浅谈《物业管理条例》颁布实施后的执行力

深圳市华侨城物业管理有限公司  李连军

物业管理作为一个新型行业，在我国大陆的发展只有20年的时间。20年来，在吸收外来经验的同时又结合现状，走出了一条具有中国特色的道路。然而，这20年的道路并不平坦，我们遇到了许许多多的挑战，在物业管理的具体操作过程中，我们也发现了许许多多的问题。于是，实际出现的问题使我们没有依据加以解决，关于物业管理的纠纷让我们争吵得无止无休，有些根本性问题的争论已经严重阻碍了物业管理行业的发展。市场上物业管理企业良莠不齐，不公平的竞争导致了物业管理的畸形发展，物业管理企业的正当利益得不到有效保护等等；另一方面，由于业主对物业管理的认识还比较粗浅，对自己的权利和义务认识比较模糊，对物业管理不闻不问的做法和对物业管理超值享受的期望使得业主很难摆正自己的位置，其正当合理的利益也一样得不到有效的保护。因此，行业的深入发展迫切需要有效的法律条例来保护各方的利益，使得物业管理在市场经济的轨道上健康发展。在这种背景之下，中国《物业管理条例》的出台和实施也就势在必然了。
    《物业管理条例》于2003年9月1日正式实施，标志着我国的物业管理进入了一个新的发展时期。新颁布的《物业管理条例》对物业管理活动中所涉及的业主/业主委员会/业主大会、建设单位、物业管理企业、政府相关职能部门等各方主体的权利、义务、职责、运作时的相关准则都作了规定。时至今日，《物业管理条例》已经实施近一年时间，但涉及物业管理各方在实际运作中的情况以及物业管理行业的发展又如何呢？

现实的情况是，部分业主及由业主组成的业主大会、业主委员会知道自己应行使的权利和履行的义务，知道业主大会和业主委员会的职责及哪些应由业主大会决定通过。但有相当多的业主不知道自己应行使的权利和履行的义务以及业主大会、业主委员会的职责，也有知道的，但只行使自己的权利并不履行自己的义务。业主大会、业主委员会违规行使自己的权利，不履行职责，作出与物业管理无关的决定，并从事与物业管理无关的活动等等。

仍然存在建设单位不通过招投标的方式选聘物业管理企业，也不签订书面的前期物业服务合同；在销售物业之前，没有制订业主临时公约，也不将业主临时公约向物业买受人明示；与物业买受人签订的买卖合同中没有前期物业服务合同约定的内容；擅自处分业主享有的共用部位，如将天台送给顶层的业主使用；在办理物业承接手续时，不按规定向物业管理企业移交相关资料和图纸；不按规定配置必要的物业管理用房；不按规定承担物业的保修责任；不交纳已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业的物业管理费等。

物业管理企业未取得相应资质就从事物业管理活动；从事物业管理的人员没有取得职业资格证书；物业管理企业不按规定聘请保安人员，保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，没有履行相应职责，甚至侵犯业主的合法权益；物业管理企业在经营过程中不按物业服务合同的约定，提供相应的服务；物业管理企业擅自改变公共建筑和共用设施用途；利用共用部位、共用设施设备进行经营，所得的收益作为物业管理企业的利润等。

政府相关职能部门没有按条例规定出台相关的管理办法和规定；在物业管理活动中，当出现违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为时，物业管理企业不知该向哪个行政主管部门报告，即使向相关行政主管部门报告后，也得不到及时的处理和解决。当业主/业主大会/业主委员会、建设单位、物业管理企业在物业管理活动中出现违反条例相关规定时，政府行政主管部门也没有按条例规定进行处理或者说处理的力度不够。

按理说，随着物业管理条例的颁布实施，上述问题应该得到解决，物业管理市场环境良好、有序，但实际上并不是这样。笔者认为导致目前这种情况的主要原因是执行力的问题。

执行才是硬道理。条例制定得再好，如果不去执行，就成了一纸空文，就失去了制定条例的目的和意义。只有执行了，才能解决物业管理过程中存在的矛盾和问题；只有执行了，才能达到《条例》第一条所规定的内容：为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。因此，《条例》颁布实施后的执行力就显得格外重要，笔者认为在贯彻落实物业管理条例时的执行力可从以下方面来实现。

一、加强政府主管部门的指导力。

没有指导力就没有执行力，执行力离不开指导力的支撑。由于条例的制定是由政府主管部门来完成，作为业主/业主大会/业主委员会、建设单位、物业管理企业在物业管理活动中只是按条例规定来执行，如何执行，需要政府主管部门指导；由于信息上的不对称，政府主管部门总是比业主、建设单位、物业管理企业掌握更多的资讯；由于该条例是行政法规，从隶属关系上来说，指导力又成了政府主管部门的指导职责，如果政府主管部门不指导，谁来指导？

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