项支出

　　①园艺保养；

　　②节日布置；

　　③大楼清洁；

　　④行政管理；

　　⑤会计稽核大楼账目；

　　⑥大楼保险；

　　⑦预留修缮基金；

　　⑧管理经理人酬金。

　　(三)用户搬运及装修期间的管理顾问服务

　　从物业落成到用户搬运阶段，大楼内将充斥各方面人士，包括租赁代理、承租户、装修工程承包商、建筑工程人员、维修人员及管理员工等，这必将对大楼整体营运管理、保安、清洁等构成很大影响。本公司将提供系统的用户搬运及装修期间的管理顾问服务。

　　该项服务包含以下内容：

　　1.移交大楼单位与用户程序

　　包括检查用户的有效租约文件，并由组长级员工向租户履行移交程序并提示应知事项，如大楼内各项设施、装修须知、运送物件安排等。单位内的工程问题亦需要用户于一定时间内告知物业管理公司及时予以修缮。此外，本公司将负责审阅用户提交的单位装修图纸，并限定用户在审批通过后才准许其承包商开始装修工程，以保障大楼设施及业主权益。

　　2.装修工程及物料运送控制程序

　　为确保用户的装修工程及材料运送能配合大楼整体营运规划，要求各用户指定的装修承包商应在施工前提供有关资料及费用，以免妨碍大楼的正常运作，确保业主及用户的权益。本公司将要求用户提供以下资料及相关费用：

　　(1)装修楼层／单位的证明；

　　(2)24小时的联络人、电话、寻呼机、手机号码；

　　(3)承包商综合保险单资料；

　　(4)公共第三者保险单资料；

　　(5)估计装修工程天数；

　　(6)装修物料运送时间表；

　　(7)每日工作人数；

　　(8)驻场主管联系电话、寻呼机、手机号码；

　　(9)装修期的临时水电供应费用与保证金等。

　　3.保安控制

　　此期间的保安顾问服务，将包括大楼内全部公共场所、走廊、机械室、空调室及楼梯等处的保安工作。驻大楼管理处将严格执行上级指示的各项保安措施，以确保大楼在此期间的安全运作。

　　4.搬运控制

　　为防止大楼楼板承重超过建筑法规允许的限度，公司应告知各用户有关规定，同时也要求用户提供搬运特别物件或器材的明细计划，以便审核这些行为是否违规。此外，对于搬迁期间的电梯安排及运送方法等，管理处将制订适当程序及运作模式，以配合用户的迁入搬运安排。

　　5.安全控制

　　本公司特别强调安全第一，无论管理人员、装修承包商还是用户，必须遵守大楼制订的安全守则，以防发生意外。如单位内楼板禁止切割或挖掘，再如用户单位内设施的更改、易燃物体管理及处置等，管理处都将制订专门条规进行监管，以保安全。

　　二、物业管理运作服务

　　本公司可在大楼落成及发给楼宇使用执照后提供实质管理运作服务，服务项目如下：

　　①大楼保险事宜；

　　②大楼管理人力资源；

　　③保安服务；

　　④清洁服务；

　　⑤维护保养服务；

　　⑥财务管理；

　　⑦租务管理；

　　⑧停车场管理；

　　⑨处理租户投诉；

　　⑩园艺保养及节日布置；

　　11 公共关系；

　　12 租户联系及管理报告。

　　(一)具体服务内容

　　1.大楼保险事宜

　　本公司可提供经专业人士认可的物业估值报告，以供确定大楼的保险价值。该项服务将于大楼正式营运前提供业主参考。

　　2.大楼管理人力资源

　　(1)配合大楼所需，聘请及培训合适的员工负责日常管理、保安及维修等工作，以确保高品质服务素质。

　　(2)制订员工编制表、当班时间表、员工手册及各项运作报告等。

　　(3)在大楼正式营运前调派机电及管理人员进驻以熟悉各项设施运作，配合日后管理服务。

　　3.保安服务

　　(1)聘请合适的员工并辅以专业训练。依本公司以往经验，直接聘任保安人员可避免因外包承包商产生的管理问题，如员工流动性、缺乏归属感及对大楼的认知等。

　　(2)本公司将结合业主代表意见拟定保安人员岗位，设立特定的并适合本物业的保安制度及编制相关巡逻路线图表等。

　　(3)为确保保安服务能达到预定的效果，本公司将定期会同业主代表举行会议商讨大楼保安问题。

　　(4)在大楼正式营运前，本公司将依据业主的特定要求拟订一套符合大楼需要的保安计划供业主审核确认。

　　4.清洁服务

　　(1)本公司将制定大楼清洁服务标准，如建材的类别、位置、清洁次数及所需员工等。

　　(2)本公司还将拟定清洁服务条款，以便就所承包的清洁及垃圾清运服务进行招标。本公司凭借以往接管大楼的经验，定能获得具有价格竞争力的清洁服务合约，使业主能以合理费用达致理想成效。

　　(3)本公司将备有适当报表用以监督清洁承包商日常运作，如核查清洁员工资历，检验清洁服务品质等。本公司将设有罚则以规范厂商的服务人数及清洁品质，处罚记录将定期审核以确定清洁费用的标准。

　　(4)本公司建议租用户的单位内清洁委任相同的承包商负责，从而减少大楼内保安及管理运作问题。由同一承包商承包大楼清洁服务还可节省大楼营运支出，使公共场所的清洁费用更有竞争力。本公司将协助拟定租用户单位内清洁服务的细则条款以期达到统一标准。

　　5.维护保养服务

　　(1)本公司将全权负责大楼内所有机电设备的运行及保养服务。各驻大楼技工将在高级技师督导下做好各项操作、维护及定期保养工作。

　　(2)本公司将编制短期及长期修缮计划，建立机电维护的质量标准，并备有各类保养报表以备检查。

　　(3)选择适合的保养承包商执行定期及大型维修保养计划，该项计划将由本公司负责制订工程细则并通过核查，由业主核准后进行。

　　(4)本公司将在被委任为物业管理代理后，为大楼制订一套5年的长期修缮计划书，并由业主审核后施行。

　　6.财务管理

　　1)大楼管理预算案

　　(1)管理预算案主要针对大楼日常运作支出作出评估并制定。经业主核准后，该预算案将作为大楼财务预算管理基准，由业主授权本公司全责处理。

　　(2)依据预算案，本公司将建议管理处制定空调费及保证金金额。

　　2)处理支出账目

　　所有大楼内的管理运作账目将由驻大楼经理审核后交总公司作最后核准，一切支出项目将依据先前通过的大楼管理预算案所制定的预估费用予以核批。

　　3)收支损益表

　　(1)本公司将每月提交大楼收支损益报告供业主审核，报告内容包括大楼所有支出明细项目及预估支出，并提供管理费收支账目与应收账款相对照，以便业主了解大楼财务状况。

　　(2)大楼收支损益账目将每年由经认可的会计师稽核并存档记录。

　　4)管理账户

　　(1)本公司将在业主指定的银行开设大楼管理账户，以备业主审核各项开支。

　　(2)除有支出需要外，所有大楼管理金额将存放于专有账户，管理金额所获得的利息也将归入大楼管理账户。该账户特定专供大楼的管理营运使用。

　　(3)本公司将每日提供管理账户的银行收支记录及结存供业主以审核。

　　5)代收租金及管理费

　　(1)本公司将每月代业主发出租金通知单给承租户，所有收到的租金将立即存入业主指定的银行账户，并按时提交有关租金管理的书面报告，同时本公司还将向欠租的租户发出催收通知书，以确保业主能按期收到租金款项。

　　(2)除发出租金通知单外，本公司还将每月发出管理费通知单给各承租户，并将所有收到的费用存入前述管理账户，并依据预算标准将其用于大楼管理营运。

　　7.租务管理

　　(1)为保障业主权益，本公司在被委任为物业管理经理人后，除前述协助业主制订租约条款及细则外，还将在租用户租约期内向他们提供有关执行租约的服务。

　　(2)在租约有效期内，确保租户遵从租约上所订立的条款，并将进行定期查核查。

　　(3)租户有欠租或不履行租约条款的行为时，迅速报告业主以便尽快采取行动，以保障业主权益。

　　(4)在原租户租约期满前，代表业主与租户洽谈并订立新租约，提供租金水平的市场现值供业主参考核批。

　　(5)当租户租约期满后，本公司将代表业主收回有关单元，并建议进行适当修葺，使之能尽快租出。

　　8.停车场管理

　　(1)制订停车场整体经营策略，如出租营运安排及收费标准等。

　　(2)规划停车场的日常管理程序，制订停车场守则及车辆进出动线流程。

上一页  [1] [2] [3] [4] [5] 下一页