二、对进一步推动我国物业管理工作的建议

　　从韩国日本的物业管理经验看，我国在今后一段时期内应重视以下几项工作：

　　（一）加强物业管理方面的立法。物业管理方面的涉及的法律关系比较复杂，包括业主与业主之间、业主与业主大会、业主委员会之间、业主与开发企业之间、业主与物业管理企业之间、业主与公用企业之间、物业管理企业与公用企业之间等等。我国目前没有区分所有权法，业主与业主之间的权利义务关系没有法律条文予以界定。这样，以业主集合体购买物业管理服务的法律基础就不存在。物业管理企业服务的对象是一个群体，但构成这个群体的每个个体之间却没有任何法律上的联系，彼此间也没有法律上的义务，使物业管理推行起来很难。因此，从物业管理立法的紧迫性的角度，尽快地颁布有关区分所有权方面的法律是当务之急。其次，是通过法律规范物业管理企业以及物业管理企业与业主委员会之间的关系。

　　（二）加强对物业管理企业和从业人员的管理。与其它行业相比，物业管理企业具有较强的特殊性，它与居民的生活密切相关。日本韩国作为高度市场经济国家，通过登记制对物业管理行业实施了严格的监管，对从业人员的资格提出了较高的要求。我国目前相对而言对物业管理企业和从业人员监管力度不大，从业人员持证上岗制度没有全面落实。全国还没有建立起物业管理企业和从业人员的监管网。应充分考虑到行业的特殊性，在全国建立物业管理企业和从业人员的登录制度。对行业操作不好的企业和从业人员，要坚决地从物业管理行业中清除出去。

　　对物业管理行业的管理，还要从不断加强行业的培训教育的角度入手。通过经常的培训和考试制度，使行业人员的素质不断得到提高，从而推进全社会的物业管理工作。

　　（三）发展社会中介组织，实现政府管理职能的转变。日本韩国在行政管理上实行的是“小政府、大社会”的管理模式。政府在立法时就将一些社会服务职能转移给社会事业单位。如将一些行业管理行为交给行业协会，将对业主的指导工作交给“日本推进物业管理正规化中心”。我国目前对建立协会的工作比较重视，但是却对转移一些管理职能犹豫不决。很多协会变成了养老协会、开会协会、收钱协会。另外，建立的协会多是行业性的，主要由企业构成，具有一定的片面性。作为物业管理市场的两个主体，物业管理企业和业主的行为规范均很重要。所以，不仅要建立企业协会以规范行业行为，还要建立业主的协会，以帮助业主、规范业主的行为。

　　（四）促进物业管理向专业化方向发展。从日本韩国的物业管理企业的构架看，多数采用的是“公司—管理处—专业公司”的模式。管理公司、管理处的人员精练，业务姻熟。很多专业工作均是委托给专业公司，从而实现专业化、规模化经营。我国目前的物业管理企业大多数“大而全”的企业，但是管理的技术含量却上不去。在日本，我们发现其物业管理企业已经在运用先进的技术进行房屋探伤、远程服务。因此，推进专业化的工作一方面是降低成本。另一方面也是促进技术。

　　中国的物业管理与日本韩国相比，仍有一定的特殊性。特别我国正处于社会主义初级阶段，房屋管理体制也正由计划向市场过渡。物业管理工作的难度也就非常大。通过对日本和韩国的考察，我们既了解了国外物业管理的发展现状及趋势，也加深了对国内物业管理进一步发展的认识，对推动本职工作大有种益。

　　代表团成员：徐俊达　刘志宇　马象林　宋健国　辛伟民　陈纳　戴林章　张平安　宋瑞湘

上一页  [1] [2]