对《物业管理条例》宣贯的几点看法

黎明职业大学 王晖

《物业管理条例》（以下简称《条例》）已于2003年6月8日以国务院令的形式颁布，由此掀开了在全国范围内宣传贯彻《条例》的序幕。汪光焘部长在全国物业管理工作会议上的指出：“……抓好《条例》的贯彻落实，真正维护广大业主的利益，这是国务院领导对《条例》颁发实施的要求”。目前，对县级以上的地方人民政府房地产行政主管部门负责物业管理工作的人员以及物业管理企业经理的培训工作已经基本完成。但是，“《条例》的贯彻实施，同样需要动员和依靠广大人民群众。同时，《条例》涉及众多行政机关如公安、财政、民政、价格、市政公用事业等行政主管部门的监督管理职责，涉及各类社会组织、物业管理活动其他各类主体行为的规范，必须加强对《条例》的宣传工作，使大家深刻领会《条例》的精神和各项规定，自觉地贯彻执行《条例》”（刘志峰副部长在全国物业管理工作会议上的讲话）。《条例》实施后，对《条例》更深入更广泛的宣传贯彻工作还将继续进行。物业管理协会常务副会长兼秘书长徐俊达同志在中国物业管理协会贯彻实施《物业管理条例》会议上的讲话指出：“根据建设部通知要求，行业上下要把组织广泛深入地学习、宣传《条例》、全面准确地贯彻、落实《条例》，作为全行业各项工作的重中之重。全体会员单位都要认清形势、把握机遇、与时俱进，创造性地开展工作……继续深入地学习、宣传《条例》，使《条例》精神家喻户晓、深入人心……各会员单位以及全行业都要高度重视《条例》的学习宣传工作，统筹安排，精心组织，继续深入开展《条例》的学习宣传活动。要充分利用物业管理区域的各种有利条件，采用业主们喜闻乐见的形式，大力宣传《条例》颁布的目的、意义及《条例》的主要内容”。为此，笔者结合前一阶段参加培训工作的体会提几点建议供有关人士参考并请方家指正：

一、 应认真做好宣讲人员的选择和培训工作

要做好《条例》的宣贯工作，对宣讲人员的选择是其中最为重要的一个环节，它直接关系整个宣贯工作的成败。基于《条例》本身的特点，要求进行宣讲的人员必须精通法律、熟悉工程建设和经营管理，而物业管理在我国开展的时间不长，很多教学研究人员原来都是从事工程建设或经营管理的教学或研究的，他们对原先研究的领域知之甚多而对与物业管理有关的其他方面知识却不尽了解；另外，《条例》颁布前我国规范物业管理的法律文件主要是建设部1994年3月23日以建设部令第33号发布的部门规章——《城市新建住宅小区管理办法》，各地由于情况不一，在此基础上制定的地方法规差异很大。《条例》最早的雏形来自深圳，深圳对物业管理的规定来自香港，而《条例》在制定过程中特别是在向全民征求意见过程中已结合我国广大地区的实际情况做了很多修改。因此，如何选择《条例》的宣讲人员是负责组织宣贯工作的部门必须认真研究的一个课题。在当前的情况下，笔者认为从律师中选择熟悉物业管理的人士加上从物业管理和工程管理人员中选择的熟悉法律人士，经过由曾参与《条例》制定的专家进行培训，再让他们分别从各自的角度对《条例》进行释解是目前较为可行的一个作法。

二、 将《条例》放在其所处的物业管理法规体系中来进行宣贯

《条例》不是调整物业管理各方关系唯一的法律文件，构成物业管理法律法规体系的法律文件还有宪法；全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律；国务院根据宪法和法律以国务院令形式颁布的其他行政法规；国务院主管部门依照法律规定的权限制定和发布的部门规章；省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会在不与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下制定并发布，或由省、自治区人民政府所在地的市和经国务院批准的较大的市人民代表大会常务委员会制定并报省、自治区人民代表大会常务委员会批准后施行的物业管理方面的地方法规；省、自治区人民政府所在地的市以及经国务院批准的较大的市人民政府根据法律和行政法规制定并发布的物业管理方面的地方规章；最高司法机关即最高人民法院和最高人民检察院依法对在诉讼过程中出现的如何具体适用法律的问题作出的司法解释等。此外，国家关于物业管理的政策文件以及法律认可的习惯和民法学说也可能构成将来物业管理的法律渊源。

《条例》的法律层级属于行政法规，它高于以建设部令等形式颁布的部门规章，低于以中华人民共和国主席令形式公布的法律，物业管理活动要受《条例》的约束更应遵守《民法通则》、《合同法》、《招标投标法》等法律的有关规定。《条例》颁布后，建设部出台了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《业主大会规程》两个文件，今后还将有《住房维修资金管理办法》、《物业管理收费管理办法》、《物业管理企业资质管理办法》、《物业管理服务标准》以及《物业管理合同》和《业主公约》示范文本等一系列法律文件出台。根据《条例》的要求，各省、自治区、直辖市还将结合实际情况清理和修订现有的物业管理法规和规范性文件，制定与《条例》相配套的地方性法规。特别是物业管理活动要涉及《物业管理合同》、《业主公约》、《车辆保管合同》等合同，可以说物业管理过程就是合同双方进行合同管理的过程。因此，宣贯《条例》时，不结合相关的法律法规，就很难实现《条例》“维护业主和物业管理企业的合法权益”的立法目的。

三、 要结合物业管理的特点和案例来讲

一般来讲，物业具有空间上的固定性、形式上的多样性、使用上的长期性、体积庞大、受相关因素影响大、具有保值性和增值性、需要管理、难以变现性、适应性、用途多样性、产权具有可分割性、易受限制性等特点，由此造成物业管理的单件性、综合性、流动性、连续性、露天性、长期性、风险性、区域性等特点，要深入理解《条例》离不开对物业及物业管理特点的介绍。例如，对建筑物区分所有权的介绍必然涉及物业产权具有可分割性的特点。

物业管理在我国开展的时间虽然不长，但由于它与老百姓的生活息息相关，而我们的制度建设没有跟上，近年来出现了不少纠纷，宣讲中若能抓住当前的一些热点问题如发生在小区内的人身伤害案、车辆在停车场丢失问题、保安能否扣留身份证等，结合《条例》的相关内容进行剖析，有助于学员更好地理解《条例》的有关内容，也可活跃现场气氛，提高培训的效果。目前有中国建筑工业出版社的《物业管理案例精选与解析》和《物业管理纠纷典型案例评析》、中国物价出版社的《物业管理纠纷评判依据及案例解析》等书可供选择，但这些书大多在《条例》颁布前出版，里面的一些说法可能与《条例》的精神不一致，讲解时应特别注意。

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