深圳市华侨城物业管理有限公司    岳鹏飞 / 富全

深圳是中国改革开放的试验田，二十世纪九十年代前后，深圳的房地产开发和物业管理模式成为中国的典范，深圳在房地产开发和物业管理方面的立法也走在全国同行业的前列。如《深圳经济特区房地产转让条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《深洲经济特区住宅区物业管理条例实施细则》和《深圳市房屋本体维修基金管理规定》等。这些法律法规的制订，为深圳房地产和物业管理行业的规范、健康发展起到了正确引导和保驾护航的作用。但由于多种原因，有些法律法规的执行力度不到位，特别是一些关系到老百姓购置的住宅物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造基金的收缴、使用和管理等方面，还存在相当薄弱的环节；有些法律法规本身还需要进一步完善。本文重点探讨深圳市房屋专项维修基金收缴、管理和使用机制的若干问题。

一、关于专项维修基金的定义

房屋专项维修基金包括房屋共用部位维修基金、共用设施设备维修基金和本体维修基金。“房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等”（财政部《物业管理企业财务管理规定》）；房屋本体维修基金是指专用于房屋本体公（共）用部分的维修资金。

二、关于国家、广东省、深圳市有关法律法规对房屋专项维修基金收缴、使用和管理的相关规定。

1．《物业管理条例》（下称“条例”，2003年9月1日起施行）

“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修基金。专项维修基金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修基金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定”。

2．《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（下称“维修基金管理办法”，由建设部、财政部联合制订，１９９９年１月１日起施行）

商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款的２％—３％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。

3．《广东省物业管理条例》（下称“广东省条例”，自1998年10月1日起施行）

 “业主委员会应当设立物业管理维修基金。物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的百分之二，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，其所有权属全体业主共同所有。物业管理维修基金由县级以上人民政府物业管理行政主管部门设立专款帐户代为管理，不得挪作他用。物业共用部位、共用设备、设施维修、更新时，其费用从物业管理维修基金增值部分中开支；增值部分不足以开支的，由物业管理维修基金垫支，垫支部分应当向业主收回。物业管理维修基金的使用，由物业管理公司提出年度计划，经业主委员会批准后实施。

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