在学界，关于物业管理权的性质，往往囿于对民事权利的一般认识，但却无法解释，权利是可以放弃的，而物业管理人在接受委托之后却不能放弃对物业管理之权；有的学者从“权限”的角度去分析物业管理权，认为管理人不制止业主的不当行为，是违约，“权利的行使是为了实现权利，权限的行使是为了履行义务”，因此“物业管理权不是权利而是权限”。[3] 建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》也是将物业管理公司“应当”的行为作为“权利”来规定的。而香港的《建筑物管理条例》明确规定的是“管理人的权力及职责”。应当认识到，随着物权的社会化发展，在被认为具有典型私权性质的物权之上，也会发生具有公权性质的权力。这种权力是随着社会的发展，与国家相对分离的民间社会和社会多元化格局逐渐形成，政府权力与能力难以及时、全面地满足人民日益增长的经济文化多样化的需要而不得不将一部分国家权力下放给相关的民间社会组织行使而产生的，这体现了“国家权力向社会逐步转移或权力社会化的渐进过程”，“国家权力不再是统治社会的唯一权力了。与之并存的还有人民群众和社会组织的社会权力”。[3] 如果这样来理解现代的物业管理权，那么，物业管理权应是具有“社会公共权力”性质的民事权利，是权力、权利和义务、职责的综合，这是物权社会化的结果。但有一点必须明确的，就是尽管物业管理权包含有公共权力，但它归根结底仍然是一种民事权利，而并不具有行政权力的性质，不能行使行政管理的职权。

    第三，物业管理权的及物性。根据传统的物权观念，物权是直接支配特定物的权利，具有及物性。物权的客体是物，不可能是行为，及物性是物权的重要特征。但目前学界一种较为普遍的观点是，物业管理权既是及物的，又是及人的，既管物又管人；[4] 261而且具有反及性，即物业管理权由物业所有权人的委托而产生，但物业管理权产生后，即反指向物业所有权人。所以，认为物业管理权的客体包括物和行为或行为效果。[5] 66-73当然，不能否定，在物的背后反映着人与人之间的关系，物业管理在管物的时候必然要管到人的行为。但物业管理权的客体只能是物，管理人是出于管物才涉及到管人的。物业管理人行使物业管理权的目的和结果都是实现对物的管理，物业管理并不泛泛地管人，物业管理对人的管理是出于对物的管理的需要，比如：物业管理必须了解业主的入住情况、掌握每一户的常住人口，是为了及时收取管理费用，提供有关的服务和管理，防止住户以外的人员随便进出，以防破坏了物业环境及物业安全；当发生损害物业环境的行为时，制止行为人的行为等等。物业管理人没有权力也没有义务进行如户籍管理、人口登记以及人们日常行为的管理等等。所以，《物业管理公约》大可不必规定成公共道德规范之类的公约，除非它受有关社区管理机构的委托，但这已经不属于物业管理的讨论范围了。

    对物业管理权的及物性的认识，还关系到本文第二个案例所提出的问题：区分所有权的受让人(如买受人)应否继受让与人(如出卖人)积欠的管理费？台湾地区的法官在适用《公寓大厦管理条例》第24条时曾经提出这一问题。根据王泽鉴先生的观点：积欠的管理费“属区分所有权人个人的债务，不随同区分所有权之转移而转移，而由继受人继受之”。[4] 264积欠的管理费到底属于“债务”，随特定的债务“人”；还是“物”上的负担，随物而转移？如果物业管理权是及物的，是对“物”管理产生的费用，那么，积欠的管理费可以追至“物”之所在，具有担保物权的性质；如果物业管理权是债权，是及“人”的，那么，积欠的管理费只能追及“人”。

    必须明确的是，尽管物业管理涉及的物的范围及相关的法律关系相当复杂，涉及方方面面、种种类类，但归根到底它是一种及物权。

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