各位领导、各位同仁：

大家好！

首先感谢中国物业管理协会举办此次物业管理企业改革与发展工作交流会，在《物业管理条例》颁布实施的前提下、在物业管理行业日渐走向市场化、规范化与法制化的背景下，此次会议的召开必将促进全国各地区物业管理行业的沟通、交流与合作，更加推进物业管理行业的不断发展。同时也为我们合肥顺昌物业管理公司提供了一个向大家学习与交流的机会。下面，我向各位领导、各位同仁汇报一下我们顺昌物业管理公司这几年物业管理工作取得的成绩，并就大会交流的主要内容谈几点认识。

一、合肥顺昌物业公司的基本情况

合肥顺昌物业管理公司作为安徽省最早通过ISO9000质量管理体系认证专业化物业管理企业，成立于1995年6月28日。经过近十年的发展，公司现辖有琥珀山庄、安居苑、翠竹园、城隍庙、仁和大厦、松湖苑、世纪阳光花园、蜀山区政府大厦、合肥市图书馆、安徽省电视台制作大楼等十余处物业，建筑面积217万平方米，涉及住宅物业、商业物业、办公楼宇等三种物业类型，现有员工500余人。

公司成立近十年来，始终坚持“业主至上、服务为本”的工作宗旨、 “严格自律、无私奉献”的企业精神与“对物管理、对人服务、以人为本”的物业管理理念，通过科学化管理、标准化认证、专业化培训、系统化学习、优质化服务、品牌化宣传来内强素质、外树形象，不断建立健全物业管理体系、拓宽服务范围、提高服务质量、扩大企业规模，实现了社会效益带动经济效益、物质文明和精神文明的同步发展。公司所管辖的小区、楼宇、大厦自1996年起连续获得“合肥市物业管理优秀住宅小区（大厦）”、“安徽省城市物业管理优秀示范住宅小区（大厦）”、“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”等荣誉称号，得到了广大业主的信任与社会各界的好评。

忆往昔峥嵘岁月、展未来任重道远，面对物业管理行业的不断发展与日渐成熟，我们合肥顺昌物业公司提出了“管理第一、服务第一、质量第一”的质量方针与“实施人文物业、铸造顺昌品牌”的目标战略。我们认为随着人们物质文化生活的不断提高，业主更多需要的是一种人文关怀，温馨家园、幸福生活、美满人生这是人文物业的体现，也是顺昌物业针对社会发展所致力的目标。合肥顺昌物业公司将在今后的一段时间里以此为企业的核心竞争力，创新管理理念、拓宽服务范围，全面提高公司的管理水平，构筑企业更高的竞争平台以开拓更广市场、服务更多业主、谋求更大发展，进而实现市场份额不断增大、物管经营不断拓宽、规模效应不断显现、品牌形象持久树立的目标。

二、《条例》的颁布实施对当前我国物业管理行业提出的新课题、新任务与新要求。

《物业管理条例》作为物业管理行业立法层次最高的一部法规，它在规范物业管理市场、维护业主和物业管理企业的合法权益等方面起到了巨大的作用。《物业管理条例》充分反映了广大人民群众的意愿，体现了发展为重、平衡利益、保护弱者的观念；妥善处理了政府和市场、政府管理和社会自律的关系，为物业管理的健康有序发展提供了法律依据和准则，将会推动物业管理市场的规范和发展。

《物业管理条例》的颁布实施对当前我国物业管理行业也提出了新课题、新任务与新要求。

我们认为新课题是物业管理的法制化、规范化与竞争化问题。所谓法制化是指物业管理企业、业主及其它多个主体都要依据《物业管理条例》进行物业管理活动，即是有法可依、有法必依、执法必严、违法必究的过程。这包括物业管理行业的主管部门如何依法对物业管理企业进行管理与指导、相关执法部门如何处理物业管理纠纷及诉讼案件、物业管理企业如何依法服务业主、业主如何依法维权等。当然，作为我们物业管理企业在进行物业管理与服务过程中必须做到依法进行物业管理活动，按照合同约定为业主提供质价相符甚至超值的服务并承担相应的法律责任。所谓规范化，即是规范了物业管理行业的发展与物业管理行为，使物业管理企业、业主、行业主管部门等多个主体的工作得到规范。这就要求物业管理的相关主体及开发商必须准确定位、转变观念、界定职能、规范行为。所谓竞争化是特指物业管理企业在《物业管理条例》出台实施之后，如何应对市场竞争、谋求更大发展的问题。

相对于《物业管理条例》颁布实施带来的新课题，给我们物业管理企业带来的新任务就是：一要加强学习，吃透《物业管理条例》精神，从而规范自己的行为，依法进行物业管理，为业主提供更好的服务；二要提高管理服务质量，塑造企业良好形象，主动参与市场竞争，实现企业更大发展。与此同时，我们认为《物业管理条例》颁布实施给物业管理企业带来的新要求便是如何更好的“对物管理、对人服务”。我们以为物业管理企业要进一步强化合同意识、法制意识、业主至上意识；要更加重视物业服务合同和业主公约的签订，因为在今后，对物业管理各方主体权益的维护、对物业管理纠纷的调处，都将在很大程度上依赖服务合同和业主公约。因此对物业管理企业来说应该在合同的制定、签订上更加谨慎，严格履行合同评审程序，审慎对待每一份合同，以合同为根据，做好所辖物业的管理和服务工作。

三、国有物业管理企业改革、改制的思路和方法

物业管理是我国改革开放以来出现的一个新兴行业。在20多年的发展历程中，对改善人民群众的生活和工作环境、提高城市管理水平、维护社区稳定、扩大群众就业等都起到了突出的作用。这些年，随着住房制度的改革以及住房分配货币化政策的实施，城镇居民出现了大量的个人购房，物业管理直接进入了千家万户，成为受社会各方面广泛关注的朝阳行业。而伴随物业管理市场化进程的逐渐推进及民营物业管理企业的不断发展，国有物业管理企业的改革改制就摆上了日程。

1、国有物业管理企业改革改制的思路：坚持以市场为导向，以业主满意、社会认可为目标，以强化管理、优质服务为内容。

坚持以市场为导向进行改革改制，就是要将国有物业管理企业作为独立法人推向市场，在市场竞争中经受洗礼与实现发展，独立核算、自主经营、自负盈亏、自我发展。

坚持以业主满意、社会认可为目标，就是要使通过国有物业管理企业的改革改制，一是在物业管理企业选择上、物业管理与服务的质量上按照《物业管理条例》运作，由业主选择、让业主满意、使社会认可，进而实现物业管理企业之间的公正、公平竞争；二是使国有物业管理企业在改革转制后通过自身努力实现良好发展。

坚持以强化管理、优质服务为内容，就是一方面要在国有物业管理企业改革改制中加强管理、做好资产评估核算，确保资产保值增值，保证业主利益、实现平稳改革转制；另一方面就是要在改革改制后，

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