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策论“物业管理师”制度转型升级

时间:2014-08-19 10:18:38  来源:万厦居业  作者:刘昌兵   打印

   多年来我国职业资格认证泛滥成灾,一方面是政府监管部门行政懒惰的表现(以证代管),一方面是企业“唯文凭”“唯证书”用人的写照,一方面是职业资格涉及相关部门及社会团体机构的链条式利益驱动。

  日前国务院总理李克强主持召开国务院常务会议。会议决定,为进一步提高人力资源配置效率,在保持资质资格水平不降的前提下,减少部分职业资格许可和认定,先期取消了国际商务、质量、税务、资产评估、土地登记、矿业权评估、品牌管理等11项职业资格许可和认定事项。今后,凡没有法律法规依据和各地区、各部门自行设置的各类职业资格,不再实施许可和认定。逐步建立由行业协会、学会等社会组织开展水平评价的职业资格制度。

  令人遗憾的是,作为服务行业而并非特种行业的物业管理行业,目前推行的物业管理师制度却未进入本次取消和调整之列。虽然,物业管理师的推行从客观效果来看,对于目前所谓的从业资质认证制度不能一概否定,但目前在执行运行过程中弊大于利的表现已经显现并有目共睹。事实上,对物业管理从业人员技能水平及管理服务品质的评定,最具权威的资质认证组织机构应该是市场和业主(客户)。

  当前“物业管理师”存在的主要问题

  一是物业管理师资格以考定证脱离实际

  目前物业管理师资格考试是按照我国传统的应试文凭教育的思路运行,也就是完全是以教室考试定乾坤,这与号称新兴朝阳产业的我国物业管理行业格格不入,这种完全由教室里考出来的所谓物业管理师,顶多也就是一名应届物业管理大专生(实习生)水平。所谓百无一用是书生,莫过于此。而物业管理行业实践渴求的是具有丰富实操经验,特别是已有成功管理服务案例的职业经理人。因此从某种意义来讲,能够称为及认证为中国物业管理职业经理人,既是一种对能力水平的肯定,也是一种至高的荣誉,而当前的物业管理师制度难以堪此重任。

  事实上,物业管理企业管理服务项目,为业主(客户)担负了巨大的物业管理、经营、服务的责任。从资产价值来看,一个项目动辄多少栋楼宇,业主(客户)的物业资产价值动辄数以亿计。这就要求物业管理师实际上应当成为物业项目的管理师、服务师、经营师以及资产管理师等等,特别是要有专门的研究、独到的理解、成功的案例。

  二是物业管理师继续教育设置不尽合理

  按照《注册物业管理师管理暂行办法》的规定,物业管理师资格注册有效期3年,注册有效期满后需要继续执业的,应当在有效期满前30日,向注册审查机构申请延续注册。实际情况是,物业管理作为服务行业,并非高科技创新产业,其要求管理服务技能及相关知识结构相对比较稳定,完全没必要频繁地每三年就需重新注册。特别是,该暂行办法还规定,物业管理师在每一注册有效期内应当完成不少于120学时的课程,并通过测试或者考核合格。物业管理师每年应当接受不少于40学时的继续教育,其中必修课应当不少于20学时。按照这一规定,物业管理师资格证持有者每三年就要拿出15个工作日超过半个月来参加继续教育,这明显加重了从业人员的财物成本、时间成本和边际成本负担。

  三是物业管理师与职业经理人无可比性

  业内某物业管理权威专家认为,推行物业管理师制度是因为物业管理职业经理人匮缺。并认为,现阶段我国物业管理还处于扩张型发展时期,与从业队伍在数量的快速增长相比,物业管理从业人员的整体专业素质却滞后于行业的发展。突出表现在称职的职业经理人匮缺……。但物业管理师制度推行以来的实践证明,该观点已在实践中和发展中出现很大偏差。主要表现为现行的物业管理师制度从考试、认定和继续教育,以及制度的推行等各个层面与现代职业经理人制度截然不同,注册物业管理师难以替代物业管理职业经理人,二者没有任何关联性、互通性和可比性。作为新兴行业的物业管理行业的物业管理师制度,与过去传统的建筑、估价、中介等职业资格性质完全相同,也就是制度推行整个流程都属于政府强制,与现代职业经理人的社会属性不在一个层面。以美国的物业管理职业经理人制度相比,确实是一个天上,一个地下,根本就不是一回事,相差何止十万八千里!

  四是物业管理师制度缺乏职位结构层次

  当前物业管理师的技能知识要求实际上就是在培养一名中高级的物业管理员,其中仅仅少许涵盖了物业项目经理的相关技能知识,这就造成当前的物业管理师制度设计严重缺乏职位级别层次。以美国为例,其物业管理职位有三个不同的层次,即最低层次的是楼宇经理,其职能相当于酒店的住店经理,在住店经理不在岗的情况下,负责代理住店经理职位的日常管理服务工作,但不与业主直接发生联系;中间层次的是物业经理,其职责主要负责联系相关代理商、拟订物业财务报表、做广告、物业招租等;最高层次的是资产经理,负责地区物业战略发展规划,对市场进行调研,确定是否投资物业还是转让物业。在英国,物业管理资格学习认证分为四个层级:成为CIH的A级会员,二级认证(相当于GCSE A-C级或MVQ)、三级认证、四级认证等。而我们当前实行的物业管理师制度,既未分级别,也未分层次,最起码也不能将最低层次的楼宇经理与中间层次的物业经理和最高层次的资产管理区分。

  五是目前物业管理师制度滋生腐败乱象

  如果一种职业资格开始沦落为牟利和腐败的工具,那么这种职业资格不要也罢。目前,物业管理行业已开始出现个别物业管理师职业资格证持有者,通过有偿挂靠在物业企业名下进行牟利的现象。这些“挂证族”不用实际上班付出任何劳动,“人证分离”而出租物业师资格证就坐收一笔不菲的收入。只要“出租”个人持有的物业管理师职业资格证,就能轻轻松松躺着把钱挣,这是物业管理师在行业诞生以来出现的咄咄怪事。目前在物业管理行业,物业管理师“挂靠”资格证牟利的现象几乎已成为公开的“行规”。在互联网上利用QQ、微信“出租”“揽活”,在网上公开“挂靠”买卖物业管理师执业资格证的的信息并不鲜见。而物业管理企业为了企业资质及年审,也是周瑜打黄盖────一个愿打,一个愿挨,也乐于花钱“租”资格证打擦边球。

  此外,物业管理师制度还强制“绑架”了物业管理公司的设立和年审,这与发达国家注册物业管理公司手续简便,仅需符合一些基本的法定条件就可成立物业公司背道而驰,其理念还是局限在落后的行政审批及行政命令来提高入行门槛,而不是通过建立维护公平公正的市场来博弈。

  今后“物业管理师”转型的主要策略

  一是将物业管理师资格认证制度转型升级为现代物业管理职业经理人制度,特别是要引进发达国家成功的现代物业管理职业经理人制度及运行经验,并致力在学习、考试、认证和继续教育等各个环节与国际接轨。

  二是实行物业管理职业经理人职位层级制度,增加对成功案例的研究与实习环节,对获得“中国物业管理职业经理人”这一至高执业资格及行业荣誉的,其最终需要完称高质量的案例研究论文,成为名副其实的物业管理专家。

  三是改革现有的政府主管部门管理运作的模式,建立由行业组织,譬如建立由物业管理职业经理人学会等社会组织进行认证管理的制度。

  四是取消物业管理师资格证行业行政强制要求,不纳入企业资质年审行政强制范畴,遵循自觉学习、自愿认证、企业聘用、业主评价、社会认可的开放式基本原则。

  五是对当前滋生的物业管理师职业资格“挂证”乱象进行清理,坚决打击“挂证” 牟利腐败现象,特别是对本人未从事物业项目管理或未全职从事物业项目管理的职业资格予以注销,并严禁所谓“挂证”兼职执业。

  此外,建议将物业管理师继续教育改革为每5年一次面试,每年一次远程网络教育学习及远程网络开放式考试,以降低物业管理师资格证持有者继续教育的财物成本、时间成本和边际成本的重负。

  深圳市万厦居业有限公司 刘昌兵

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TAGS: 物业管理师(4)

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