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2012年物业管理师《经营管理》:经营管理计划

时间:2012-04-18 16:07:49  来源:本站整理  作者:佚名   打印

    一、物业经营管理计划的概念

  (一)规划与计划

  规划是指制定计划并将其书以文字、绘成图表、示以形象的过程,规划的成果称为计划。计划是工作或行动前预先拟定的具体内容、目的、方针、办法、标准、步骤、程序和过程等。

  物业经营管理计划,是物业管理规划一系列子过程的结果,是物业管理师思想的具体化,体现了他们准备做什么,什么时候做,由谁去做以及如何做,即对未来行动方案的一种说明。

  物业管理规划,是构思前景、预测未来、确定欲达到的目的和取得的成果,估计可能会遇到的问题,并提出实现目的、解决问题的有效方案、方针、措施、手段、行动和程序,估算需要投入的资源和花费的时间,考察制约物业管理工作及其绩效的内外环境因素的过程。物业管理规划又是从现实出发的思考、想像和谋划,进而确定、安排达到目的和满足业主要求所必须的各种活动和工作成果。物业管理规划还应考虑如何经济地使用物业管理企业的时间和资源。物业管理规划还是调查、预测、预见、谋划和预言的过程。

  制定物业管理计划的基本原则是:第一,物业管理师必须参加和主持;第二,发挥物业管理人员的集体智慧,鼓励大家参与;第三,实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定。

  (二)计划的用途

  物业经营管理计划,是用来指导、组织、实施、协调和控制物业经营管理过程的文件,也是处理物业经营管理过程中若干不确定性因素的工具,还是避免浪费、提高工作效率和经济效益的手段。没有物业经营管理计划,物业管理师就像失去方向的航船,在汹涌的波涛吹打下飘摇无定,久而久之就会失去信心,导致物业经营管理活动失败。

  物业经营管理计划有多种用途,主要现在以下几个方面:(1)指导物业管理的具体行动;(2)书面记载物业管理计划的目标、前提与制约因素;(3)书面记载选择并最终确定物业管理方案的决策过程;(4)帮助利害关系各方之间进行沟通,有助于统一各方面的认识;(5)便于明确物业管理服务的工作内容、范围、时间安排、质量标准、所需费用和风险等重大问题;(6)测量物业管理活动,帮助物业管理企业进行相关的控制,帮助业主考核物业经营管理活动的绩效。

  (三)物业管理计划的表现形式

  物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划。年度计划是一种运行计划,属于战术层次的计划;中短期计划则介于战术层次和策略层次之间,通常以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期,通常为3~5年;长期计划则属于策略层次的计划,通常以物业的剩余使用寿命为限。

  由于物业的使用寿命一般都在50年以上,而目前物业管理服务合同大都是以3~5年甚至1~2年为周期,这就容易导致物业管理企业的短期行为,从而影响物业业主使物业持续保持市场竞争力以及长期保值增值的目标。物业管理的长期计划不仅仅是针对某一家物业管理企业任内的工作,而且是长期不间断的计划管理。编制物业管理长期计划时,要从资产管理的角度,进行物业全寿命周期的成本费用分析,制定物业资产价值提升和有效利用计划,寻求费用最低、物业经济使用寿命维持时间最长的最理想维修方式。

  以新加坡的物业管理为例,政府对住宅小区公共设施保养十分重视,要求物业企业能提供完善而长期的计划,对外墙、走廊、楼梯、屋顶等公共场所的维修年限,对水管、电线、设备的更换年限等都要制定计划,最长的计划甚至考虑到80年以后的地基加固问题。这样,即使更换了物业管理企业或物业管理人员,物业管理计划仍旧不变。因此建立长期管理计划是物业管理服务的保证,是对业主负责的根本。

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    二、编制物业经营管理计划的基础工作

  为了制定物业经营管理计划,首先要分析物业所处的宏观市场环境和相关物业类型的市场状态,其次要准确把握物业所处邻里区域的特征和物业本身的状况,还要认真分析领会物业业主的相关目标,这些工作是制定物业经营管理计划的基础。

  (一)区域宏观市场环境分析

  区域宏观市场环境分析,就是研究物业周围较大范围内的社会、经济、政治、文化教育、城市发展、公共事业等方面的发展状况与趋势,确定影响物业发展的主要因素。这里的“区域”范围没有明确的定义,可认为是对目标物业经济效益产生直接影响的城市或城市区域。区域宏观市场环境分析的主要资料,来自于国家及地方政府编制的统计年鉴、各行业协会正式出版的信息、新闻媒体及网络发布的信息等。

  (二)房地产市场分析

  房地产市场是一种典型的地域性市场,不存在统一的、一般的房地产市场。因此,物业管理师必须把房地产市场进一步细分,以便编制出一个具体可行的物业管理计划。细分市场的方式,需要综合考虑本章第三节所介绍的地域、物业类型和目标市场三种细分方式。

  编制物业管理计划时,首先要把目标物业放在正确的细分市场内,并用这个细分市场的相关标准来评价目标物业。这个工作过程,就是市场分析的过程。为了作出准确的市场分析,必须首先进行认真、详细的市场调研,搜集特定的、可与目标物业进行比较的相关物业信息,并与目标物业进行分析比较,以便了解其他可比物业所提供服务的特点,评价目标物业的优点和缺点。

  物业位置分析是市场分析中的重要内容。位置分析不但要考察目标物业与邻里物业的相对位置关系,还要考虑其在区域内的位置。对不同类型的物业,位置的含义和要求也不尽相同。例如,评价居住物业区位的优劣需考虑的主要因素包括:①市政公用和公建配套设施完备的程度(市政公用设施主要为居民的生活居住提供水、电、煤气等,公建配套设施则包括托儿所、幼儿园、中小学、医院、邮局、商业零售网点、康体设施等);②环境因素(自然环境好坏、空气和噪声污染情况);③公共交通便捷程度;④居民人口与收入(人口数量、家庭规模和结构、家庭收入水平、人口流动性、当前居住状况);⑤社区文化氛围即人身与财产安全状况。商业零售物业区位的优劣,则主要取决于:①周围人口密度;②交通、通信的方便程度;③居民的购买力水平和消费习惯。写字楼物业区位的优劣,则主要取决于:①与其他商业设施接近的程度;②周围土地利用情况和环境;③易接近性(交通方式可选择性、停车位数量)。

  (三)邻里分析

  一般认为,在人口密集的大城市范围内,邻里可由周围的几个街区或相互交叉的主要街道的邻近地区组成。邻里的边界线往往是地理的或人为的分割物,如街道、河流、湖泊、公园等。邻里亦可称为同质区域。邻里分析,就是对目标物业所处的邻里范围加以研究,摸清周围的物业为什么能把人流和商业机会吸引到它那里去。不管目标物业有什么特点,周围的相邻物业都会对其创新能力造成不同程度的限制。邻里分析的内容有:搜集邻里范围内的人口状况及其发展趋势信息;评估邻里的经济状况和消费水平,确定邻里物业的平均租金水平,并以此作为估算目标物业租金潜力的依据;考察邻里物业的实体状况,包括邻里物业的维修水平及物业用途,有无新的物业发展项目,是否会出现新的竞争对手等。

  (四)物业现状分析

  物业现状分析就是对整个物业的物理状况及运行状况进行检查,分析物业运行预算,研究物业当前的管理策略和工作程序状况,这是实际估计物业租赁价值的第一步。分析现状物业之前,应对一个物业的结构、外观、设备等状况进行各项检查,详细查清下列有关的项目并仔细地记录其结果:

  1.建筑物内有多少套或多少平方米可出租房屋。如果是住宅,每套房屋的面积有多大、居室数目有多少。

  2.物业令人满意程度(外观印象、建成年代、建筑形式、平面布局、通道、公共空间、租户的特征)如何。

  3.可出租物业的吸引力(平面布局、方位、视野、设备、附属设施、总体的现代化程度)如何。

  4.建筑物的实体(屋顶、墙体、楼板、门窗、楼梯、电梯)状况如何。维修得怎样。维修是否及时。废弃的部分能修好吗。功能上有不当的地方能否纠正。有无需要请结构工程师来进行安全鉴定的问题。

  5.建筑物的室内装饰、公共空间、卫生设备、供暖设施、供电系统等的状况如何。

  6.提供有什么样的休闲、娱乐场所及设施。它们的实体及外观状况如何。

  7.土地与建筑物的关系(如停车场、分区规划)如何。建筑物及土地可否使用的更为合理有效。

  8.建筑物的现行管理标准是什么。在租户选择、购买控制、租金收缴、维修及管理等方面的现行政策和程序如何。

  9.当前的出租率、租金水平及租户构成如何。

  10.当前物业管理师的情况如何。每个人的工作态度、能力、学习及目标怎样。

  (五)业主目标

  明确业主目标,是制定物业管理计划的前提。一旦物业管理企业接受了委托,就要在物业管理目标上与业主达成共识,并要尽自己的最大可能来维护业主的利益。有时业主除了最大限度地获取利润以外,没有具体的目标。物业管理师就要通过调查、分析有关投资信息,来确定较为具体的目标。此外,业主授予物业管理企业的权力范围也有很大差别,有些业主只对重大决策问题发表意见,但也有些业主可能希望对有关细节问题亦予过问。物业管理师常常需要就业主提出的相互矛盾的目标作解释工作,例如有业主同时提出了最小维护费用和最大增值两个不相容的目标。

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    三、构造物业管理方案

  (一)探讨改进旧有物业的可能性

  在进行了以上一系列分析、研究之后,物业管理师就要确定,现状物业的各种运行方案能否为业主带来可能的较高净收益,如果不能,就要提出改进方案。理想的物业管理是管理新开发的物业,但大多数的物业是在进行专业管理前已被别人管理过了。如果发现建筑物不再能满足其所处位置的要求,那么最好改变物业的现状以符合当前的市场趋势,并使业主获得可能的最大净收益。改进方案通常从以下两个方面考虑:

  1.更新及现代化

  更新就是在建筑物的原结构设计、用途等不变的情况下,把建筑物内的设备、饰面及材料更换成新的,将其恢复至维修良好并具有吸引力的状况。在更新时可使之现代化,如把原来的设备、材料更换成新设计的、性能更好的替代品。更新及现代化可以延长建筑物的经济使用寿命,并使其重新具有与新建筑物竞争的能力。

  2.改变建筑物的用途

  改变建筑物用途能在不影响邻里景观的情况下,满足社区对房地产的需求,并使旧建筑物得以“再生”。对于建议进行改造的任何物业,还应作融资分析。通过融资分析,提出不同的融资方案并从中选出一个可以实施的、最符合业主目标的方案。

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