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[北京]紫玉山庄物业酬金制的尴尬

时间:2008-04-06 17:42:28  来源:中国经济报  作者:段浩腾   打印

紫玉山庄位于北京市亚运村正北一公里处,西侧紧临奥林匹克公园,占地面积1000亩,百分之八十以上为园林绿地,可谓别墅中的高档者,而同样“高档”的还有它的价格:早在2000年,该别墅每平方米要价2000美金,物业费也高达每平方米12.5元。

许先生花700多万元买下了一栋。但他没有想到,入住这座高档住宅却成了梦魇的开始。

豪宅变废楼

首先令许先生疑窦丛生的是家里所用的供暖炉:做房产生意的他从未见过这个牌子的炉子。一个偶然的机会,许先生得知这种炉子是国家禁止销售的,根本没有任何质量保证。

许先生又询问了小区内其他住户,得知大家用的供暖炉都是这个牌子。为此,许先生找到管理小区的集祥物业公司。然而,物业公司拒绝更换炉子。

屋漏偏逢连阴雨。供暖炉的事情还没有得到解决,另一件令许先生没有料到的事情又发生了:一场大雨后,许先生发现自己家的房子里也开始下雨,下水管道往外泛污水。

许先生又找物业公司处理,再次遭到拒绝。许先生便以拒交下一年度物业费的方式和物业公司抗衡,后经过法院协调,集祥物业公司答应换掉许先生家的供暖炉和下水管道,许先生同意交纳拖欠的物业费。

换下水管道必须挖开地面和墙面,许先生一家只好搬离紫玉山庄,在外面租房子住。当他再次来到别墅时,发现供暖炉和管道虽然换过了,但家里已经被凿得面目全非,暖气管道也在漏水,地面积水汪汪,根本无法居住。

中国经济时报记者在该小区内采访时了解到,许先生的遭遇并非个案。

怒上法庭

据许先生讲,他每年都按时交纳昂贵的物业费,可是从2004年至今,却没有在自己家里住过一天。他认为,紫玉山庄小区物业实行的是酬金制管理,物业公司应该按照实际支出加上酬金来收取物业费,并在每年年底向业主公布当年物业费账目,让业主清楚自己交的钱是怎么花的,而集祥物业公司却从来没有向业主们公布过支出账目。

许先生调取的物业公司财务报表显示,物业公司填报的2000年度年检报告表反映出该年度物业管理成本费用实际支出总额为190万元,即折合成每平方米是5.35元。许先生对记者说,其实物业公司每年的物业成本都没有达到12.5元的标准,有的是5块多,有的是7块多,大部分是7块多。

2007年初,许先生将集祥物业公司告上了法庭,请求法院判决物业公司说明2001年度至2006年度其应承担的物业费数额;返还其多交的物业费51544元;向业主如实公告2000年1月1日至2006年12月31日小区实际发生的物业管理费用收支明细账。

本报记者连续两天前往集祥物业公司了解情况,公司职员说经理一直在开例会,具体情况他们也不知道。

据悉,北京市朝阳区人民法院大屯法庭已两次开庭审理此案。物业公司代理人称,管理公约里规定公司固定收费就是每平米12.5元,许先生是知道并同意的。

酬金制的理想与现实

据了解,物业管理收费有两种模式,一是包干制,一是酬金制。我国绝大多数物业公司实行的是包干制。包干制是指业主向物业管理企业支付固定的物业服务费用,其盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。这种方式有一定弊端:在同等收费标准下,提供的服务项目越多、服务质量越高,所支付的成本相应也越高,也就是说,在包干制模式下,物业管理企业干得越好,挣得就越少。

酬金制则克服了包干制模式的弊病,在预收的物业服务资金中按照约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担。

酬金制下的“酬金”是物业管理企业获得的收入。酬金制不会混淆业主与物业管理企业的收入,从而避免业主的收入被侵占。同时,酬金制加大了物业服务运作过程中的财务透明度,有助于推动物业行业的市场化进程。

然而物业酬金制却不断遭遇尴尬,本寄望于其能避免纠纷,而实际上却纠纷不断:业主认为交了物业费,没享受到相应的物业服务,钱到底怎么花了,业主全然不知;而物业公司则认为,业主们是无理取闹、故意挑剔,并以此为借口拖欠或拒交物业费。

尴尬的源头在哪里?物业管理专家舒可心接受记者采访时认为,物业酬金制根本不存在尴尬,如果有,那就是业主有查询物业费账目的权利却不使用。

他强调,物业费不是业主“交纳”给物业公司的,而是“归集”到物业公司那里的,物业公司就相当于业主们的管家,由管家来支配这笔“归集”在一起的钱,由业主来进行监督。但是很多业主只懂得交钱,却不懂得查账,或者说没有监督物业公司花钱的能力,那么问题一出现,纠纷也就随即产生了,所以不是所有的小区都适合实行酬金制。

中国政法大学教授邱星美对记者说,酬金制的前提是业主们应当按时、按预算交纳物业费,物业公司按照年度公开账目,结算后多退少补。

邱星美分析说,第一,酬金制下,物业费分为两部分,一部分是物业公司为管理小区所必须支出的各种费用,另一部分是物业公司的报酬。如果像现在许多小区那样,有一定比例的业主因遭遇不公平而拒交物业费,那么物业公司运作将比较困难,没有实行酬金制的积极性。

第二,酬金制需要比较具体的、成熟的制度来规范物业公司管理支出的各种费用的预算、审计,防止物业公司虚报、假报费用支出。

第三,酬金制需要各小区及时成立业主委员会,根据多数人的意愿订立相关业主公约。

第四,实行酬金制,业主在行使监督权,审查物业公司的预算、结算报告、审查物业公司各项支出等方面需要时间和精力。

物业酬金制目前在我国实行的比例很低,需要学习国外和港台地区的成熟经验,了解其配套制度,来建立适合我们的制度。同时,还需要政府的支持,制定具体详细的法律规范,制定物业服务示范合同,协调业主与物业公司之间的利益,使两者共赢。

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