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酬金制专题——(三)酬金制是历史的选择

时间:2015-06-18 15:18:34  来源:深圳市物业管理行业协会  作者:曹阳   打印

   从理论上讲,酬金制具有包干制不可比拟的优势;从实践上看,包干制却大行其道。这个现象一直让行业管理者感到困惑。本文拟从行业管理的角度对这一问题展开讨论。

  一、酬金制有哪些制度优势

  和包干制相比,酬金制解决了五个重要的问题:

  1、酬金制解决了“信息不对称”的问题。

  虽然理论上业主和物业服务企业是平等的民事主体,但由于双方能力之间存在的巨大的落差。物业服务企业总是能够掌握更多的财务资料和物业服务市场的价格信息,业主仅仅能从形式上判断其合理性。因而,包干制无法保障其利益。而酬金制下,物业服务企业以酬金方式收取报酬,业主关心的就不再仅仅是价格方面的问题。同时,物业服务企业还必须维持足够数量的财务信息披露,并接受审计监督,业主不再被动地接受结果。所以,酬金制解决了信息不对称的问题,能够更好地保护业主的利益。

  2、酬金制解决了业主“搭便车”的问题。

  在物业管理行业,由于业主往往愿意在社区公共事务管理方面“搭便车”,并放弃对物业管理活动的参与,使业主的利益容易受损。因此,需要从制度上保障业主的利益。由于酬金制降低了物业服务企业随意扩大利益的可能,在业主作为一个整体参与物业管理活动积极性不强的前提下,酬金制能够一定程度上保护业主利益。

  3、酬金制解决了“强制服务”的问题。

  物业管理有别于一些其他服务。在符合法律规定的大多数业主选择了某物业服务企业后,那些不同意选择该物业服务企业的业主将被动地接受相应的物业服务,使这种服务具有某种“强制性”的特点,从而也必然会引发一些矛盾和冲突。退一步说,不论物业服务企业怎样用心服务,总会有不满意的业主。在这样的时候,信息的沟通和交换就很重要。完善的酬金制也必然包括完善的信息披露机制。这使得业主,尤其是接受“强制服务”的业主,有机会重新认识和评价物业服务企业,降低产生矛盾和冲突的可能。

  4、酬金制解决了“预防性成本开支不足”的问题。

  物业服务企业的成本开支可以分为:即期需要的成本开支和预防性成本开支。而预防性成本开支一般表现为隐性成本,能见度低,不易被重视。在包干制下,物业服务企业容易产生短期行为,对于业主耳熟能详的服务项目(上门服务),能见度高的项目(清洁、绿化、秩序维护),做精、做好,对于业主无法认知或接触少的项目,如设备维护等,降低费用预算,维持基本运行状态即可;对于一些部件,如闭门器,非到坏了才更换,而非到了使用寿命即更换。

  5、酬金制解决了恶性竞争的问题。

  目前,一些物业服务企业采用“变动成本定价法”对物业管理项目定价,这是目前物业管理市场上最具破坏力的因素。一些物业服务企业的固定成本由于无法转嫁或分摊,在参与市场竞争时,往往只要满足变动成本全部补偿即可,虽然物业管理项目亏损,但对整个企业而言有利,因而接受较低的定价。这种降价会形成强大的传导力,让周边项目跟随降价,使亏损经营从个别现象到普遍存在,严重破坏物业管理市场的竞争秩序。这也使物业管理行业呼唤行业自律和反不正当竞争成为历史的必然

  酬金制存在“多退少补”的机制,因此,若真正采用酬金制的话,价格的竞争就将不再是竞争的焦点,竞争的焦点将转移到服务质量的竞争上来,这符合广大业主的利益,同时也是“和谐竞争”的基本要求。

  二、酬金制在制度体系上还有待完善

  好的制度必须在形成完善的制度体系后才能体现出比较优势。可是从目前情况来看,和包干制相比,酬金制尚有待完善。

  1、作为代管资金,酬金制缺少税收政策的支持。

  从理论上讲,在酬金制下,业主交来的物业服务费属“代管资金”,在费用交缴环节和业务分包环节就不应课税。若能执行,则可以大大降低业主的负担,真正造福百姓。然而,由于物业管理行业理论研究力量尚显薄弱,行业主管部门及行业协会对这一问题重视不足,使得《物业服务收费管理办法》颁布后,国家税法并没能同步给予明确解释,造成地方税务机关仍按收到的物业服务资金全额征税,并且对业务分包项目重复征税。

  更进一步,代管资金”的结余也不是物业服务企业的“所得”,在酬金制下也就无须征收所得税,可以再为业主节约一笔资金。

  可喜的是,一些地方的物业管理协会已经着手组织研究力量,推动国家税务总局对实行酬金制的物业服务企业给予明确的政策解释。我们相信,这个问题应该可以在不久的将来得到有效解决。在物业服务费难以上调的外部环境下,这个政策可以使物业服务企业在为业主服务的过程中至少额外获得超过物业服务费用总额7%(按物业服务25%外包,即5.6%×1.25)的可支配现金资源。这也将是广大业主优先选择酬金制的重要原因。

  2、酬金制还缺乏一系列完善的操作体系。

  我们都知道,酬金制下,需要建立物业服务费年度预决算制度、物业服务费收支报告制度、物业服务费审计制度、多退少补机制、平等对话机制和奖励机制;酬金制下,还要明确规定酬金的计提方法。然而。目前除物业服务费收支报告制度比较完善外,其他配套的制度或机制尚没有完全建立起来,也缺乏相应的操作指引。而在操作层面最需要解决的是,如何敦促业主履行相应的义务。

  从整个物业服务市场来看,整个市场的物业服务相关价格信息的披露机制都还没有建立,物业服务中介市场也没有发育,在物业服务合同执行过程中,有关服务质量的评定主体明显缺位。

  因此,目前亟待建立酬金制整个操作体系的相关指引。在政策体系尚不十分健全的情况下,物业服务企业采用酬金制必然会遇到一系列的问题,增加沟通成本和经营风险。

  3、缺乏必要的行业监管。

  由于酬金制体系尚有待健全和完善,不仅是一些物业服务企业,就连行业主管部门的一些工作人员都公开表示反对实行酬金制。在这样的背景下,作为一项行业管理制度,酬金制也就无法真正贯彻落实,更谈不上监督和检查了。因此,一些物业服务企业打着酬金制的幌子,暗中实行包干制,充分享有两种政策的好处也就不足为奇了。

  三、如何理性看待包干制的大行其道

  包干制大行其道并非是因为其制度体系先进,而是基于这样几个原因:

  1、物业服务企业不愿意增加服务的透明度。

  从物业服务企业的角度看,其本身没有增加己方服务透明度的意愿和动力。一些物业服务企业常常抱怨:你去买面包时,你怎么不问问面包的成本构成,却偏偏追问我们物业服务企业的成本明细构成呢?

  2、包干制简单易行。

  包干制的特点是:“费用包干,自负盈亏”,在操作上简单易行。由于这种操作方法与其他行业无异,使得其具有很好的可理解性。

  3、行业主管部门未能充分履行监管责任。

  由于物业服务企业可以调控预防性开支的额度,广大业主又缺乏识别能力,在这样的背景下,行业主管部门的行业监管显得十分重要。然而,近些年来,行业主管部门对于物业服务企业的业务监管放松了。与之相对应的是,由于包干制存在放大物业服务企业利益的可能性,使包干制受到了物业服务企业前所未有的欢迎。

  四、酬金制将会是业界的必然之选

  目前来看,只有实行酬金制才能打开物业服务行业的死结。

  1、寻租空间已基本不存在。

  近年来,一方面,物业服务成本逐年上升;另一方面,物业服务收费价格却止步不前,甚至仍有走低迹象。同时,物业服务成本和收入“倒挂”的现象已经大面积出现,并且有愈演愈烈的趋势。可以说,到了物业服务行业生死攸关的时候了。如果说,过去一些企业可通过不合法的手段降低成本实现平稳运营,现在,成本的上升已经使这些企业丧失了可持续发展的能力。选择一条光明的道路,将成为所有物业服务企业的必然之选。

  2、行业监管的力度在增大。

  目前,各地行业主管部门正逐步加大于行业监管力度,完善行业监管的体系,行业监管人员的整体素质也有了很大的提高。

  3、业主维权的意识和能力显著加强。

  现在,业主不论是在维权的意识,还是维权的能力上,与以前都不可同日而语。与业主平等对话,携手合作,将是最优的选择。

  在这样的外部环境和历史背景下,不论是物业服务企业,还是广大业主,都有动力走到一起,通过实行酬金制,建立和谐的关系。当然,时代也赋予我们这些物业管理人一个艰巨的历史使命,那就是:建立和逐步完善酬金制制度体系,营造良好的行业运行环境,为物业服务行业的健康发展贡献力量。

  行业专著:《曹阳纵论物业管理》,作者曹阳,副研究员职称,1991年开始从事物业管理实践探索与理论研究,现任深圳市物业管理行业协会会长。书籍订阅咨询电话:0755-83233845。

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