第五章　房屋安全管理

第一节　危房鉴定与管理

　　危险房屋(简称危房)由于随时有倒塌可能，不能确保使用安全。因此，在物业管理中，危房的鉴定使用与管理就占有特殊的位置，物业管理企业对此要给予特别的重视。为此，建 设部先后颁发了《危险房屋鉴定标准》(GJ13-86)和《城市危险房屋管理规定》。

　　一、危房的鉴定机构

　　房屋的安全鉴定是一项专业性、技术性要求很强的工作，危房的鉴定更应慎之又慎。按 《城市危险房屋管理规定》，危房的鉴定由房地产行政主管部门设立的房屋安全鉴定机构负责。经鉴定属危险房屋的，鉴定机构必须及时发出危险房屋通知书；属于非危险房屋的，应 在鉴定文书上注明在正常使用条件下的有效时限，一般不超过1年。

　　二、危房鉴定

　　1.危房分类

　　危房分整幢危房和局部危房：

　　(1)整幢危房是指随时有整幢倒塌可能的房屋。

　　(2)局部危房是指随时有局部倒塌可能的房屋。

　　2.鉴定单位

　　危房以幢为鉴定单位，以建筑面积平方米为计量单位。

　　(1)整幢危房以整幢房屋的建筑面积平方米计数。

　　(2)局部危房以危及倒塌部分房屋的建筑面积平方米计数。

　　3.鉴定原则

　　(1)危房鉴定应以地基基础、结构构件的危险鉴定(具体标准参见《危险房屋鉴定标准》 )为基础，结合历史状态和发展趋势全面分析，综合判断。

　　(2)在地基基础或结构件发生危险的判断上，应考虑构件的危险是孤立的还是关联的。

　　①若构件是危险是孤立的，则不构成结构的危险；

　　②若构件的危险是相关的，则应联系结构判定危险范围。

　　(3)在历史状态和发展趋势上，应考虑下列因素对地基基础、结构构件构成危险的影响。

　　①结构老化的程度；

　　②周围环境的影响；

　　③设计安全度的取值；

　　④有损结构的人为因素；

　　⑤危险的发展趋势。

　　4.危险范围的判定

　　(1)整幢危房：

　　①因地基、基础产生的危险，可能危及主体结构，导致整幢房屋倒塌的。

　　②因墙、柱、梁、混凝土板或框架产生的危险，可能构成结构破坏，导致整幢房屋倒塌 的。

　　③因屋架、檩条产生的危险，可能导致整个屋盖倒塌并危及整幢房屋的。

　　④因筒拱、扁壳、波形筒拱产生的危险，可能导致整个拱体倒塌并危及整幢房屋的。

　　(2)局部危房：

　　①因地基、基础产生的危险，要能危及部分房屋，导致局部倒塌的。

　　②因墙、柱、梁、混凝土板产生的危险，可能构成部分结构破坏，导致局部房屋倒塌的 。

　　③因屋架，檩条产生的危险，可能导致部分屋盖倒塌，或整个屋盖倒塌但不危及整幢房 屋的。

　　④因搁栅产生的危险，可能导致整间楼盖倒塌的。

　　⑤因悬挑构件产生的危险，可能导致梁、板倒塌的。

　　⑥因筒拱、扁壳、波形筒拱产生的危险，可能导致部分拱体倒塌但不危及整幢房屋的。

　　(3)危险点

　　危险点是指单个承重构件，或围护构件，或房屋设备，处于危险状态的。

　　三、危房的管理

　　对被鉴定为危险房屋的，应按危险程度、影响范围，根据具体条件，分别轻、重、缓、 急，安排修建计划。对危险点，应结合正常维修，及时排除险情。对危房和危险点，在查清、确认后，均应采取有效措施，确保使用安全。

　　对危房的使用管理一般可分为以下4类情况处理：

　　1.观察使用

　　适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋。

　　2.处理使用

　　适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。

　　3.停止使用

　　适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。

　　4.整体拆除

　　适用于整幢危险且已无修缮价值，需立即拆除的房屋。

　　对前两类情况，物业管理企业应在管理中加强安全检查，能解危的，要及时解危；解危 暂时有困难的，应采取安全措施，并做好排险解危的准备，切实保证住用人的安全。