这些年，物业管理在中国发展十分迅速。物业管理是一个新兴事物，它顺应了房地产综合开发，顺应了住房制度的改革，适应了社会主义市场经济的发展。它短短十余年的迅猛发展给业主的生活带来了积极的变化。但是，我国的物业管理无疑还是比较落后的，存在着诸多需要解决的问题，尤其是业主的利益经常受到侵犯或者得不到合法维护，物业公司与业主之间纠纷不断。

    本版简单介绍其它一些国家在物业管理方面的做法和经验，希图能够给我们正处于成长中的物业管理提供一面可以观照的镜子。

    德国：管理严格一丝不苟

    德国的房产物业管理主要是通过专门的物业管理公司来进行，也有的房地产开发商本身也兼管物业管理公司。物业管理公司的运作在《房产管理法》的框架下进行。另外，德国全国有物业管理公司联合会，各州有地区性的物业管理公司协会，有严格的行规以规范物业管理公司的运作，并对其进行业务培训，以保证物业管理的质量。

    物业公司除了管理房产的日常事务之外，每年都要组织一次所管辖的房产区的业主大会。物业公司必须在业主大会上公开过去一年有关房产账务情况，并向业主们提交一份当年的物业计划。物业公司的聘用期限只有5年，如果再次聘用需要再签合同。物业公司的报酬没有统一标准，根据其工作质量以及房产规模等多种因素综合考虑。

    美国：以人为本服务周到

    专业化管理是美国物业管理最显著的特点。首先，开发商开发楼盘后一般不管理自己开发的物业，他们买下土地后，由财务公司做策划，请项目建设公司建造，委托专业销售商售房，然后找一家管理公司或业主进行管理，它的使命就结束了。

    其次，物业公司也将自己的服务“社会化”，它一般只负责整个住宅小区的整体管理，具体业务则聘请专业的服务公司承担。物业公司接盘后将管理内容细化后再发包给清洁、保安、设备维修等专业单位。例如小区绿化由专业绿化公司来承担，保安由专业保安负责派人承担，维修交由专业维修公司按维修合同负责。对外招投标一般由投标公司自己出方案，主要看对方的价位和服务承诺，最后由业主进行挑选。

    在具体管理方面，美国物业通常采用封闭式管理，管理者对楼宇内治安、防火、清洁卫生、水电供应等全面负责。物业公司为了保证安全，在楼宇停车场、存车库、大堂、电梯内等人员流动量大的地方安装闭路电视监控系统，出入口安装电动控制闸门，楼宇内还有可视对讲装置、报警装置，方便业主与保安的联系。楼宇内还有24小时的昼夜巡岗，保证楼宇大厦的绝对安全。

    在为业主的服务方面，物业公司也相当周到，管理人员充分考虑业主衣食住行等方面的需求，如提供车辆保管、绿化养护、洗衣熨衣、看护儿童、护理病人、代订代送报刊、通报天气预报和股市行情等服务，尽可能地满足业主现实和潜在的服务需求，让每个人感到舒适方便。

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