一个试图在某个区域大市场中起领导作用的企业，必须是一个大企业。

  企业存在着规模方面的最低限度，如果低于这个限度，它就无法生存。

  物业行业“不做大不赚钱”的特征表明，必须要走一条“先做大，后做强”的发展道路。

国际物业服务知名品牌走的是一条做大做强的发展路线，物业行业做大做强的实践证明了做大做强的可行性。

 陆家嘴物业公司做大做强的目标是：

 上海第一、全国一流、国际知名。

 举措是：

 项目——高端、智能化搂盘

 专业化、集约化、现代化——职业经理人、服务公司、信息平台；

 核心竞争力——个性化的企业文化；

 人才——高级国际级物业服务人才；

 资金——社会招募（上市）；

 国际化——2010年世博会以及物业服务打入境外。

    正在转型之中的物业行业，究竟走什么样的发展之路，是业内外人士关注的重要问题。对此有两种不同的观点，一是做实做大（笔者以为这里的“实”与“强”是近义词，只是程度上有所区别。为方便研究，本文出现的“做强”也包含“做实”）。二是做大做强。认清物业行业是先做大还是先做强及其深刻的内涵，对物业公司乃至整个行业的发展不无裨益。

    一、做大做强的内涵、特征

    1、“大”和“强”的内涵与特征

    1）“大”的内涵

本文的“大”是指企业的市场份额、收入、成本、劳动生产力以及等反映企业规模和效益的经济指标。其内涵是，企业根据自己所处的位置，选择了“做大”的发展战略，通过企业的不断扩展，扩大企业的市场覆盖率和占有率，降低成本，提高经营收入，增加企业的综合竞争力。“大”也即“做大”。

    2）“强”的内涵

本文的“强”是指企业的综合竞争力。即拥有充足的资金投入，技术创新能力，雄厚的人力资源，先进的管理和与众不同的企业理念等，。“强”有一定的特定含义，“强”不是一般意义上的效益观念，而是指规模效应观念，要在达到大规模上的强。

    3）“强大”的内涵

    企业最理想的发展状况是既大又强，这是企业最高的目标，它的内涵是“大”与“强”的叠加。

    4）“可大”、“可强”

“可大”“可强”一般是指，有些“大”企业事实上是一些中小企业的“联邦”(甚至是“邦联”)，这种情况使得规模和战略之间的关系进一步复杂化。（本文不作详细研究）。

    2、企业规模与效益的关系

做大做强，要受很多条件的制约。管理学中，将规模和效益划为四种类型。一是不做大不赚钱；二是做大不赚钱；做大做小都赚钱；做大做小都不赚钱。如果“不做大不赚钱”，就应该加紧扩张，上规模、降成本，这样企业就有了更大的竞争优势，市场占有率、企业收入、经济效益就会不断提高。如果“做大不赚钱”，那就不必扩张，应注重结构调整。如果“做大做小都赚钱”，那也不要太在意规模，应该更注重质量和效益。如果“做大做小都不赚钱”最好及时撤退。

    一个试图在某个区域大市场中起领导作用的企业，必须是一个大企业。

对于某一行业或某一市场中的某个企业来讲，存在着规模方面的最低限度，如果低于这个限度，它就无法生存；还存在着规模方面的最高限度，如果超过这个限度，从长期来看，也无法得到很好发展。   

    3、“大”与“强”的辩证关系

做大和做强并不矛盾。“大”与“强”都是为了获取利益。所以“大”和“强”是不可分割的整体。如大国不一定是强国（中国、印度等）；但强国一定是大国如日本（人口多）等。从这个层面上说，“大”是一种“量”，“强”是一种“质”，企业只有经历了量的变化，才能达到质的飞跃。所以，做强必须先做大。做大是结果，做强才是根本。“做大”是“做强”的基础，“做强”又反作用于“做大”，最后使企业又“大”又“强”。

    4、做大、做强的一般路线

    1）“做大”的一般路线

    规模：规范——做深做宽——拓展。目的：扩大市场份额，提高人均收入。

成本：整合——专业化——共享。目的：提高劳动生产力，减员，降本。

这条路线适应于对资金、人才要求不是很高的企业。

2）“做强“一般路线

企业在达到一定规模的基础上：

资金：技术创新项目的投入；硬件设施的投入等。

人才：掌握先进技术、管理以及具有创新能力的人才。

核心竞争力：先进的管理、理念、创新机制等。

这条路线适应于对资金、人才要求很高的企业。

    二、从国际知名物业服务品牌的发展轨迹看做大做强的必然性

目前已经打入中国的国际知名物业服务品牌有，美国的ServiceMaster、世邦魏理士；英国的第一太平洋戴维斯、威格斯；德国的杜斯曼；加拿大的高力；荷兰国际管家学院；香港的和记黄浦、戴德梁行等。本篇从中挑选比较典型的第一太平洋戴维斯、世邦魏理士、高力、戴德梁行等四家作为研究的对象，试图通过寻找出他们发展的轨迹、特征，来证明物业行业做大做强的必然性。

1、国际知名物业服务品牌的基本情况

    1）基本情况调查之一：

国际知名物业服务品牌的规模  表（一）

  注：一个办事处管理面积20——30万平方米。

     2）基本情况调查之二 ：

国际知名物业服务品牌规模分析   表（二）

    分析：国际知名物业服务品牌均为强势企业，都具有一定的规模。如上表最小规模的的香港戴德梁行物业顾问公司，有125个办事处，1000万平方米，收入20亿人民币，全球覆盖率5％，3000名员工，人均年创收670000元，人均管面积3万。国内可与之相比的只有管理面积和办事处以及员工人数，其他则相去甚远。但这恰恰说明国内管理的楼盘含金量不高且劳动生产力教低。所以国内物业行业没有条件走“做强”的发展之路。只能是通过“做大”，来提高劳动生产力，降低成本。

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