第六节　物业管理招标投标争议及其解决方式

　　招标投标作为一种公开公正的竞争方式，其运作建立在一整套完备制度基础之上，但由于招标投标双方总是出于自身利益考虑，加之各自对制度的了解程度与理解不同，使得双方在招标投标活动中难免会发生各种各样的争议或纠纷，严重的甚至可能影响整个招标投标活动的顺利进行。因此，如何处理矛盾，妥善解决纠纷，避免争议的发生，成为招标投标双方共同关注的问题。

　　一、物业管理招标投标常见的争议形式

　　(一)招标投标过程中的争议

　　1.有关索赔的争议

　　索赔是承包项目中最常见的一种争议。

　　物业管理招标投标索赔，是指物业管理公司对由于非自身原因而发生的委托管理合同规定之外的额外支出或损失，向招标方提出给予合理弥补损失的要求。在其他项目招标投标活动中，通常索赔的方式既可以是经济补偿，也可以是工期延长，但由于物业管理招标投标标的——物业管理服务的特殊性，使得其索赔只能要求招标方进行经济补偿。必须注意的是，提出索赔的依据只是物业管理公司就某一事实的单方认定，至于它能否真正得到补偿则取决于业主委员会对这一认定确认与否。若业主委员会认为这一损失的形成是由于物业管理公司自身原因所致，或者甚至认为这一损失还影响了自己权益的实现，那么他们不仅不会承诺赔偿，反而还可能向物业管理公司提出赔偿经济损失的要求，这通常又被称为反索赔。然而无论索赔还是反索赔，双方的出发点都是在合法的前提下尽可能多地为自己争取利益。

　　由此可见，招标投标双方争议的焦点主要集中在对造成损失事实原因的认定之上。因此，研究索赔事项的种类对于招标投标各方保护自己，并争取正当合法的利益是非常有用的。

　　通常在物业管理招标投标中存在的可能导致索赔的事项主要有：投标书的遗漏错误，增加的服务量，增加的材料数量，增加的材料单价，增加的分包商的费用等。当然，不同的物业管理招标可能出现的相应索赔事项是不同的。招标投标各方务必小心谨慎，尽可能争取有利于自己的条件，避免失误或损失。

　　2.有关投标有效性的争议

　　投标作为一种规范的制度性活动，对投标人的行为有着严格的限制。从本书前几章的论述中可以看出，无论是对投标人的资格审查还是对投标书的填写报送，投标制度都做出了详尽的规定。但是，这些规定并不能将所有在招标中可能出现的问题全部涵盖；而且即使投标制度涵盖了所有情况，仍有可能出现招标方或投标方由于疏忽或对制度了解不够，导致双方对投标有效性的认识呈现差异，争议由此产生。

　　这种类型争议产生的原因多种多样，既可以是由于招标人误将投标人的合规行为判断为无效行为，也可以是招标人判断正确而投标人认识不清所致。由于招标投标工作量大而繁琐，出现纷争的事项实在是太多太杂，如果要从具体事项出发分析原因，那就难以一一列举了，故本书仅就几种常见的典型争议类型作一介绍。

　　(1)代理有效性问题。有关代理的选择等问题在本书第5章已有详细阐述，但在招标投标中具体涉及代理业务时，却往往会出现对代理业务范围等认识不清的误区。例如，同一代理人同时对若干家投标公司开展代理注册、递送标书、参加开标会等业务是否符合招标规定？所递送的标书是否有效？同一代理人同时为若干家投标公司代为编制的投标书是否有效？为物业招标提供代理服务的投标公司的投标是否有效？等等。这些都是容易为人们所混淆的事实，自然也容易引起争议。

　　(2)标书有效性问题。标书有效性问题包含的内容十分广泛，既有时效问题，又有格式问题，还有内容是否规范的问题。应当说，对于一些招标文件中有着明确规定的事项(如有效期)，通常不太容易引起争议，而大多数争议都是发生在一些难以界定、界限模糊的规定事项上。典型的一个例子，就是标书遗漏差错是否导致标书失效的判定标准问题。按招标投标国际惯例，如果标书的偏差属于实质性内容的差错，则该标书属于无效标书；反之，招标方可根据具体情况决定是由投标方予以澄清补充，继续竞标，还是宣布该标书无效。在这一例子中，虽然“实质性内容”的规定看似很清晰，但在实践中却难以界定，因为它只是一个概括的描述，对于“该变动是否会影响中标后义务的履行”的判断取决于招标方的主观判定，这难免会导致由于招标方与投标方认定的不同而产生争议。

　　(3)联合体投标问题。所谓联合体投标，即由两个以上法人或其他组织组成一个联合体，以一个投标人身份共同投标的行为。在联合体投标中，联合体各方应当签订共同投标协议，明确约定双方的工作和责任，并将其共同投标协议连同投标文件一并提交招标人。联合体中标的，将由联合体各方共同与招标人签订合同，并就中标物业项目的管理承担连带责任。

　　联合体投标的行为与代理人同时代理两家以上投标公司的行为，以及两家独立的投标公司递送同一份标书参与投标的行为，乃至物业管理分包行为都有形式上的相似，容易混淆，也容易导致招标方的错误判断。

　　(4)标书修改有效性问题。标书修改是否有效应当视修改时间而定。如果修改是在招标文件要求提交投标文件的截止时间之前进行的，则修改后标书仍然有效，但投标人的这一行为应当通知招标人；反之，则该标书当视为无效标书。但在具体操作中，很可能会出现招标方将有效修改确定为无效修改的情况。

　　(5)其他情况。如对招标投标中分包服务项目的确定差异、对投标文件封送规定上的认识差异等。

　　3.有关中标有效性的争议

　　中标有效性的争议多是针对招标评标工作人员的职业操守和投标人员的诚实信用而言的。常见的争议主要有以下几种情况：

　　(1)招标工作人员未能严守秘密。保密是招标工作人员应具备的最基本的职业素质，但在实践中却常常会发生招标工作人员将招标过程中一些可能影响公平竞争的有关情况向他人透露，从而导致获知内情的投标公司轻易夺标。这种情形显失公平，中标自然无效。

　　(2)评标工作人员违反规定。评标工作人员是招标制度中最为关键的一环，因为将要由他们来确定最终的中标者。如果他们的行为与法律或惯例相违背，即使他们并没有因此而影响评标的公平性，但由于独立性丧失，其公正性很难让人信服，竞标结果不应生效。

　　(3)投标人弄虚作假，串通报价。这种情形在竞标过程中时常会出现。几个投标公司为了共同夺标，串通好报价标底即报价策略，人为设置进入障碍，从而达到排挤其他竞标者的目的。这是一种破坏公平竞争的行为。

　　(4)投标人故意压价，恶性竞争。这是另一种破坏公平竞争的行为。投标人低于成本投标报价以实现其夺标目的，其出发点不外有二：一是新进入者为站稳脚跟而破釜沉舟；二是实力雄厚者抢夺市场份额以实现其垄断地位。但不论其源于何种考虑，这种做法都必将导致获胜者接管本物业后在项目经营中亏损或者降低服务质量，而原本有机会获利的投标公司却无法得到该项目，行业的有序发展必然受到威胁。因此，招标制度必须对这种行为予以禁止。

　　(二)有关物业委托管理合同的争议

　　有关物业委托管理合同的争议通常包括谈判和签订委托管理合同时期招标方与投标方之间所发生的争议，以及合同签订之后招标投标双方在履行义务期间所发生的争议。

　　1.合同签订谈判期间的争议

　　招标投标双方在签订合同之前仍需经历谈判阶段。此时，其谈判重点集中在一些关键性条款上，如标价、服务内容等。双方都是在为争取自身利益作最后努力，甚至一些违规行为也会出现。例如，业主委员会可能会要求中标公司降低收费，可能会修改原合同规定的服务内容，甚至会增加服务量；同样，这种情况也可能会发生在物业管理公司身上。此时，矛盾冲突显得尤为激烈，争议主要体现为双方对合同有关条款修改变更的不同主张。

　　2.合同履行期间的争议

　　这一时期的争议体现为一方对另一方在履行已签订的合同条款时的认定差异，它主要包括双方在合同履行的方式、时间等方面的认识偏差。

　　(三)案例分析

这样的合同有效吗？

　　原告(反诉被告)：××房地产开发公司

　　被告(反诉原告)：××物业管理公司

　　案情简介

　　原告××房地产开发公司是××市××新村××高级公寓的开发商。199×年上半年，该房地产开发公司在承建过程中就已将该高级公寓的住宅全部预售给了当地的某公司、某医院及其他一些个人购房户。

　　同时，该房地产开发公司面向全国进行该物业管理项目的招标。在所有参与竞标的30个投标公司中，××物业管理公司竞标成功，并与开发商签订了《委托管理合同》。合同约定：××房地产开发公司将其开发的××新村××高级公寓(建筑面积约5万平方米)的物业管理权发包给××物业管理公司，××物业管理公司应于物业竣工时进驻该物业，提供物业管理服务。合同约定承包期为8年，承包金按实际住房面积计算，每月每平方米1元，并约定××物业管理公司应于合同签订后10日内向××房地产开发公司支付履约保证金10万元。

　　同年10月，该房地产开发公司又与物业管理公司签订了《维修委托合同》。合同约定：××新村××高级公寓在保修期内的维修任务由房地产开发公司全部委托给物业管理公司承包维修，总承包工程款为20万元。

　　据此，物业管理公司向房地产开发公司支付了履约保证金10万元，而房地产开发公司也陆续向物业管理公司交付了该物业部分房屋及有关附属设施，面积约为43210平方米。

　　及至第二年6月，该高级公寓建成竣工，经有关部门组织验收合格，共有350家住户相继迁入。当年7月，该高级公寓全体业主召开业主大会，组织成立了业主委员会，并由业主委员会代表全体业主与物业管理公司签订了《委托管理合同》。物业管理公司在实施物业管理行为期间，按合同约定实施物业管理行为，并向住户收取物业管理费、维修基金、水电费等，但是并没有按原合同约定向房地产开发公司支付承包金。房地产开发公司以此为纠纷事由，将物业管理公司作为被告，向××市××区人民法院提起诉讼。

　　双方陈述

　　原告房地产开发公司诉称：原告按照与被告签订的《委托管理合同》，已经将××新村约5万平方米的高级公寓的物业管理权发包给被告。而被告却只依合同给付原告保证金10万元，承包金分文未付，至今共欠承包金120万元。原告认为被告的行为严重违约，请求法院判决解除合同，判令被告及时偿付拖欠的承包金本金及利息，并相应承担违约责任。

　　被告物业管理公司答辩，同时提出反诉称：

　　1.原《委托管理合同》中关于被告按每月每平方米1元向原告交纳承包金的约定违反了物业管理法规，是无效条款，不应受法律保护；

　　2.原告没有按时按约定的面积交付房屋，造成被告少收管理费100.0329万元；

　　3.按照双方签订的《维修委托合同》约定，原告应于合同签订当年年底支付维修费6.8万元，此款超期支付一天，应当按总额的3％给付罚款，而房地产开发公司至今未付此款。故被告反诉，请求法院判令原告支付物业管理维修费6.8万元、违约金10万元，以及未按合同约定的面积交付房屋给被告造成的损失。

　　一审判决

　　经××市××区人民法院审理判定：

　　1.原告房地产开发公司和被告物业管理公司签订的《委托管理合同》及其补充协议，严重损害了××新村××高级公寓业主的利益，应确认为无效合同。双方依据该合同所取得的财物应相互返还；

　　2.房地产开发公司要求物业管理公司支付承包金120万元及其利息，以及物业管理公司反诉要求房地产开发公司赔偿因房屋交付延迟和面积不足给其造成的损失，均属无理要求，应予驳回；

　　3.房地产开发公司和物业管理公司因《维修委托合同》所产生的纠纷，与本案是不同的法律关系，不予合并审理。房地产开发公司和物业管理公司之间的委托关系虽然无效，但鉴于物业管理公司已对××新村××高级公寓管理多年，为维护该公寓的管理秩序和便于收回住户拖欠的物业管理费、维修基金、水电费等，可限期由物业管理公司将××新村××高级公寓的管理权及维修基金交房地产开发公司代管。

　　裁决决议：

　　1.限房地产开发公司于本判决生效之日起两个月内返还给物业管理公司保证金10万元；

　　2.限物业管理公司于本判决生效之日起两个月内将已收取的维修基金和××新村

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