第六章 物业管理服务

　　第四十一条一个住宅小区应当由一个物业管理服务企业进行物业管理服务。

　　第四十二条物业管理服务企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主会签订物业管理服务合同。

　　物业管理服务合同应当载明下列主要内容：

　　(一)业主会和物业管理服务企业的名称；

　　(二)物业管理服务区域范围；

　　(三)物业管理服务内容；

　　(四)物业管理服务标准；

　　(五)物业管理服务费用；

　　(六)物业管理服务合同期限；

　　(七)违约责任；

　　(八)物业管理服务合同解除条件；

　　(九)双方约定的其他事项。

　　物业管理服务企业应当自物业管理服务合同签订之日起十五日内，将物业管理服务合同报物业管理项目所在地的区、县物业管理行政主管部门备案。

　　第四十三条物业管理服务合同中约定的物业管理服务，应当包括下列内容：

　　(一)房屋共用部位和设备的维修、养护、管理；

　　(二)共用设施和设备的使用、维修、养护、管理；

　　(三)电梯、智能系统等设备的运行服务；

　　(四)环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；

　　(五)物业装饰装修管理；

　　(六)车辆行驶和停放秩序的管理、服务；

　　(七)物业管理区域内秩序的管理、服务；

　　(八)物业资料的管理和查询服务。

　　第四十四条物业管理服务合同期限届满三个月前，物业管理服务企业与业主会应当协商续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业管理服务合同；不续约的，业主会确定其他物业管理服务企业。

　　第四十五条物业管理服务合同期满不续约或者解除合同的，原物业管理服务企业应当在合同终止之日起十日内，向业主委员会办理下列移交事项：

　　(一)物业管理服务费、场地占用费、利用物业共用设施所得收益等余额和财务账册；

　　(二)物业档案资料；

　　(三)物业管理服务用房、场地和属于业主共同所有的其他财物。

　　新物业管理服务企业确定后，业主委员会应当将前款所列事项移交新物业管理服务企业。

　　第四十六条物业管理服务企业进行物业管理服务，应当遵守下列规定：

　　(一)按照国家和本市规定的技术标准和服务规范、物业管理服务合同、物业管理服务年度计划，提供物业管理服务；

　　(二)书面告知业主、使用人对共用的部位、设施、设备的使用方法和注意事项；

　　(三)对物业管理服务区域进行全面巡视和检查，定期对共用的部位、设施、设备进行维修、养护；

　　(四)发现共用的部位、设施、设备损坏时，立即采取措施，进行维修；

　　(五)接到物业损坏报修时，及时进行维修和处理；

　　(六)做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业管理资料；

　　(七)发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主会和有关行政管理部门报告；

　　(八)按照物业管理服务合同，做好其他物业管理服务事项。

　　第七章 物业管理费

　　第四十七条物业管理实行有偿服务。物业管理费包括物业管理服务费、特约服务费和代办服务费。

　　第四十八条物业管理服务费应当按照与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则确定。

　　普通住宅的物业管理服务费，由业主会、房地产开发企业与物业管理服务企业在政府指导价格范围内自主协商确定；其他住宅和非住宅物业的物业管理服务费，由业主会、房地产开发企业与物业管理服务企业协商确定。

　　第四十九条普通住宅物业管理服务费的政府指导价格标准由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定，并向社会公布。

　　确定和调整普通住宅物业管理服务费的政府指导价时，应当采取各种方式听取群众意见。

　　第五十条物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算，按月交纳。

　　第五十一条在前期物业管理期间，物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用，由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，由业主承担；开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的，由开发建设单位承担。

　　物业管理区域内未售出空置房屋的物业管理服务费，由开发建设单位交纳。

　　第五十二条个别业主或者使用人可以将物业管理服务合同以外特约服务事项委托物业管理服务企业，并支付特约服务费。

　　第五十三条供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业服务部门，可以将服务和收费事项委托物业管理服务企业并支付代办服务费。

　　第八章 法律责任

　　第五十四条业主、业主会、物业管理服务企业、房地产开发企业之间因物业管理发生争议的，可以自行协商解决；不能自行协商解决的，可以向物业管理行政主管部门申请调解；也可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

　　第五十五条业主、使用人、业主委员会和物业管理服务企业对违反本条例的行为，可以向物业管理行政主管部门投诉。

　　物业管理行政主管部门受理投诉后，应当及时进行调查、核实、并依法处理。

　　第五十六条开发建设单位违反本条例第三十条第二款规定，未向物业管理服务企业提供物业管理服务用房的，物业管理行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，暂扣售房许可证，并处以一万元以上十万元以下罚款。

　　开发建设单位违反本条例第三十二条规定，未向前期物业管理服务的企业提供文件、资料的，物业管理行政主管部门责令限期提供；逾期不提供的，处以一万元以下罚款。

　　第五十七条物业管理服务企业有下列行为之一的，物业管理行政主管部门责令限期改正，予以警告，降低资质等级，并可按照以下规定处以罚款：

　　(一)违反本条例第二十一条规定，未按照资质等级从事物业管理服务活动的，处以一万元以上五万元以下罚款；

　　(二)违反本条例第二十四条第一款规定，将物业项目整体转让他人的，处以一万元以上五万元以下罚款；

　　(三)违反本条例第四十二条第三款规定，未办理合同备案的，处以五千元以上一万元以下罚款；

　　第五十八条业主、使用人违反本条例第三十三条第三款规定，拒绝、阻碍物业管理服务企业对物业共用的部位、设施、设备进行维修养护的，物业管理服务企业可以向人民法院提起诉讼，排除妨害。造成损失的，业主或者使用人应当承担赔偿责任。

　　第五十九条违反本条例第三十六条规定，有下列行为之一的，物业管理行政主管部门责令改正，并可以按照以下规定处以罚款；给他人造成损失的，应当给予赔偿：

　　(一)拆改住宅房屋的承重结构的，处五万元以上十万元以下罚款；

　　(二)占用共用部位，损坏共用的设施、设备的，处以三万元以下罚款；

　　(三)在屋顶堆放物品或者在阳台、露台、楼板上超荷载铺设地面材料的，处以一万元以下罚款。

　　当事人逾期不改正的，物业管理行政主管部门下达恢复原状的决定，并可申请人民法院强制执行。

　　违反本条例第三十六条规定，占用消防通道，放置超过安全标准的危险物品，违章搭建建筑物、构筑物，排放有毒、有害物质或者发出超标噪音，乱设摊点，乱悬挂、张贴、涂写、刻画，随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物，侵占、毁坏绿地、树木、绿化设施的，公安、规划、环保、市容环卫、园林等行政部门按照国家和本市的有关规定予以处罚。

　　第六十条当事人对物业管理行政主管部门的处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉；逾期不申请行政复议或者不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

　　第六十一条物业管理行政主管部门工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第九章 附则

　　第六十二条业主公约和业主会章程的示范文本，由市物业管理行政主管部门制定；物业管理服务合同和前期物业管理服务合同的示范文本，由市物业管理行政主管部门会同市工商行政管理部门共同制定。

　　第六十三条未实行物业管理的原有住宅区，参照本条例逐步实行物业管理。

　　第六十四条本条例自2002年12月1日起施行。1997年12月17日天津市人民政府颁布的《天津市住宅小区物业管理办法》同时废止。

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