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| 第三章 物业环境绿化管理 | |||||
作者：admin 文章来源：本站原创 点击数： 更新时间：2006-04-01  |
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绿化有利于保护人民身心健康。绿色植物大量地吸收或吸附空气中的有害物质，放出新鲜氧气，使空气得到净化，人们视觉清新，感受到生命回复大自然的喜悦；绿地公园等户外休闲空间，可使城市人松弛神经，恢复疲惫的身心。因此，绿化将减少由各种污染引起的疾病，如常患的气管炎、肺炎、哮喘、钙质缺乏症、神经官能症及精神系统紧张、心血管病以及由重金属污染引起的各种疾病。 绿化工程能提供高质量的休闲。普遍分布在生活区、居民住宅中的近距离小型园林、草地可供人们散步，在树荫下设置石凳、藤架等设施可供人们休息，铺装草坪和旷地可供人们进行体育锻炼。 (三)美学效益 以绿色为主调，不仅富于生态特色，富于人性色彩，而且符合美的原则。大面积的绿或主调是绿色并不影响和约束小面积的多样色彩。鲜花、霓虹灯、户外广告、低层外墙、室内装修等色彩纷呈，独具特色，人行道和公共场所用地采用硬质地面(如鹅卵石、大理石、花岗石等)，铺成不同形状和不同颜色的几何花式，易造成一种更高层次上的多样统一的境界。 铺满绿色植物，同时配以和谐的多种色彩，整个小区就有一个美好的形象。绿色植物不是一种次要的陪衬，而是富于蓬勃生机和审美魔力的构筑材料，灰色的高楼大厦没有繁花绿树的“包装”，会给人僵硬死板、单调乏味的感觉。在建筑物四周，有高低参差的乔木、灌木、青青的草地、色彩缤纷的花卉和路面装饰，能将分散的建筑统一起来，使建筑物刚硬的线条变得柔和，使整个建筑群和小区的色彩丰富起来，小区形象便显得厚重而轻柔，多样而统一，居民就会感到神清气爽、轻松愉悦。 (四)经济效益 绿化事业能创造可观的直接经济效益。绿地、公园并不只是花钱的地方，其中一部分土地可栽种各种植物、花卉以赢利。现在道路、顶层一般是种植绿化用途的植物，可提倡创造一定的条件，种植既能产生比较大的绿量，又具有可观经济价值的果树、桑树、木本油科植物，在屋顶种植蔬菜、花卉和珍贵药用植物，甚至发展无土农业，实际上增加了耕地面积。 四、立体绿化立体绿化即在小区的三维空间布满自然植物和仿真的绿色，让绿色占领小区的地面、侧面和顶层空间。营造小区空间的立体绿化是最为完整地重建小区自然生态环境的方式。 (一)地面绿化 地面绿化是立体绿化的基础层面。它要求小区的道路、空地、广场、园圃等等均按一定的标准大量种植花草和绿树。要改变过去在公园才能欣赏到园林艺术的状况，就要在城市的每个居住区、功能区、工厂、机关、医院和学校等都建立优美的园林环境。优美的环境对工厂的生产、学校的教学、医院的诊疗等均能产生良好的效应。 人工林的规划和培育是地面绿化工程的主体部分，其处理原则不同于自然生态林，人类有意识地规划非常重要。道路的绿化造林是绿化网络的骨架，它可以满足行人的遮荫要求，吸附车辆行驶中所散发的灰尘、噪声和有毒气体，减轻或防止其造成的影响，使环境达到一定的净化和静化程度。在道路两侧及可能大的范围内，将林带、园林和植物配合两侧建筑组群，构成更加浓郁的绿和变化万千的景观。这种绿化具有荫、景、净、静兼备的综合效益。 小区内的空地(建筑楼群间)应多以软质景观为主，如大面积地铺设草地和自我更新能力强的植物，还可根据树木对气候的适应程度、遮阳及环境的净化作用，种植大量的树群和强壮的灌木，这样小区就有良好的居住和工作环境。 (二)侧面绿化 侧面绿化历来不像地面绿化那样受人重视，这与传统的建筑美学观念可能有极大的关系。侧面绿化泛指除自然植物外所有构建筑物的绿色，其内容十分广泛，有色彩和形态两个主要方面。色彩包括，在楼房的外墙多用绿、蓝、黄及偏淡和接近绿的色彩，少用现今流行的灰色、咖啡色和黑色等浓重的暗色调；形态方面，侧面绿化建设主要包括利用地形地貌绿化、建筑物侧面绿化和主体造景三类。 小区应根据自身特有的地形、地貌配合周围建筑物，把绿地、林带等建成与环境相适应的形状。比如树木和灌木种植不应硬性地排成一行行或其他死板的几何形状。以植物为主的软质景观可以做成多样性的形状，如星形、菱形等多边形、流线形等，注意其黄金分割比例，努力使景观成为凝固的音乐，从而带给人美的享受。水是软质景观中应充分利用的自然元素，可以设置人工瀑布、喷水池和涉水池等，增加小区景观的自然感和趣味性。 小区建筑物的绿化是侧面绿化的重头戏。建筑物的侧面尽量留出阳台和专门种植花草的花池，种植花卉、攀援植物等进行垂直绿化。可以考虑尽量扩大阳台的长度，最大限度地增加种植花草植物的面积。 道路的立体造景大有文章可做。美的道路除了建筑风格的一致和变化、对景的布置外，用绿色植物构成的连续构图和季相变化，如林荫道、滨水路，以及前庭绿地，均能使人产生美感。道路绿化用规则而简练的连续构图，可以获得良好效果，在曲折的道路采用自然丛植也可以获得自然野趣的景观。建筑应该避免直线排列成行的模式，而应在立面上做到参差有致。这样凹过去的部分可建成小型的园圃或绿化小景，成为连绵起伏之旋律中的富有个性的跳动音符。利用建筑物和小区的围墙种植爬山虎、NFA77杜鹃、凌霄、葡萄等爬藤植物，发展天井的绿化。 自然地形的利用是平面与侧面相结合进行绿化的一个重要措施。小区中的起伏地形应着力加以保护和利用，在土建工程配合下，于隆起的地段或区域布置成片的各色花木和常绿乔木，同时适当点缀一些凉亭等供休息用的建筑物，这样所形成的景色不仅可供人们从远处欣赏，而且对居民形成一条自然、优美、和谐的天际线。 在道路绿化带上，不仅可种植绿荫树带、树叶茂密的灌木和四季开花的观赏树种，还可点缀山石、雕塑、凉亭和阳伞等，将古典的园林艺术手法揉合进来，可较好地衬托外围的建筑群，会造成大自然扑面而来的感觉，从而领悟山水温存、心中一片芳菲这样的意境。 (三)顶层绿 空中平面是城市绿化中最易被人忽视的地方。顶层绿是将小区建成园林的设想中最为关键的环节。因为离开了目前小区中占一半左右空间的顶层，平面绿和侧面绿达到极限，也顶多是一个花园小区。 目前小区屋顶基本上是空置的，厚厚的灰尘和堆放的废弃杂物，人从空中俯瞰，只有一片灰蒙蒙的感觉，让人沮丧。与地面、侧面比较，顶层空间是小区绿化的最大死角，也是最有可为的地方。现代城市基本上是平顶楼宇，这是顶层绿化的有利条件。至今屋顶基本上还是“城市中的沙漠”，实在令人惋惜。 顶层空间开发可以增加小区的“绿地”。通过一定的经济、法律和行政手段，可以促使开发商保证屋顶适于种植。用户可以在顶层建风格各异的小型园林，有非封闭的凉亭、清澈的鱼池、蜿蜒的小径、荫凉的棚子、常青的绿树繁花等；高层楼顶虽不适合栽种高大的植物，但1～2m的花卉和小树是允许的。由于建筑物高矮不一，参差起伏，种植符合意愿、各种形态的绿色覆盖物，还可以造成浩瀚绿海中海浪此起彼伏、海潮涨落有序的恢宏境界。 在绿色植物的基础上建造游乐园和其他活动场所，可增加户外活动和休息空间。建一些亭阁、过廊、遮阳棚、树荫与地面绿化景物相配合，会给人以身处室内的感觉，这种把室外环境的装饰做成室内效果的手法，符合人们的心理习惯，也符合中国人的文化传统。 顶层经过适当的改造，可以成为农业经营的沃土，种菜栽果，发展现代化无土农业和温室种植。城市花卉的消费量相当大，许多地方将农田改做花田园圃。顶层种花是使花田扩大的有力举措，这“屋顶农业”将解放出大量的农田。 五、物业环境绿化管理的内容物业环境绿化管理，既是一年四季日常性的工作，又具有阶段性的特点，如花草树木的栽种、繁殖、修剪、整形、浇水、施肥、松土和防治病虫害等。物业环境绿化管理的主要内容有：绿化管理人员的招聘与培训；物业区域绿化用地设计、营造与日常养护；物业区域空间绿化的设计、营造与日常养护等。一般来说，物业区域的环境绿化规划的审批、建设施工中的质量监督和竣工验收由园林绿化部门负责，绿化的日常养护和管理由物业管理企业中的环境绿化管理部门负责，同时接受园林绿化部门的技术业务指导、监督和检查。具体来说，物业管理企业绿化管理的内容主要有以下几个方面： (一)配备和培训环境绿化管理人员 物业环境绿化管理人员的配备不是一次性的，而是随着物业环境绿化管理业务的开展和绿化生产的需要而逐步到位的。物业管理企业在配备环境绿化管理人员时，应根据本部门的实际情况，切实注意两个方面的问题：一是把好招收新人员的质量关，即应招收热爱绿化工作、思想道德素质和文化素质较高的人员；二是新招收的人员要有一定期限的试用期(一般为三个月)，在试用期间表现好的人员才能正式聘用。 在物业环境绿化管理运行初期，由于管理人员较少，不利于对其进行集中正规培训和系统的学习，这时可采取做什么学什么的培训方式，联系实际具体讲授，结合绿化生产和养护管理现场学习，在布置工作中，在安排生产时，讲授技术，交代措施。当物业环境绿化管理部门拥有一定数量的人员后，再集中进行正规培训，系统讲授有关绿化的知识，学习园林绿化的技艺和管理措施与方法。培训的内容主要有环境绿化的基础知识，如对于花木的绿化管理，可以从识别花木的品种开始，逐步深入系统讲授各种花木的性状、习性、生理生态、物候期、种植与繁殖方法、栽培措施和园林绿地营造与养护的知识。绿化工作虽然工种多，不同的工种其技术要求也不同，但要求本部门的员工，都要全面掌握有关绿化方面的知识，都要学会生产的技艺。每人都是一专多能，这样才有利于人员的调剂而便于绿化管理工作的开展，才能把环境绿化管理工作做好。 (二)物业绿地管理 物业绿地管理包括物业绿地的营造和养护两个方面的内容： 1.物业绿地的营造 (1)物业绿地的设计 物业管理公司所辖区域内的绿地设计原则是“适用、经济和美观”，可利用精巧的园林艺术小品和丰富多彩的园林植物进行绿化，尽可能布置开朗明快的景观，设置一些凉亭、座椅，使其形成优美清新的环境，以满足用户室外休息的需要。 (2)绿化植物的选择 为了发挥绿化的功能，必须选择好物业绿地所应种植的植物。一般来说，选择好物业绿地种植的植物，应注意以下几个方面的问题： ①要“适地适树”。树木生长速度、生命周期、树冠树高、落叶状况等各不相同，如果选择不当，将会造成不良的后果； ②对于园路树，应选择树干高大、树冠浓密、根深耐旱、清洁无臭、速生、抗性强的风土树种； ③对于水池边，宜栽种落叶少、不产生飞絮的花木，以减少水面的污染； ④对于花坛、花境，应栽种色彩鲜艳、花香果俱佳的植物； ⑤对于物业绿地，不宜选择带刺、有害、抗性弱的植物，以免造成意外事件。 (3)植物配置的方式 物业绿地植物配置不仅要取得“绿”的效果，还要给人以“美”的享受。在配置所辖区域内的绿地植物时，可采用规则式和自然式两种。接近建筑物的地方，宜采用对称、整齐、端庄、明确、显著的规则式；远离建筑物的地方，宜采用优柔、活泼、含蓄、曲折、淡雅的自然式。在对物业绿地植物进行配置时，必须考虑植物的外形、赏色等方面的特性，进行仔细地选择，合理地配置，才能创造出美的景象，使物业环境的美化渗透到精神世界的美好情感中去。 (4)绿地营造的施工 绿地营造工程可委托园林工程部门施工，也可由本部门自行设计施工。不管哪个单位施工建造，为了达到环境绿化和美化，除了良好的设计外，施工是重要的一环。它直接影响工程质量和以后的管理养护工作，影响花木的生长及绿化美化的效果和各种功能的发挥。因此，物业管理公司一定要重视绿地营造的施工。 2.物业绿化植物的养护 物业绿地营造完成后，要巩固其成果，发挥其功能，主要取决于养护工作。养护工作必须一年四季不间断地长期进行，才能保证花木生长旺盛、花红草绿。一般来说，养护工作主要包括以下内容： (1)浇水 根据季节、气候、地域条件决定浇水量；根据绿地、花木品种、生长期限等决定浇水量。 (2)施肥 根据土质、花木生长期和培植需要，决定施肥的种类和数量。 (3)整形、修剪 树木的形态、观赏效果、生长开花结果等方面，都需要通过整形修剪来解决或调节。绿化部应根据树木分枝的习性，观赏功能的需要，以及自然条件等因素来综合考虑后对树木进行整形和修剪。 (4)除草、松土 除草是将树冠下非人植的草类清除，以减少杂草与树木争夺土壤中的水分和养分。松土是把土壤表面松动，使之疏松透气，达到保水、透气、增温的目的。 (5)防治病虫害 病虫害防治，应贯彻“预防为主，综合治理”的基本原则。根据病虫害发生的规律实施预防措施和综合治理，创造有利于花木生长的良好环境，提高花木的抗病虫害能力。 (6)花草树木技术管理 如冬季对树干涂白、对临街临路的树木花草加以围护、对树木和空间植物立柱保护、对花草树木的叶片进行喷洗，以清除灰尘。 (三)物业空间绿化管理 物业环境绿化管理部门不但要搞好地面绿化，而且在条件适宜的地方，应自己或鼓励用户搞好物业的空间绿化，包括墙面绿化、阳台绿化、屋顶绿化、室内绿化等。空间绿化除了观赏作用外，还可弥补建筑物的缺陷。物业空间绿化的某些内容(阳台绿化、室内绿化等)基本上归用户控制，对此，物业 |
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