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2012年物业管理师《经营管理》:物业租赁概述

时间:2012-04-18 16:02:48  来源:本站整理  作者:佚名   打印

一、物业租赁及其特征

  (一)物业租赁的概念

  通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。房屋租赁,是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋,出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁是房地产市场中的一种主要交易形式,租赁管理是物业经营管理活动中的重要工作内容。

  房屋租赁的含义有以下两点:

  (1)出租人必须是房屋所有权人。这个所有权人可以是自然人,也可以是法人;可以是所有权人自己,也可以是共有人(包括共同共有和部分共有);也可以是经所有权人委托的代理人,或按照法定程序指定的代管人。需要指出的是,转租不等于出租,转租人也不等于出租人。转租只是附属于出租的非独立的活动。

  (2)出租人将房屋出租给承租人使用,包括给承租人居住或从事经营活动,也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。

  (二)房屋租赁的特点

  房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式,它具有以下特征:

  1.房屋租赁不转移房屋的所有权

  房屋租赁只转移房屋权属中的使用权,不转移房屋的所有权。因此,承租人拥有的是房屋的占有权、使用权和部分收益权,房屋的处分权和最终收益权仍属出租人所有。而且这种权属的转移是有期限的,一旦租赁期满,承租人有义务将房屋和相应权利归还出租人。

  2.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋

  房屋租赁的标的是特定物而不是同类物。房地产租赁的标的必须是特定物,而不能像大多数其他产品一样可以用同类物来代替,出租人在提供房屋时,只能按合同的规定出租,而不能用其他的同类房,包括其他区域、地段的房屋替代。租赁合同终止后,承租人也必须将原屋奉还。因此,在租赁合同中必须对标的物作详细的、区别性的描述。

  3.房屋租赁关系是一种经济要式契约关系

  房屋租赁关系是一种经济契约关系,它体现契约双方有偿、互惠互利的关系。同时由于房屋租赁的特殊性,租赁契约又必须是要式合同,而且是法定要式合同。我国法律规定,租赁合同必须采取书面形式,而且必须登记备案。

  4.房屋租赁关系不因所有权的转移而中止

  在房屋租赁的有效期内,即使出租房屋的所有权发生转移,原租赁关系依然有效,房屋新所有权人必须承担房屋原所有权人在租赁合同中确定的义务,尊重承租人的合法权益。

  5.租赁双方都必须是符合法律规定的责任人

  租赁作为一种民事法律行为,对其主体——租赁双方都有相应的法律要求。其表现为:租赁双方必须具有民事行为能力;出租人必须是房屋所有权人或其指定的委托人或法定代管人;要求承租人遵守法律限制承租的要求。例如我国规定机关、团体、部队及其他企事业法人不得租用或变相租用城市私房,外国人不能租用内销房等等。

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