第三章 物业管理服务企业

　　第二十一条物业管理服务企业应当具有独立的法人资格，并按照物业管理行政主管部门核定的资质等级从事物业管理服务活动。

　　第二十二条物业管理服务企业享有下列权利：

　　(一)依照有关规定和物业管理服务合同，对物业及其环境、秩序进行管理；

　　(二)依照物业管理服务合同收取物业管理服务费；

　　(三)对造成物业共用的部位、设施、设备损失的，代表业主要求责任人停止侵害、恢复原状、赔偿损失；

　　(四)法律、法规规定的其他权利。

　　第二十三条物业管理服务企业应当履行下列义务：

　　(一)履行物业管理服务合同，提供服务；

　　(二)定期公布物业管理服务费和维修基金的使用情况；

　　(三)接受业主、业主会和业主委员会的监督；

　　(四)接受物业管理行政主管部门的监督管理；

　　(五)法律、法规规定的其他义务。

　　第二十四条物业管理服务企业未经业主会同意，不得将物业项目整体转让给其他物业管理服务企业管理。

　　物业管理服务企业可以将专项服务委托专业公司承担。

　　第二十五条物业管理服务企业应当配合街道办事处、居民委员会工作；协助公安部门维护物业管理区域内治安秩序、制止违法行为。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并协助做好调查和救助工作。

　　政府有关部门、街道办事处和居民委员会应当支持物业管理工作，不得干预物业管理服务企业正常经营和管理服务活动，不得乱摊派。

　　第四章 前期物业管理

　　第二十六条前期物业管理是指业主会成立前，开发建设单位委托物业管理服务企业进行物业管理服务的活动。

　　第二十七条新建商品房出售前，房地产开发企业应当委托物业管理服务企业进行前期物业管理，并签订前期物业管理服务合同。

　　前期物业管理服务合同至首次业主会确定物业管理服务企业并签订物业管理服务合同之日终止。

　　第二十八条房地产开发企业出售新建商品房时，应当向购房人明示前期物业管理服务合同及其内容。购房人购买新建商品房时，应当对前期物业管理服务合同中相关内容予以书面确认。经购房人确认的前期物业管理服务合同，对购房人具有约束力。

　　第二十九条购房人购买新建商品房时，应当签署业主公约。业主公约的内容不得违反法律、法规和社会公共利益。

　　第三十条规划、设计新建住宅小区时，应当统筹规划、合理布局物业管理服务的各项设施，并按照开发建设住宅总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理服务用房，用于物业管理服务活动和业主活动。

　　开发建设单位应当按照规划、设计的要求建设物业管理服务用房。在物业竣工验收合格后三十日内，将建成的物业管理服务用房无偿移交物业管理服务企业。

　　第三十一条物业管理服务用房属于全体业主所有，由物业管理服务企业负责维修、养护，不得买卖和抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用。

　　第三十二条开发建设单位应当在新建物业竣工验收合格后六十日内，向进行前期物业管理服务的企业提供下列文件和资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料；

　　(二)物业竣工验收资料；

　　(三)共用的设施、设备安装使用和维护保养技术资料；

　　(四)物业质量保证文件和使用说明文件；

　　(五)物业管理需要的其他资料。

　　第五章 物业使用和维护

　　第三十三条物业在国家规定的保修期限内，由房地产开发企业负责维修。保修期限届满后，自用的部位、设施、设备，由业主负责维修、养护；共用的部位、设施、设备，由物业管理服务企业负责维修、养护。

　　当物业出现危及安全、影响观瞻或者影响他人正常使用的情况时，业主、使用人或者物业管理服务企业应当及时维修。

　　物业管理服务企业对物业共用的部位、设施、设备进行维修、养护时，相关业主和使用人应当给予配合。

　　第三十四条业主使用物业应当遵守法律、法规、规章的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，处理相邻关系。

　　第三十五条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务部门，应当直接为业主提供服务。

　　物业管理住宅小区内的道路、排水设施、垃圾、绿地、树木、绿化设施、路灯照明设施的维修养护责任，以及物业管理住宅小区内的道路、排水、绿化等设施、设备的大修、更新、改造的具体办法，由市人民政府另行规定。

　　第三十六条使用物业禁止下列行为：

　　(一)拆改住宅房屋的承重结构，在外墙上拆改、增设门窗，损坏、改变房屋外貌；

　　(二)占用共用部位和消防通道，损坏共用的设施、设备；

　　(三)在屋顶堆放物品或者在阳台、露台、楼板上超荷载铺设地面材料、堆放物品；

　　(四)违章搭建建筑物、构筑物；

　　(五)放置超过安全标准的危险物品，排放有毒、有害物质或者发出超标噪音；

　　(六)乱设摊点，乱悬挂、张贴、涂写、刻画；

　　(七)侵占、毁坏绿地、树木和绿化设施；

　　(八)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

　　(九)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

　　第三十七条业主或者使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市有关规定。

　　物业管理服务企业应当对房屋装饰装修进行监督，对不符合安全要求和影响公共利益的，应当劝阻制止，责令改正。

　　第三十八条利用物业共用的部位、设施从事经营活动的，不得影响房屋安全和正常使用，并应当征得相邻业主和业主委员会的同意。物业管理服务企业代表业主会收取的相关收益，应当用于增加维修基金和改善共用的设施、设备。

　　第三十九条任何单位或者个人不得随意占用物业管理区域内的道路、场地。确需占用道路或者场地停放机动车辆的，应当征得业主会同意。

　　业主占用道路、场地停放机动车辆的，应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于增加维修基金、改善共用的设施、设备等，具体使用办法由业主委员会确定。

　　机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放，应当遵守物业管理制度。

　　第四十条两个以上业主的住宅物业和与其结构相连的非住宅物业，应当建立共用的部位、设施、设备维修基金。

　　维修基金管理办法由市人民政府制定。

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