积极探索    勇于实践

努力开创我市物业管理工作新局面

大庆市城市管理局

大庆市辖四县五区和一个开发区，驻矿6大中直企业。城市面积5107平方公里，建成区面积144.4平方公里，全市总人口256万，城市人口128万。

建市以来，特别是实施城镇建设战略以来，我市住宅建设取得了可喜成就，已建成住宅区210个，总建筑面积2700万平方米，人居环境有了明显改善。但由于我市物业管理工作起步较晚，受计划经济和高福利影响较深，物业管理行业普遍存在体制不活、机制不畅、观念陈旧、包袱沉重、管理水平低、服务意识差等问题，已无法适应城市建设发展的需要。对此，市委、市政府高度重视，将物业管理体制改革列为全市五大改革之一，实施重点突破。通过几年来的改革实践，初步确立了社会化、专业化、市场化的物业管理新体制，建立起了一支专业化物业管理队伍，相继涌现出了林源、万隆等一批知名度较高、服务质量较好的物业企业，创建了东湖小区、世纪广场、黎明小区等35个全国物业管理示范住宅小区，50个全省物业管理示范住宅小区。到目前为止，全市物业管理企业已发展到50多家，其中一级企业1家，二级企业6家，从业人员2万余人，管理小区200个，覆盖率近95%。作为全市物业管理行政主管部门，我们从“建规章、转机制、促改革、抓监管、强措施、树典型”入手，主要做了以下几方面工作：

一、建立行业规章，构筑物业管理政策体系

为解决我市物业管理行业规范性法规少，严重阻碍行业健康发展的问题，在国家《物业管理条例》尚未出台的前提下，我们不等不靠，一方面积极研究国家、省的有关政策，另一方面派专人赴省内外先进城市学习取经，并结合我市实际进行对比、分析，先后以市长令和市政府文件出台了《大庆市城市住宅区物业管理办法》、《大庆市城市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《大庆市业主委员会登记管理办法》、《大庆市业主委员会生成办法及议事规则》。同时，为解决物业管理的难点和热点问题，我们加强了政策出台的针对性和操作性。一是针对房屋装修随意性大、管理难的问题，我们按照建设部《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，结合大庆实际出台了规范性文件，明确了管理权限，落实了执法责任，规定了执法程序，增强了可操作性。二是针对小区内不文明施工、影响小区环境的问题，出台了《大庆市城市住宅区内施工管理规定》，要求进入小区施工的各单位必须到物业公司办理有关手续，签订《文明施工及场地恢复协议书》，交纳施工环境保证金，并按要求文明施工、及时恢复，否则，物业企业有权动用保证金进行处罚和修复。三是针对特困家庭交费难、物业企业收费难的问题，出台了《大庆市救助城市特困群体暂行办法实施细则》，由市、区政府对特困家庭按不同困难程度给予采暖费和物业管理费相应补贴，并将补贴款直接划拨给相关供热、物业企业。四是针对空调、防护网等设施安装不规范，破坏房屋外立面景观的问题，出台了《大庆市住宅小区空调、防护网等附属设施安装管理规定》，规定了审批程序，明确了安装标准，为物业企业规范管理提供了依据。上述政策的出台与实施，为行业管理提供了有力的政策保障，初步构筑起了我市物业管理政策法规体系框架。

二、强化业主自治，推动物业管理迈向社会

组建业主委员会并使之发挥作用，是建立物业管理新体制的基础工作和当务之急。受多年计划经济和福利制的影响，我市许多居民自治自律意识和维权意识淡薄，参与组建业主委员会的积极性不高。许多企业对组建业主委员会有顾虑，怕给自身带来麻烦。为此，我们在实际操作中注重五抓：一抓试点。我们先后在振富小区（新区）、凤祥小区（老区）、阳光家园（大企业自管小区）直接组织召开业主委员会组建试点会，积累了一定经验，并在此基础上，出台了《大庆市城市住宅区业主委员会生成办法及议事规则》，为今后组建业主委员会奠定了政策基础。二抓宣传。我们通过新闻媒体对“为什么要组建业主委员会？怎样组建业主委员会？业主委员会有哪些权利和义务？”等方面进行了大规模宣传报道，调动了广大业主参与物业管理积极性，增强了业主自治意识。三抓示范。为使有关工作人员切实掌握业主委员会组建工作的方法和程序，我们先后在龙凤区和东湖小区召开了业主委员会组建工作现场会，邀请各区政府主管部门和各企业观摩，收到了较好效果。四抓培训。为使业主委员会在组建后能迅速发挥作用，我们将有关法律法规编印成册，发到每一个业主委员手中，同时举办培训班，聘请专家进行讲课，使其尽快熟悉相关知识并顺利开展工作。五抓督办。我们出台了《全市住宅区业主委员会组建工作实施方案》，落实责任、分解任务、限时督办。截止目前，我们已经完成140个住宅小区业主委员会的组建工作，占总量的70%。大部分业主委员会已开始发挥作用。

三、深化体制改革，实现物业管理市场运作

为加快物业管理市场化进程，我们在推进国企改制、引入竞争机制、建立保障体制等方面进行了积极探索。一是积极推进国有企业转制。针对我市国有物业管理企业普遍存在着机构臃肿、效率低下、政事不分、政企不分的现状，我们按照以大带小、以点带面的原则，先后完成了大庆物业总公司分立重组、大庆物业总公司与林源物业公司合并重组工作。重组后的企业焕发了生机，带动全市国有物业企业加快了转制步伐。石化总厂万隆物业公司，四年前还是一个亏损倒挂、包袱沉重、观念守旧、管理落后的企业。企业改制后，确立了“以人为本”的服务理念和“面向市场求生存、两条腿走路谋发展”的经营思路，在用人、管理、经营等机制上进行了改革，形成了一套适应市场需求的新体制。大庆石油管理局公共事业与物业管理（集团）中心积极探索企业改制，按照现代企业制度要求，确定集团下属的万方物业管理有限公司为试点单位，进行了市场化运作，收到良好效果。这些大企业成功改制的范例，有力促进了我市物业管理总体水平的提高。二是大胆引入市场竞争机制。在国家和省有关物业管理招投标文件还没有出台的前提下，积极借鉴深圳、上海等地经验，在全省率先进行了物业管理招投标试点。2000年3月、2001年9月分别对建设大厦和益民小区的物业管理权实行公开招投标，深圳万厦居业公司和大庆林源物业公司分别中标，打破了多年来“谁开发、谁管理”、“管理单位终身制”的物业管理垄断经营局面，使本地企业危机感普遍增强，参与市场竞争意识普遍提高。各企业都深刻地认识到，企业只有练好内功，才能在日益激烈的竞争中立于不败之地。三是逐步建立维修保障体制。多年来，房屋维修一直靠政府、企业来投入，随着房屋老化，房屋的共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造量不断增大，政府、企业负担日趋沉重，建立市场经济条件下新的房屋维修保障体制势在必行。为此，按照国家建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，我市于2001年10月出台了《大庆市城市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，并确立了维修基金归集工作三步走战略。第一步是对新建房屋维修基金的归集，第二步是对售后公有住房维修基金的归集，第三步是对已办理《房屋所有权证》的私有房屋维修基金的归集。2002年8月15日，我们在市房地产交易大厅设立窗口。新建房屋办理《房屋所有权证》时向产权人收取维修基金，并成为一种制度，使新建房屋的维修基金得到保障。同时，对公有住房售后维修基金的归集工作正在调查摸底，近期将全面启动。截止目前，已归集新建房屋维修基金2600万元。

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