三、评标的要点
    物业管理的评标是招投标过程中最重要的环节。评标委员会的评议结果对中标将起到决定性的影响与作用。招标方对此应给予足够的重视、慎重对待。物业管理招投标自身的特点决定了其评标也较一般招投标的评标有所区别。主要有以下几点：

    1. 评标要留有必要的时间
    一些招标方在开标后用半天或一天的时间就评标完毕，评委们没有时间去阅读比较标书，即便有现场答疑，也不宜做出相对准确公正的评判，这是不合适的。合理的做法应该是开标后，招标方的工作小组对可比性的数据、资料（如人员配置、费用测算、企业资质等）先行统计、整理；然后召开评委会，评委用至少半天到一天时间各自阅读标书；最后进行各投标方答辩，评委会最终评出评议结果。

    2. 投标方对本物业的认识
    每一个物业项目都有各自的特点，在管理服务上也有不同的要求。评委在审议标书时，首先要重点考察投标企业对该物业个性的认识，尤其对招标方的一些特殊要求有无实质性的响应和相应的分析、理解及对策。因为这既反映了投标方对此次投标的重视程度，也反映了投标方对物业管理服务的理解和认识。从一般工作的规律来讲，了解和把握其个性才是做好具体工作的关键，物业管理工作同样如此。评标中最忌讳的是投标方一本标书打天下。

    3. 管理处主任的考察
    俗话说“兵熊熊一个，将熊熊一窝”，所以，应对投标方推荐选派的管理处主任进行重点考察。考察内容一是工作简历，重点在于是否曾主持过同类型物业的物业管理，即原职务是管理处主任还是副主任，或是部门经理，原则上不宜从管理处副主任、更不能从部门经理直接提升。二是拟派人选参加答辩，在答辩中进行面试，考察其性格、素质，特别是应对、应变能力和对本物业物业管理的设想。

    4、费用的测算
    费用测算是标书中最重要的部分，但很多标书恰恰在此处篇幅最短，甚至只用一页纸一带而过。
在费用测算上，关键不在于费用具体值的高低，而在于测算依据和过程。

    由于服务内容各有千秋，各企业测算角度不同，费用的测算缺少一个统一的平台，不像设备采购那样有一个明确而统一的标准，因此在比较不同的投标方案时，往往会挑出其中一些具有可比性的指标，比如人员工资等进行比较。有经验的招标方也可制作统一的费用测算表格以方便比较。

    固定资产的处置方式是费用测算中应当注意的一个问题，尤其是前期物业管理招标。物业管理需要先行投入一定的固定资产。这些固定资产的投入或购置有三种方式：一是物业管理企业自行带入；二是由业主出资购买后交由物业管理企业使用；三是物业管理企业向业主借资购买使用。这三种方式其产权和折旧资金的提取返还都不同，自然也将对费用测算产生较大影响。最后，需要注意的是物业管理费用并非越低越好。物业管理费用除直接影响管理服务质量外，还与房价存在一定的关系。尤其在二手房市场上，好的物业管理能够大大提高房屋的售价。

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