现代物业管理的产生与建筑物区分所有权的出现是相互联系的，可以说，建筑物区分所有权是现代物业管理的产权基础。在19世纪以前，作为物权客体的物业一般必须是以完全独立的形态存在的，在传统“一物一权”观念下的物权客体必须是独立的、特定的物，如一座房子、一幢楼房。一物一权可以多主体，即共有，但一物上不可以存在着多个所有权或多个相互排斥的物权。物业管理活动主要是业主个体自治的管理，立法上一般只是从相邻关系的角度作出限制。但19世纪以来，随着工业化、城市化的发展，城市人口的膨胀，城市土地资源的紧缺，多层建筑、高层建筑的兴起，一个整体建筑分割为各个组成部分而分别为不同人所有的状况到处出现，从而产生了一个整体建筑物区分为不同所有权人所有，并产生了不同所有权人对建筑物及其附属物某些部分共用和共负维护的关系，随着这种关系(权利)逐步为法律所确认，最早是《法国民法典》第664条规定了在同一建筑物归属不同人所有时重建与维修的问题。1865年《意大利民法典》(第562～564条)、《西班牙民法典》(第396条)等也都有类似的规定，建筑物区分所有权也逐步被确认。

    建筑物的区分所有，引起了物业管理模式的重大变化。由于在特定的建筑物或建筑物群体中存在着多个业主，这些业主的所有权行使有着不可分割的联系，由此形成了一种特殊的新型的所有权——建筑物区分所有权。建筑物区分所有权的行使和保障必须有共同管理人，这就促使了现代物业管理的出现，也由此形成了一种特殊的新型的物业管理权。

    在建筑物区分所有的情形下，所有权人对物业的所有大体上包括两部分：由所有权人单独享有所有权的建筑物的某部分空间范围；由全体所有权人共同享有所有权或使用权的建筑物的共用场所、公用设施及设备。建筑物的区分所有必然带来的问题是：相互紧密联接的物业，在物权人行使物权时的相邻关系，这种相邻关系比起相互独立状态下的物业之间的相邻关系要复杂得多，其矛盾、冲突的发生也频繁得多；另外，就是对建筑物共用部分的使用、维护以及费用的负担等管理问题。建筑物区分所有的这些特点，决定了建筑物区分所有权的构成，大体上包括了：所有权人对建筑物专有部分的所有权、对建筑物共有部分的持分权以及由以上两种权利衍生的成员权。这些权利的行使，已经具有相当的公共性质，它必然地要求通过一种公共性的途径、渠道才能得以实现。于是，现代物业管理应运而生，一种新型的物业管理权也由此形成。

    物业管理权从实质上来说，它是建筑物区分所有权人将其所有权权能的一部分让渡给专业性的、超脱于所有权人之上的物业管理人行使的权利。

    综上所述，由于现代物业管理的公共性和让渡性(必须经所有权人委托由所有权人以外的人行使的权利)，使物业管理权具有了传统物权以外的特征或性质，其中公益性和债权性是其最大的特征。或者可以说是物权社会化与物权债权化的典型表现，这使物权的排他性和绝对性受到了限制，物权的行使也受到了影响。但无论如何，物业管理权的物权性质是应该确认的。

    海南省海口市中级法院对物业管理纠纷的一个判例就是以此理论为依据的：原告投资公司是海口市顺发新村住宅小区的开发商，1992年，投资公司将小区的住宅预售给海南华鑫实业有限公司等9个业主。1993年小区建成，迁入320户。1994年1月31日投资公司和被告物业公司签订了《顺发新村物业管理承包合同》及《补充协议》，约定将小区第一期37栋高级公寓的物业管理承包给被告，承包期10年，承包金按面积1平方每月1元，物业公司向投资公司支付履行保证金50万元。合同签订后，物业公司向投资公司支付了保证金50万，投资公司也先后向物业公司交付了物业管理房产面积61028平方米。物业公司向住户收取了物业管理等费用后，却没有按约定向投资公司支付承包金，投资公司因此诉至法院。一、二审法院都认为，原告和被告签订的承包合同及其补充协议损害业主的利益，应确认为无效合同，并按无效合同作出了判决。二审海口市中级人民法院在判决时是这样阐述物业管理的性质的，法院认为：物业管理是指物业管理机构统一对住宅小区提供公共性服务，包括社会治安和环境秩序的维护和管理，根据其管理事实和服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作。物业管理权是一种存在于他人所有物上的物权，因此谁可以行使该权利，应当由物的所有权人决定。房地产开发公司无权将物业管理权出售、承包他人。这是我国至今的有关判例中，对物业管理权最为准确、完整的表述。这一表述首先肯定了物业管理权的物权性质，同时指明了这种物权的特定含义，并明确地概括出这种物权的社会性及他物性，可谓是一矢中的。[1]

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