物业管理步入法制化理性发展阶段亟待解决的问题

广州粤华物业有限公司总经理 李健辉

国务院颁布并已实施的《物业管理条例》（下称《条例》），是我国第一部物业管理行政法规。它标志着物业管理行业将步入法制化、规范化的理性发展阶段。《条例》确立了业主大会制度、业主公约制度、物业管理招投标制度、物业承接验收制度、物业管理企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住房专项维修资金制度等七大项基本制度，对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护等方面作了明确的规定，同时明确了相应的法律责任。《条例》的颁布，结束了长期以来各地“各自为政”的局面，为规范我国物业管理的市场秩序和物业管理服务活动，保障业主和物业管理企业的合法权益，提供了强有力的保障，对促进物业管理行业的健康理性发展，进一步改善人民群众的生活和工作环境，具有划时代的重要意义。

《条例》的颁布，为我国物业管理行业指明了发展的方向，但要切实使行业走上法制化的理性发展轨道，同时又提出了许多现阶段亟待研究解决的新课题。

一、           构建适合我国国情的物业管理体制

行业的管理体制取决于国家的经济体制。在计划经济时代，国家对行业实行一种高度集权的管理。改革开放后，我国已逐步建立社会主义的市场经济体制，政府从直接管理转为间接管理，从具体实施转为宏观调控，从计划安排转为市场供求。随着住房制度的进一步深化改革，构建适合我国国情的物业管理体制，是《条例》颁布实施后面临的首要课题，也是物业管理行业健康发展的基础和前提。

构建物业管理体制，关键是对政府、行业、物业管理企业和业主等各方面主体的正确定位，理顺并明确彼此之间的关系。概括地说，我国物业管理体制应该是政府监督、行业自律、业主自治。

1、转变政府职能。在市场经济条件下，物业管理行业的发展主要是靠市场机制内部各种规律的有效调节，政府通过制定必要的政策法规，运用经济手段、法律手段和必要的行政手段进行间接管理，实行宏观调控，综合运用利率、税率、价格等经济杠杆来引导行业的发展，只有当出现市场缺陷、不正当竞争和危机时才进行直接的干预。政府的主要任务是为物业管理活动提供和维护正常运作所需的平等竞争的市场环境，培育和完善发达的物业管理市场制度体系。

2、构建完善的行业自律机制。首先是要理顺行业协会与政府的关系。早期的行业协会基本由政府派生出来，具有“二政府”或“准政府”的特征。现阶段行业协会必须真正转变角色，从对政府的完全“依赖”转化到“依托”的地位，改变过去行政部门无事不理、无所不包的格局，切实使协会背靠企业、面向政府，成为真正的企业自律组织。政府的职能应集中到对行业发展政策的研究和制定、发展方向的规划和引导，全面推动行业健康稳步发展；行业协会则主要是表达行业内各企业的共同意愿、进行民主协调、建立行规行约、为会员提供服务等。在构建完善的行业自律机制过程中，理顺行业协会与物业管理企业的关系是前提，强化行规行约是重点，充分发挥行业协会的职能作用是关键。协会作为行业内企业的自律组织，既是会员单位的家，起到与政府、社会媒体的桥梁作用；也是行业的管理机构，所有会员都拥有相应的权利和义务，制定行业协会章程，规范行业组织内的内部运行机制，赋予协会法定的职责和义务。同时，协会会员则必须大力支持行业协会的建设，自觉遵守行规行约，接受协会的管理、监督和违规的处罚，使行业协会能充分地发挥其代表职能、沟通职能、协调职能、监督职能、公证职能、统计职能、研究职能和服务职能等各项职能。

3、构建完善的业主自治机制。业主基于建筑物区分所有权中的专有权，享有对其专有部分的占有、使用、收益和处分的权利；基于建筑物区分所有权中的共有权，享有对辖区内公共场地、共用设施设备的共同管理权和使用权。业主在行使自己的权利的同时，必须遵守法律关于相邻关系的规定，不能损坏公共场地、共有设施设备，不能侵犯他人的合法权益。因此，业主的自治自律对物业服务过程的有效实现显得尤为重要。《条例》规定了业主的权利义务、业主大会及业主委员会的职责、业主公约及业主大会议事规则的主要内容及其法律效力等，建设部也已经或正在制定业主公约、业主大会议事规则范本等一批配套的示范性文件，所有这些文件和规定为业主的自治自律奠定了法律基础。

业主公约显然是业主自治自律最重要的合约性文件，因此，完善业主自治自律机制的重点，在于规范业主公约的制定、实施、以及违反公约的处理等问题。其一，在前期物业管理阶段，由建设单位负责制定业主临时公约，虽然《条例》明确规定业主临时公约不能损害物业买受人的合法权益，但是，业主临时公约毕竟由建设单位一方制订，是否需要审查？由谁审查？其二，目前我国法律、法规并没有赋予任何机构对违反业主公约的业主或物业使用人予以追究其责任的权利；其三，要解决物业服务合同当事人“不对称”的问题。物业服务合同当事人一方是物业管理公司，具有完全的民事权利能力和民事行为能力，可以独立承担民事责任；但另一方签约人和实际当事人却不一致。签约的业主委员会没有独立的法律人格，而具独立的法律人格的业主并不签约。这就产生了合同当事人“不对称”矛盾，若物业管理企业违约，要承担民事责任很容易，而业主违约，却不能认定为业主委员会违约，也不能认定为业主大会违约，只能追究违约的业主个人，实际上物业管理企业面对的是众多的业主个体，这里的权利义务存在着明显的不对等。

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