第四节　饭店委托管理合同

　　一、委托管理合同的主要条款

　　饭店委托经营管理合同一般应包括以下条款：

　　(一)委托经营管理项目及范围

　　委托经营管理合同，首先应明确业主委托经营者进行经营管理的项目及范围，应附有项 目明细表，明确委托管理的项目，范围及要求。如果是带有主要经营指标的委托，还应将受托经营管理期内各年应完成、应交纳的营业收入、营业成本费用、营业毛利等列明细表附后 。

　　(二)双方的权利和职责

　　委托经营管理合同中非常重要的条款之一，就是要明确双方的权利和责任，以免合同执 行中互相干扰、扯皮而影响经营管理工作。双方的权利与职责主要包括：

　　1.业主的权利和责任

　　(1)业主有权审定经营者提出的饭店发展规划、年度经营预算计划、年度决算报告、饭店改扩建计划等。

　　(2)业主有权按委托经营管理合同规定，按期向经营方收缴各项收入，如：出租收入、营业收益等。

　　(3)业主有权监督、检查经营方的经营管理情况，但不得干预经营者的日常经营管理工作。

　　(4)业主应向经营方提供饭店物业、设备、家具、周转资金，以保证经营者能够进行正常经营管理工作。

　　(5)按合同规定支付经营者管理酬金。

　　(6)业主应负责交纳按规定应由其认缴的各项税费。

　　(7)业主授予经营者代表自己，并使用自己的名义，最终为自己的利益而给予经营者以全权。

　　(8)业主承担饭店的一切经营管理费用。

　　2.委托经营管理者的权利与职责

　　(1)负责编制饭店发展规划、年度经营预算计划，改扩建计划、年度财务决算报告，并经业主审定后实施和上报。

　　(2)保证完成各项经营指标，并按规定向业主交纳收入和收益。

　　(3)有权根据经营管理需要，设置机构，定编定员、招聘与解聘员工。

　　(4)有权根据国家有关政策规定，结合饭店实际情况，制定内部劳动工资制度、劳保办法，征得业主同意后执行。

　　(5)负责制定一整套内部经营管理办法，并认真贯彻执行。

　　(6)有权按合同规定向业主收取酬金。

　　(7)有权以业主的名义，使用业主的营业执照，开展正常的经营管理工作，取得各项经营收入，支付各项经营费用，依法经营，照章纳税。

　　(8)经业主同意，有权代表业主谈判，签订所有租赁、服务合同。

　　(三)管理酬金

　　管理酬金是由业主按合同规定，定期支付给经营者作为代其经营管理饭店的报酬。

　　一般情况下，酬金分为固定(基本酬金)和效益酬金两部分：

　　1.固定(基本)酬金，是按实现营业收入的一定百分比率计取的，国际惯例是4％～7％，国内一般是3％～5％，由双方协商确定。

　　2.效益酬金是按营业毛利或超收的营业毛利的一定比例计取的。由双方根据具体情况而确定其比例。

　　(四)饭店资产处置权

　　饭店的一切资产全部归业主所有，一切债权、债务均由业主拥有或承担，经营者无权擅 自处置，经业主同意的资产处置收益归业主所有。维护、修理资产的费用也由业主承担。

　　二、租赁管理合同的主要条款

　　(一)租金条款

　　租金条款是饭店租赁经营管理合同中最主要的条款，出承租双方都非常重视，因为牵涉 双方的利益。往往要经过反复测算、谈判甚至多次讨价还价才能达成共识。谈判不成也常因为是在此条款上受阻。

　　为使谈判最终成功，事前出承租双方都应组织力量客观地进行测算，如：租赁期内各年 可实现的营业收入、营业毛利、可支付租金的最大值、保本点等。

　　我国目前常用的几种租金计算方法有：

　　1.固定租金

　　是最简单的一种租金计算方法，即承租方按合同中规定的租金数额定期向出租方交纳。

　　这种计算方法，由于是固定不变的，在物价指数变动较大时，出租方易受损失，所以业 主一般不愿意采用这种租金计算方式。有些租赁期很短(一两年)的，宜采用此方法。其优点 是简单明了。

　　2.累进租金办法

　　这种办法就是首先确定第一年度应交纳的租金数额，此后各年按双方商定的“增租率” 或“增租绝对值”或按每年有关机构公布的“物价指数”而增(减)租金交付数额。

　　因为这种计租方法充分考虑了市场物价的变动因素，公平合理，易于为出承租双方接受 ，故采用较多。

　　3.固定租金加百分率租金

　　这种计租方法是首先确定每年交纳一个固定不变的租金额，然后再按实际每年实现的营 业收入的一定百分比计算交纳浮动租金，而且浮动租金还可商定一个“浮动比率”，比如：当年营业收入在预算计划指标之内，按5％计取浮动租金；年营业收入超过预算计划指标在1 00万以内部分，按6％计取；超过部分在101～200万部分按8％计取；超过200万以上部分按1 0％计取。这种计算方法是防止测算不准确而出现大的偏差，对业主非常有利。

　　此外，还有其他一些计算方法。任何方法都有利有弊，出承租双方应根据具体情况，进 行具体协商，选择能为双方所接受的一种计租方法，就是最好的方法。

　　(二)租赁期限

　　饭店采用租赁经营管理模式，对合同的租赁期限长短问题，出承租双方从各自的利益角 度考虑，选择倾向往往不尽一致。对承租经营者来说，租赁期越长，其经营管理饭店物业的期限也越长，可调节因素多，风险相对小些，可以以丰补欠；业主也会积极支持、鼓励与合 作。但是租赁期限过长，对承租经营者来说，也要承担较大的风险。如果因各种主客观因素造成完不成预算经营计划时租金照付，不仅没有盈利甚至亏损，则租赁期限越长，对承租经 营者越不利。因此常在租赁合同的租赁期限条款中明确：首期租赁期限，展期次数和期限。作为承租经营者，希望首期租赁期越短越好，展期次数越多越好。

　　1.首期租赁期限。出承租双方签订的租赁合同在租赁期限条款中，第一项明确的是首期租赁期限多少年。作为承租经营者，希望越短越好，如不超过3～5年。

　　2.展期次数及每次年限。展期次数及年限，是租赁合同在租赁期限条款中写明的第二项内容，而当首期租赁期满，出承租双方重新谈判续约，并明确采用租金计算方法及展期。

　　由于展期是在租赁合同执行几年后进行的，出承租双方通过几年实践，对饭店实际创收 能力、市场变化情况等都心中有数，所以展期谈判较容易达成一致。但也有的由于出租方要求增租额过大而达不成展期协议的。

　　3.承租经营者如果首期租赁期满后，不准备再展期时，应提前至少半年书面通知出租方，以便其另行寻找新的承租者。这是承租期限中应明确的第三项内容。

　　(三)开办及试营业期

　　采用租赁经营管理方式进行饭店经营管理，承租经营者需花费大量资金购置营业设备， 支付营业费用、员工培训费用和筹备期间费用等，有的还需花费资金进行装修或改造。同时刚开始试营业设备、设施、人员等都有一个磨合过程。饭店无知名度，开业之初营业收入不 多，往往现金入不敷出。因此在租赁合同中应写明试营业期限(一般半年左右)。试营业期间 ，可少付或不付租金，具体由出承租双方协商确定。

　　(四)营业收入的计算原则

　　饭店租赁合同中，对营业收入等指标的概念及内涵应予明确，以便据此计算计取租金。

　　按一般原则讲，承租经营管理期间内，饭店发生的一切收入都应计入营业收入总额，如 ：客房收入、宴会设施和服务收入、餐饮(食品、饮料)收入、电话费收入、停车场出租收入 、各项健康娱乐场所收入、其他净收益等。

　　但如果浮动租金(酬金亦如此)是按经营毛利计取，在计算经营毛利时，应从营业费用中扣除以下因素计算：

　　1.计提的固定资产折旧(如约定不计提折旧时，不用扣除)。

　　2.无形资产、开办费、其他资产摊销费用。

　　3.饭店固定资产更新及扩建改造费用。

　　4.土地使用费。

　　5.其他有关费用。

　　(五)改扩建工程及维修保养

　　在租赁经营管理合同中，还应写明在租赁经营管理期间内购置的经营设备、饭店改扩建 工程增加的投资、维修保养费用等的费用支付及租赁合同期满后的所有权归属。