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开发商对物业管理情况的承诺与物业管理公司的说法谁的算数?

时间:2013-12-13 12:21:56  来源:未知  作者:物业管理师   打印
  情况一:一位业主购买了一套高档公寓并且已经入住。按照该公寓物业管理收费标准,这个业主购买的这套房屋每月要交纳物业管理费500多元,而且每半年结算一次。在与开发商签订购房合同时,该业主表示难以接受这样高的物业管理费用。售楼小姐说,考虑到该小区已售出80%,可以为他减免三分之一的费用。可是这位业主人住后,小区物业管理公司仍然要按全价收取物业管理费。于是业主与物业管理公司之间爆发了一场收费大冲突。
  
  情况二:家住广州某花园的王先生,在购房时开发商承诺物业管理费为6角钱每平方米,并有管道煤气、24小时热水等配套服务,且写进了购房合同中。但王先生称入住一年,非但管道煤气、24小时热水等没有落实,物业管理费反而涨到了8角钱每平方米,王先生找物业管理公司提出质问,物业管理公司回答说自己是依据国家标准收费的,发展商说的不算数。找发展商询问,发展商则非常遗憾地称,现在物业管理工作交给了专业的物业管理公司,自己也没有办法约束。
  
  问题:
  
  (1)开发商能不能对物业管理问题做出承诺?能否把其承诺写进合同?
  
  (2)开发商的承诺对物业管理公司有没有约束力?
  
  (3)开发商对承诺引发的法律后果应否承担法律责任?
  
  简要说明:
  
  现在有些开发商动不动就一通承诺,什么价格降至最低,服务提到最高,管理商久负盛名等等,其目的非常明确,就是只要客户跟它签了合同就行。然而物业管理毕竟不是房地产开发,开发商卖了房子卷了钱就走,物业管理公司究竟如何以及物业管理公司对其承诺是否认同就不闻不问了。我们相信,随着人们的法律意识的逐渐增强,这方面的问题将会在最近的几年里越来越多。
  
  详细评析:
  
  (1)开发商能不能对物业管理问题做出承诺?能否把其承诺写进合同?
  
  这个问题上我们和北京世联律师事务所郭玉涛律师的观点是一致的。郭玉涛律师认为,物业管理与房屋买卖是两种独立的法律关系。房屋买卖当事人一方是发展商,另一方是购房客户,两者间是买卖合同关系。物业管理当事人一方是物业管理公司,一方是住户,两者间是服务合同关系。这两种合同关系虽然在主体方面有些重合,比如购房客户往往就是住户,而卖房的发展商也可能又承担了物业管理者的角色,但无论如何,这两种合同是独立的、有区别的。而物业管理费用、标准、服务内容等,实际上就是物业管理法律关系中的种种权利、义务、责任,只能由物业管理公司予以确立。
  
  在房屋预售前,发展商可以与物业管理公司谈定前期物业管理协议,确定物业管理服务内容、方式、收费等事项。然后,发展商在售楼时,可以对相关物业管理问题作出必要的说明、解释,以便增加该物业的卖点,同时方便广大购房者进行综合的比较、选择、决定。但是发展商不能将有关物业管理具体内容的条款直接规定在售楼合同中,这样做就是越俎代庖,就是不当处分他人的权利。发展商没有签订这种条款的主体资格,应当由物业管理公司直接与购房客户签订协议。
  
  (2)开发商的承诺对物业管理公司有没有约束力?
  
  如果开发商仅仅是为了促销而就物业管理服务内容、方式、收费等事项对业主所做的口头承诺,那么对物业管理公司就没有约束力。上面已经说过,对物业管理做出种种承诺是物业管理公司的权利,开发商没有擅自处分他人权利的权利。
  
  当然,如果开发商向购房者出示了物业管理公司授权其做出承诺的授权委托书,那开发商在其授权范围内所做的承诺就是物业管理公司的承诺,对物业管理公司具有约束力。这种情况下,物业管理公司必须在其管理的有效期内兑现其承诺。如果开发商的书面承诺并不涉及物业管理公司的权利与义务,如开发商承诺补贴业主三分之一的物业管理费,应该也是合法有效的。这时,业主可以要求开发商依照其承诺,为自己补贴这部分的费用。
  
  (3)开发商对承诺引发的法律后果应否承担法律责任?
  
  最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见》第七十一条规定:“行为人因对行为的性质、对方当事人,标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的,可以认定为重大误解。”
  
  依据《民法通则》的规定,对于重大误解情形,一方有权请求人民法院或仲裁机关予以变更或撤销,被撤销的民事行为从行为开始起无效。同时,我国《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失……”这就是说,如果发展商在购房合同中承诺了物业管理条款、内容,而开发商对这些承诺并没有准备或以后根本没有能力兑现,而购房客户认为自己受误导而签约并遭受较大经济损失,则该客户可以要求撤销该购房合同,双方退房退款;如果客户因此遭受损失,还可以提出索赔请求。
  
  附:不要轻易承诺
  
  一位有名且有钱的业主,偏偏不肯缴纳区区几十元的物业管理费,而对社会公益事业却动辄挥金如土,让人实在难以理解。但仔细想想,问题是出在开发商的轻易承诺上。
  
  某先生在浦东一高档小区购买了房子,对房型、环境都非常满意,尤其对开发商承诺的每幢楼前24小时设立保安岗感到称心,觉得安全有了可靠的保障。
  
  陆家嘴物业管理公司进入小区之后,根本不知道开发商有过这种不切实际的承诺,只是按常规配备了足够的保安在小区内巡逻。对此,业主们将怨气撒在了物业管理公司身上,认为自己被愚弄了。经过物业管理公司的反复解释,大多数业主心平气和地认为根本没有必要在每幢楼前设立24小时的保安岗位,人力、财力都是浪费。可偏偏这位业主以物业管理公司没有践诺为由拒付物业管理费。他说,楼前设保安,便可以不装电子防盗门。
  
  这则故事虽然小,却发人深思。物业企业理应竭尽全力为业主服务,但是,业主却不能将开发商留下的问题简单地算到物业管理公司的头上,而开发商更不能只顾自己的销售利益,轻易做出不切实际的承诺,假如,你说每天可以摘下太阳放在你的小区内,物业管理公司一定要去夸父逐日吗?
  
  (摘自上海《解放日报》)
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